按揭須知

A. 個人客戶 (受僱人士)

1. 香港身份證
2. 物業買賣合約(如屬新造按揭)
3. 最近期之住址証明(如水、電費單)
4. 最近3個月之銀行發薪戶口紀錄
   (非固定收入人士：需附上最近6個月之銀行發薪戶口紀錄)
5. 最近3個月的糧單 / 發薪通知書 (當中需有公司名稱及入帳証明)
   (非固定收入人士：需附上最近6個月之糧單 / 發薪通知書)
6. 最近期的稅單
7. 現職證明如公司聘書或僱主證明書

B. 自僱人士 (獨資及合夥)

1. 商業登記證
2. 執業証書(適用於專業人士)
3. 最近期的稅單
4. 最近期已核實財務報表
5. 顯示最近6個月平均淨資金流動的銀行戶口紀錄
6. 公司戶口最近6個月之出入賬紀錄

C. 自僱人士 (有限公司)

1. 商業登記證
2. 公司註冊證
3. 董事及股東名單
4. 公司最近期的稅單
5. 公司最近3年已核實財務報表
6. 公司最近6個月平均淨資金流動的銀行戶口紀錄
7. 董事及股東的個人入息證明 (與固定入息人士相同)

1. 物業估價

申請按揭時，銀行會先替物業進行估價，一般會根據最近同一屋苑或同一區類似單位的成交價來作參考及比較，然後取其較低者作為計算按揭金額。銀行估價一般是免費的，但如果物業屬商用物業，可能要估價行上門做估價報告，屆時客戶可能需要分擔費用。

2. 按揭供款年期

一般樓宇的按揭還款期最長30年，客戶可按個人首期的負擔能力及日後的供款比率選擇合適的供款年期。

3. 提前還款手續費 (罰息)

銀行會於按揭貸款合約內訂明，借款人如在某特定年期內(一般首年至首三年)提早全部清還或部份清還按揭貸款，銀行會向借款人收取特定之手續費。

4. 借款人之年齡與供款期的總和

銀行審批按揭時，會設定借款人之年齡與供款年期的總和不可超過65至80年(每間銀行準則不同); 而一般供款年期則不可超過30年，客戶申請按揭，應與銀行確定有關細則，以免影響審批結果。

5. 樓齡與供款年期的總和

銀行審批按揭時，亦會設定貸款物業的樓齡與供款年期的總和不可超過60至80年(每間銀行準則不同); 而一般供款年期則不可超過30年，客戶申請按揭，應與銀行確定有關細則，以免影響審批結果。

6. 供款與入息比率

根據金管局2015年2月27日發出的指引，以最高按揭成數為六成的物業為例，正常適用的供款與入息比率(DSR)上限為50%，壓力測試下的DSR上限為60%。另外，若按揭申請人原本適用的DSR上限及壓力測試下的DSR上限分別為40%及50%(例如涉及非自用物業)，而申請人申請額外按揭融資以致其整體按揭成數較金管局正常所容許的最高按揭成數超過20個百分點，兩者則應分別下調至35%及45%。

1. 轉按

「轉按」是將你現在的按揭貸款轉到另一個貸款機構。轉按時現在貸款機構的貸款剩餘額，和剩餘分攤年期維持不變，照一模一樣轉到新的貸款機構。當按揭市場處於低息環境時，將物業轉按，則可以達到套現慳息的效果。

2. 轉按的實際得益

(a). 利率﹑現金回贈

當按揭市場處於低息環境，銀行出現減息的情況，業主大可把握時機，將物業轉按或加按，以求套現慳息。一般認為，如新舊按揭計劃的實際按息之差距有半厘左右便可考慮轉按。 轉按另一最主要的好處是業主可享有現金回贈，一般而言，按揭現金回贈最高佔貸款額的1%，視乎挑選之按揭組合如何。

(b). 成本上支出

(i) 轉按手續費
轉按前可先向現時提供按揭的銀行了解，是否已過罰息期、提早還款時的安排以及轉按時需支付的手續費。部分銀行為了挽留客戶，在知悉客戶想轉按後，有機會會主動調整利率；客戶可比較原有銀行與其他銀行提供的轉按條款，比較了慳息的幅度及提供的優惠後，再作出轉按決定。

