不少人买楼前都会先行计一计自己能否通过压力测试,不过如果有小额贷款/ 私贷等都有可能导致不能通过压力测试。银行计算「供款与入息比率」(DTI)时,当中的「供款」,除指按揭供款额外,仲包括其他债务的供款,如私人贷款、税贷、咭数等,虽然这些债务总额较按揭金额小,但亦有可能就因为每月多了数千元供款而未能通过压力测试,届时可能会减少批出成数。

小额债务原来可阻滞按揭审批

若果有小额债务而影响按揭批核的话,银行在批按揭时会出一个「原则性批准」(conditional offer),要求申请人在提款前证明已清还债务才会放款。由于就算清还了债务,信贷报告最快都要1个月才会反映出来,因此银行需要申请人自行呈交清数的证明,故此申请人紧记在清数时必定要取回有关的收据( settlement proof )。

申请高成数按揭 或要先清还债务

根据过往经验,叙做60%或以下按揭成数的客户,部分银行可接受有3- 6个月内的私人贷款剩余期数,仍愿意批出按揭。而对于要申请80%、90%高成数按揭的人士,好大机会要先清还债务才能批出贷款。

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另外有部分私人贷款或免息分期可能没有在信贷报告中显示,这是否代表不会影响到按揭审批?其实很多时免息分期余下的结欠只会包含在信用咭总结欠内再以最低还款额计算,假设原先免息分期$12,000分十二个月还款,即每月还款应为$1,000,但如以信用咭的总结欠的3%去计算最低还款额的话,即每月最低还款额则为$360,银行便会将$360于计算DTI时一并计算,但是若银行在查阅银行月结单时发现每月定期转帐一定金额,银行便会要求索取更多证明文件,如发现有文件显示每月分期$1,000,银行便会将$1,000于计DTI时一并计算。

私贷或免息分期的纪录

故此即使信贷报告看不到私贷或免息分期的纪录,大家要留意所提交作入息证明的银行户口,是否有显示固定还款的过数纪录,如每月定时有定额支出,在批核按揭时银行会查询并要求贷款人证明款项用途,届时有机会影响到按揭审批的。

来源: 香港财经时报 (2020.09.25)


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