按揭贷款相对地银码较大,动辄是数百万元,所以金融机构在批核时亦有一定准则。据笔者了解按揭贷款申请金融机构主要考虑两件事﹕「借款人还款能力」同「抵押品」。

贷款机构按揭批核准

首先,由于借出银码比较大而供款年期亦相对地长,一般金融机构在批核时首要是评估借款人的还款能力,当中考虑借款人之因素包括:

1. 未来能否还款;
2. 过去借贷之还款记录;及
3. 银行户口处理之纪录等。

债务欠款占收入比率

而金融机构在批核过程中都会计算「债务欠款占收入比率」﹝DTI﹞、查核借款人在「正面信贷资料库」﹝TU﹞内之纪录,及尽量了解借款人主要往来银行之户口纪录﹝一般要3至6个月之资料﹞,以确保借款人未来有能力并愿意偿还按揭贷款,而收到之相关资料大致上可帮助金融机构作出分析。

入息固定兼且自动转账出粮

一般而言,贷款机构最想吸纳入息固定兼且自动转账出粮之人士,无论薪金高低与否,因为基于其稳定性,而且批出之按揭条款亦会较佳。话虽如此,但无论借款人收入有几稳定,同时亦要计算DTI,一般来说,金融机构会以申请人债务还款额占收入之50%为贷款上限,假设申请人月入为$30,000,其批出之按揭贷款月供上限则为$15,000。

按揭贷款申请人之「DTI」

当然,金融机构亦会因应申请人不同之处境,而对「DTI」作出适当调整,假设申请人月入为$10,000时,如批出之DTI为50%,申请人于供款后只有$5,000作为日常生活开支,金融机构会认为风险较高,或会考虑将按揭条款之优惠相对减少。但无需过份担心,假如按揭贷款申请人之「DTI」真的超过了50%,其实亦有其他方法解决的。

「DTI」低于40%处合理水平

可考虑延长供款年期以减低每月供款额,又或可提供「联名借款人」或「担保人」增加每月收入,从而令「DTI」降低,相关之按揭贷款会较易得到批核。笔者认为,其实「DTI」低于40%才是处于合理水平,按揭贷款申请人必须量力而为,考虑自己本身之供款能力,才作出购置物业之决定。

「正面信贷资料库」查核借款人纪录

另外,金融机构亦对借款人的各项债务非常重视,若批核员发现借款人的存折簿每月都有一项﹝或多项﹞不明来历的定期支出,批核员务必视之为债务处理。故此,金融机构会透过「正面信贷资料库」来查核借款人的纪录。现时TU除为金融机构提供借款人之「无抵押及有抵押」债务金额外,其最大的供献就是可以提供借款人所有「无抵押贷款及有抵押」之还款纪录﹝如信用咭、私人贷款、循环贷款、车按、楼按等﹞。倘若借款人有良好之还款纪录对申请新造按揭贷款绝对有正面影响。

来源: 香港财经时报 (2021.01.17)

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