利用转按套现资金,担保人甩名或为按揭保险甩保已不是新概念,贷款人会把物业加按套现,用来套现清数,包括卡数、私人贷款或财务公司贷款等,务求用低息楼按取代高利息的卡数和私贷,或摆脱呼吸Plan蜜月期后的高息条款。转按主要分两种做法,(1)平手转按是将未供完的按揭贷款部分转移至其他银行。(2)转按套现则是将物业按揭转移至其他银行,并增加贷款额。藉着转按,业主可将物业升值部份套现出来增加可支配现金,从中又可以可赚取现金回赠。

转按流程与承造新按揭类似,要留意物业买卖印花税开支, 是否有足够入息及能否通过压力测试等。市面上各大银行有不同转按计划,条款都不尽相同,想省却资料收集的麻烦,可透过利嘉阁按揭的物业转按服务帮您比较,建议最合乎您需要的转按优惠计划。

免费物业转按预先评估

不论您是希望用物业转按来套现清卡数或是私人贷款,都可先透过利嘉阁按揭代理为您的物业估价,我们的估价服务会较网上银行更贴近市况,按揭专家再为您进行评估及分析,助您进一步了解转按的优惠及回赠,让您拣选最适合方案,提高成功批核机会。

转按及加按须知

1. 转按

「转按」是将你现在的按揭贷款转到另一个贷款机构。转按时现在贷款机构的贷款剩余额,和剩余分摊年期维持不变,照一模一样转到新的贷款机构。当按揭市场处于低息环境时,将物业转按,则可以达到套现悭息的效果。

2. 转按的实际得益

(a). 利率﹑现金回赠

当按揭市场处于低息环境,银行出现减息的情况,业主大可把握时机,将物业转按或加按,以求套现悭息。一般认为,如新旧按揭计划的实际按息之差距有半厘左右便可考虑转按。 转按另一最主要的好处是业主可享有现金回赠,一般而言,现金回赠最高占贷款额的1%,视乎挑选之按揭组合如何。

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以上H是指一个月银行同业拆息(HIBOR),P是指银行最优惠利率,现时为5.875%。资料只供参考,一概以有关银行/贷款机构最终批核作准。
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(b). 成本上支出

(i) 转按手续费

转按前可先向现时提供按揭的银行了解,是否已过罚息期、提早还款时的安排以及转按时需支付的手续费。部分银行为了挽留客户,在知悉客户想转按后,有机会会主动调整利率;客户可比较原有银行与其他银行提供的转按条款,比较了悭息的幅度及提供的优惠后,再作出转按决定。

(ii) 罚息期

银行提供的按揭产品大部份都设有罚息期,罚息期是用来保障银行的贷款利息收入,若客户太快还款,银行的收入便会减少,便要用罚息来弥补。银行的罚息由一年到三年不等,一般最长为三年,三年后通常就没有罚息了。因此,一般会建议待物业过了罚息期后才转按会比较划算,否则转按时需要缴付罚息;客户亦要留意转按后的利息支出及所有杂费开支。

(iii) 律师费

转按须缴付律师费,一般五、六千不等,视乎律师而定,而银行亦会有相关的律师楼提供。

iv) 保险费

若业主转按的贷款成数超过六成则属于高成數按揭,便需參与香港按揭证券公司(HKMC)的按揭保险计划,当中牵涉一笔按揭保险费支出。由于按揭保险费用不少,若原有按揭计划为高成數之按揭贷款,原则上不会建议业主转按,以免得不偿失。除非原有按揭计划之按揭息率特别高则另当别論。

3. 按揭产品的转换

市场上最普遍的三种按揭贷款产品,分别用最优惠利率(P)或银行同业拆息(HIBOR)为基准,以及定息按揭产品。客户于转按前可比较三类产品的利率息差、罚息期、现金回赠及其他优惠才决定是否转换按揭产品。客户如选择于银行推广某种按揭产品时转按,悭息的功效会较大。

(a) P按产品

传统P按计划是以香港Prime rate (即香港最优惠利率)作为基础计算按揭利率,现在一般以P – X %来报价,利率升降则根据最优惠利率变化而变化。P按产品的稳定性较高及广为市场熟悉,几乎所有银行都有提供这类按揭产品。此类产品的缺点是未能提供市场最低的楼按息率,以最优惠利率及银行同业拆息产品为例,楼市畅旺时,两者的息差可接近一厘。

(b) H按产品

如果原本承造按揭時是「聯名物業」或有按揭擔保人,可趁「轉按」時順便「甩名」。

如果「聯名物業」轉按時順道「甩名」給近親,該物業可利用新按揭成數來套現,而「甩名」那位又可以恢復「首次置業」身份,「首置」人士除了可以申請高達90%自住物業按揭貸款外,須繳付的從價印花稅也較低。

4. 转按物业估值

当客户转按时,银行都会再替物业进行物业估价。如转按金额,不足以支付尚余贷放额,需补差价。

5. 加按

一般客户如需要现金周转,大多会向银行申请私人贷款。但私人贷款的利息很高,可高达每月平息 2.3% ;还款年期短,最长约为 3 年;贷款额不会太高,一般都是月薪的 3-4 倍;还款额会与月薪挂钩,每月最高还款额是月薪 50-60% 。因此,当某些业主需要大量的资金周转,便会选择申请楼宇二按 (又称加按) 贷款。

6. 加按的好处

加按 /楼宇二按贷款是指物业按完可以再按,不需楼契抵押。贷款额是根据楼价厘定,即楼价越高,贷款额越大。由于有物业抵押,贷款额度较大;还款年期愈长,每期供款愈少;还款额更具弹性。申请一经批核,可代清还任何银行或财务机构的信用咭或贷款结欠。

7. 加按注意事项

  • 若要提前赎回第二按揭贷款,业主必须预早一个月前通知物业发展商将一次过缴还所有第二按揭的贷款,否则须如期开始缴付第二按揭的供款。
  • 首年供款期内转按,银行便有权向业主收取贷款额3%或港币50,000元作为罚息,以较高者为准。
  • 如果没有清楚按揭贷款组合,会容易把物业变成负资产。
  • 如于原有银行加按套现 , 一般也只是签内部文件 , 不必律师费。