近日筆者接到新盤買家的求助個案,客戶早前揀選「建築期付款」計劃買入一手樓盤,臨約上的樓價是605萬元,不過他非常擔心公司未來會減薪、甚至裁員的行動,憂慮若然失業或剛轉工會影響到按揭審批,想及早申請按揭,以免夜長夢多,於是他便向發展商申請轉為「即供付款」。

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銀行拒絕其高成數按揭申請

他改用即供付款後,發展商提供額外4%樓價回贈,回贈後樓價約為580萬,但由於他原先是採用「建築期付款」計劃,當時臨約上的樓價是605萬元,較樓花高成數按揭最高樓價限制600萬元,多出了5萬元,雖然在轉用「即供付款」後,發展商有額外提供折扣,令樓價低於600萬元,不過臨約上的銀碼不變的情況下,銀行交按保公司審批時會以臨約上的樓價去審批,故此拒絕了其高成數按揭申請,現時實際按揭金額只能以折扣後樓價580萬元的60%去計算。

建議選用「頭 + 二按計劃」

這個案中的新盤,發展商有提供二按選項,而且首2年息率不算高,於是筆者建議客戶,可以考慮選用「頭 + 二按計劃」:

樓價約580萬元銀行頭按借60%發展商二按借20%如可用按保計劃
息率H+1.45% = 1.675%*P-2%(P: 5%) = 3%H+1.3% = 1.675%*
年期30年25年30年
供款約$12,305約$5,501約$16,760(連按揭保費)

*按2020年8月12日, 一個月Hibor 為0.225%廣告

只是短期過渡方案

按上圖表可見,一手盤按揭以「頭+ 二按」形式,每月供款為 $12,305 + $5,501= $17,806,由於二按息率較高,會較使用按保計劃的80%按揭每月供款多約$1,046,不過這個只是短期過渡方案,客戶可以在收樓後便做轉按,轉回銀行低息按揭計劃,到時使可以減輕供款負擔,更可賺取轉按現金回贈。

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買新盤要先考慮付款方法及風險成本

最後,筆者建議大家在注意以下事項,

  • 其一,轉按最高按揭成數為80%,以及新按保計劃不能作套現之用﹔
  • 其二,發展商二按息率,一般在兩至三年後會大幅提升,建議申請人要2年後考慮轉按,轉回銀行低息計劃﹔

另外在買入新盤時,先考慮想要選用哪個付款方法及風險成本,便可以避免在轉換付款方法時出現這個案中的尷尬按揭狀況。

來源: 香港財經時報 (14.08.2020)


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