近日有一位客户继承了母亲的单位,为免睹物思人他打算搬离单位,计划将单位套现再置业,故此找我们协助申请按揭套现。

由于客户并没有详述单位概况而银行估价亦属市价,最初估计银行批核过程应该非常顺利,但后来银行拒绝了客户的按揭申请,终发现原来客户母亲当年在家中因病厌世,当时没有被传媒报道,也没有对外人提及,因此物业一直没有被列银行列入「事故单位」,故此银行能正常为单位估价,不过当客户想以让单位做按揭套现,银行便发现楼契中附有母亲的死亡证,当中有注明了死因及离世地点是在单位内,因此银行拒绝客户申请,而该单位亦因为不能做按揭而较难转售,最后客户只能把单位转为出租,而他则再转租其他单位居住。

的而且确,曾经发生事故的单位是极难做按揭的,因此建议遇到心仪单位时,不但要留意银行估价有否异常,最好要问清楚地产代理、管理处及在网上查看有否同座的事故新闻,同时也可查册看看单位过往持有的业主,是否在持有物业间离世,如有这类情况便要再进一步了解离世的原因及地点是否在单位内。

除此之外,有部分银行对于与事故单位同层、同座向或是上、下层的单位估价都会特别低,可能都影响到按揭批核,近日笔者遇到另一例子﹕

客户以750万购入物业,在购入前曾于网上估价,估值为800万,所以他放心购入物业,但在他申请按揭时,发现银行估价大幅偏低,故此寻求我们协助。我们为他向其他银行查询,终于协助他向可以「估足价」的两间银行申请按揭,由于他申请高成数按揭,除了银行估价外,亦要根据按保公司的估价才可作准,但按保公司估值为710万,所以只能以710万元作计算,而不是以买入价750万元去计算。经我们进一步了解下,原来他的物业与曾发生事故单位同座,可能导致按保公司估价偏低的原因。

不过,他的物业虽然同座有一个事故单位,但事故类型并不是好轰动的事故,而且物业与事故单位不单不同层数、更加是不同座向呢!我们再以近期成交作参考,发现上下层单位成交价都是正常市价,所以我们认为客户的情况比较罕见,于是我们协助客户向银行及按保公司作平反,最终客户能成功申请到足额的80%按揭。

就这个个案可见,网上估价只能作参考并不能作准以及如单位同座有事故单位或会对估价有影响,另外若要申请高成数按揭,除了银行外,按保公司都会再为单位估值,相对比60%以下按揭成数严谨。

來源:思考HK2020年09月10日(四)


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