近日收到查询,客户生意上要资金现金周转,想透过物业加按套现取得资金,他持有两层物业,最新估值皆约600万元,一间物业尚余50万元贷款,另一间物业已经供满的属现契物业。他应用哪一个物业加按套现较划算呢?大约可套取多少现金呢?每月供款及最长还款期如何呢?

首先,要了解一下选择未供满与现契物业加按套现的优缺点。其一,如他以未供满物业加按套现的好处是可以套现金额更多,因为他只有一个按揭,最高可加按套现金额为最新估值的60%,现时物业估值为600万元计算,以尚欠50万元贷款的物业加按,可套现金额最高为310万元(600万X 60%扣减尚余50万贷款)﹔如以现契物业套现,由于他本身已有一个按揭,第2个物业的最高按揭成数要下调10%,即最高50%,这个物业最高可套现金额为300万(600万X 50%)。

其二,如果只是楼宇加按套现,是不用律师费开支的﹔但如用果是用现契物业做楼宇加按,便要支付律师费(一般为1万元以下),不过,虽然加按套现少了律师费开支,但加按套现,是没有按揭现金回赠的,怎样可以两全其美?稍后再解释。另外,加按手续需时没有新造按揭那么长,一般可在 3周内完成,如新造楼宇按揭,可能要一个月至两个月。

就以上各项去看,以未供满物业加按套现,好像较多优点。不过,这个案中客户提及想要套取最多资金、最少供款及最长年期,笔者建议客户可以选择转按套现,现比较一下转按与加按的分别:

螢幕截圖 2020-08-14 上午9.10.37.png

由以上图表可以看出,转按套现的每月供款及入息要求都较加按套现为低,会更适合客户的要求。另外,虽然转按会有律师费开支,但由于转按有现金回赠,相信可抵销到相关的开支。

来源:思考HK2020年08月14日(五)


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