(ii) 罰息期
銀行提供的按揭產品大部份都設有罰息期，罰息期是用來保障銀行的貸款利息收入，若客戶太快還款，銀行的收入便會減少，便要用罰息來彌補。銀行的罰息由一年到三年不等，一般最長為三年，三年後通常就沒有罰息了。因此，一般會建議待物業過了罰息期後才轉按會比較划算，否則轉按時需要繳付罰息；客戶亦要留意轉按後的利息支出及所有雜費開支。

(iii) 律師費
轉按須繳付律師費，一般五、六千不等，視乎律師而定，而銀行亦會有相關的律師樓提供。

(iv) 保險費
若業主轉按的貸款成數超過六成則屬於高成數按揭，便需參與香港按揭證券公司(HKMC)的按揭保險計劃，當中牽涉一筆按揭保險費支出。由於按揭保險費用不少，若原有按揭計劃為高成數之按揭貸款，原則上不會建議業主轉按，以免得不償失。除非原有按揭計劃之按揭息率特別高則另當別論。

3. 按揭產品的轉換

市場上最普遍的三種按揭貸款產品，分別用最優惠利率（P）或銀行同業拆息（HIBOR）為基準，以及定息按揭產品。客戶於轉按前可比較三類產品的利率息差、罰息期、現金回贈及其他優惠才決定是否轉換按揭產品。客戶如選擇於銀行推廣某種按揭產品時轉按，慳息的功效會較大。

(a) P按產品

傳統P按計劃是以香港Prime rate (即香港最優惠利率)作為基礎計算按揭利率，現在一般以P – X %來報價，利率升降則根據最優惠利率變化而變化。P按產品的穩定性較高及廣為市場熟悉，幾乎所有銀行都有提供這類按揭產品。此類產品的缺點是未能提供市場最低的樓按息率，以最優惠利率及銀行同業拆息產品為例，樓市暢旺時，兩者的息差可接近一厘。

(b) H按產品

另一廣為市場使用的H按計劃是以Hibor rate(銀行同業拆息) 為基礎計算按揭利率，現在一般以一個月的Hibor rate，H + X%來報價。此類產品的浮動性較大，銀行同業拆息客易受本地的資金流向及外圍的經濟因素影響，令貸款者供款額隨時出現變動。雖然拆息產品有利率大幅上升的壓力，近期不少銀行已在這類按揭產品上增設按息上限，鎖定按息大升的風險。

4. 轉按物業估值

當客戶轉按時，銀行都會再替物業進行物業估價。如轉按金額，不足以支付尚餘貸放額，需補差價。

5. 加按

一般客戶如需要現金週轉，大多會向銀行申請私人貸款。但私人貸款的利息很高，可高達每月平息 2.3% ；還款年期短，最長約為 3 年；貸款額不會太高，一般都是月薪的 3-4 倍；還款額會與月薪掛鉤，每月最高還款額是月薪 50-60% 。因此，當某些業主需要大量的資金週轉，便會選擇申請樓宇二按 (又稱加按) 貸款。

6. 加按的好處

加按 /樓宇二按貸款是指物按完可以再按，不需樓契抵押。貸款額是根據樓價釐定，即樓價越高，貸款額越大。由於有物業抵押，貸款額度較大；還款年期愈長，每期供款愈少；還款額更具彈性。申請一經批核，可代清還任何銀行或財務機構的信用咭或貸款結欠。

7. 加按注意事項

• 若要提前贖回第二按揭貸款，業主必須預早一個月前通知物業發展商將一次過繳還所有第二按揭的貸款，否則須如期開始繳付第二按揭的供款。
• 首年供款期內轉按，銀行便有權向業主收取貸款額3%或港幣50,000元作為罰息，以較高者為準。
• 如果沒有清楚按揭貸款組合，會容易把物業變成負資產。
• 如於原有銀行加按套現 , 一般也只是簽內部文件 , 不必律師費。

按揭每月供款表

物業買賣釐印收費表 (資料來源: 稅務局)

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