疫情阴霾之下,新盘仍然大卖,但二手市场近期不时出现银主盘,反映市场持货力出现问题,重灾区为近年来吸引不少中产进驻的将军澳区南部新晋屋苑,近日接连有三个屋苑共四伙单位沦为银主盘,涉及物业价值共1.6亿元。

四间银主盘全属特色单位。消息指最大银码属天晋3座复式户,实用面积1,963平方呎;另设661平方呎天台及双车位,以6,255万元放售,每平方呎叫价31,864元。据知原业主于2011年以公司名义斥5,120万元购入上址,有加按纪录,现银主放售叫价较当年购入价高约22%。

另一户为同属新鸿基地产(00016)发展的海天晋,一伙3座顶层单位,实用面积1,115平方呎,另连1,060平方呎天台,现时叫价3,150万元,每平方呎叫价28,251元。据知,原业主于2016年以2,834.5万元购入,其间曾两度将单位加按,现时银主放售价比当年购入价高11%。

未住过单位被没收

其余两伙均来自帝景湾。据区内代理表示,3座极高层A室,实用面积1,375平方呎,另连1,124平方呎天台,属四房双套连工人套房间隔,现连租约以3,240万元放售,每月租金为66,000元,每平方呎叫价23,564元。 2016年原业主以3,667.95万元购入,放售价较四年前低约428万元或12%。

另外,同屋苑同座同层B室,实用面积1,316平方呎,连952平方呎天台,连66,000元租约,叫价3,150万元,每平方呎23,936元。原业主2016年以3,394.4万元买入,现放售价较购入价低244.4万元或7%,两伙叫价合共比购入价低约一成。更惨情的个案为原业主「未住过」该单位,便已沦为银主盘。

当中入伙仅约两个月的屯门扫管笏上源,一伙5B座中层B室,实用面积468平方呎,属两房间隔,现以银主618万元放售,每平方呎叫价约13,205元。原业主于2018年10月购入上址,当时购入价为576万元,不过同年11月,改用即供付款方法,成交价修正为556.5万元,并于同月底向银行承做按揭。

据了解,原业主或受疫情影响,未能如期还款、即断供,而被银行没收物业。邻区元朗上车盘亦有银主盘放售。

港岛楼一样有银主盘。市场消息指,鸭脷洲深湾轩3座低层C室,实用面积511平方呎,两房间隔,早前由银主身分放盘,叫价1,000万元,最终以同一价钱易手,平均呎价19,569元。

业主8按物业

单位于2007年以339万元买入,惟2017年开始,业主先后七次向财务公司加按借贷,借贷额介乎30万至450万元不等,连一按借贷共计为八按,估计因而沦为银主盘。豪宅亦出现银主盘成交个案,中半山帝景园有银主盘连车位以7,618万元沽出,单位为1座低层A室,实用面积2,153平方呎,单位由银主叫价约8,300万元连车位放售,经议价后,累减682万元或8%,终以7,618万元连车位成交,实用呎价约35,383元,呎价为屋苑今年新低。

根据土地注册处显示,原业主2011年2月以5,900万元购入单位,惟于2015年4月起,分别先后向多间财务公司进行借贷,令单位最终沦为银主盘。按现时成交价计,物业逾九年半期间,升值约1,718万元或29%。

村屋亦难幸免

另外,村屋亦有银主盘个案。黄开基拍卖行营业经理蔡文锦表示,西贡菠萝輋南山147号一村屋2楼银主单位,实用面积674平方呎,开价480万元,获四组客竞投,终以538万元拍出。据悉,上述单位曾承造六次按揭。

忠诚拍卖日前亦售出一个银主单位。该单位为马鞍山新港城L座中低层3室,实用面积362平方呎,开价540万元,最终以600万元拍出,平均呎价为16,575元,较开价高约11%。

购买银主盘注意事项

银主盘增加,但银行收回物业时,一定会为物业做估价,并会以贴近市价出售物业,未必一定有平货。事实上,早前疫情放缓,法院工作回复正常,下半年银主盘数目,较年初增加至少10%至20%。而在楼价高企之下,有兴趣置业的人士,或者会想转战到价格较低的银主盘市场寻宝。原则上,银行审批银主盘按揭与一般住宅按揭没有很大分别,同样银行会根据物业估值及买家还款能力等因素,评估可批出按揭成数。

假设银行收回物业出售,并为物业估价约价500万元,即使业主余下借款额为250万元,银行会以近估值的500万元开售,而不会以250万元出售。同时,如未能清楚显示物业的真正业主,或有楼契缺失等,银行可能不会承按,到时买家可能要全额支付楼价。而成交期上是由承按的银行决定,一般成交期为45天。

买家申请按揭要注要时间,尽早申请预留较多时间让银行审批。如果连租约出售,买入会被视为非自用住宅物业申请按揭,没有按揭负担的申请人,按揭成数只有五成;有按揭负担的申请人,按揭成数降至四成。

买方不可转售

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣指,买银主盘始终于一般置业稍有不同,买家有不少细节需要留意,如财务公司的银主盘,有部分银行不接受其按揭申请。

她建议,入手前银主盘先咨询专业意见,一定要先做查册,以及在律师协助下将所有欠款及问题列明并计算清楚,以免招致不必要的损失。银主盘可能丢空已久,水表及电表被截停,要花多点时间重新申请,不少内部的状况非常恶劣,买家或要预留一笔资金作装修及维修。

来源:经济一周 (2020年12月1日)


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