近日我们收到一个转按的求助个案，客户约三年前购入两个一手房子，当时都是选用「头+ 二按」(也就是先向银行做一按贷款，再向发展商借二按房贷) ，两个物业都是做了70%房贷，现时已过了低息期，二按息率达5厘。
房价升值约三成，都难以摆脱「发展商二按」？
难题: 持有两个房子，物业贷款成数要下调一成，而且不能做高成数按揭。因此，即使两个房子已升值约30%，想摆脱发展商二按，仍然要补钱才可以。
有没有方法不用扣减按揭成数？
| 转按前 | 约3年前 购入价 | 银行一按(50%)^ + 发展商二按(20%)# | 每月供款 |
| 物业 1 | 约800万元 | 尚余贷款额: 约515.5万元 | 约$25,646 |
| 物业 2 | 约560万元 | 尚余贷款额: 约360.85万元 | 约$18,493 |
| 合共 | 约1360万元 | 约876.34万元 | 约$44,139 |
^银行一按息率: H+1.3%，锁息上限P-2.85%，年期30年。
发展商二按息率为: 首24个月:P-1.5%，期后:P。年期20年。
*以上最优惠利率(P)为5%
如有其他按揭物业或作按揭担保人，按揭成数降10%
按银行最新的物业估值，客户持有的2个物业，3年后都升值约30%，作为投资用途，绝对是值得高兴。不过，(物业1)的估值已超过1,000万元，在没有任何按揭在身的情况下，最高按揭成数只有50%，加上客户仍有另一物业按揭，多数银行做法，按揭成数要再扣减一成，至只有40%。同时，客户(物业2)的最高按揭成数也要由60%，降至50%。因此，即使物业升值，客户若要转回银行按揭，都仍要补约142万元，才能回到银行按揭。
按此了解 有关金管局的按揭成数上限规定
拆解方案:
由于客户没有足够资金，所以一直只能「挨」二按部分的贵息，经我们了解后，我们建议客户(物业1)，只作抵押人(mortgagor)，以太太作为借款人(borrower)。至于(物业2)，则由客户自己作借款人，这个操作下，有部分银行可接受不扣减10%贷款额，令到客户可做到足额的50%及60%按揭，而且更可由这次转按套现约38万元，用作装修用途，每月供款更较转按前少约5,600元。
| 转按后 | 银行 最新估值 | 银行A | 银行B | 客户选用 B银行* 每月供款 |
| 物业 1 | 约1,050万元 | 最高按40% =420万元 | 最高按50% =525万元 | 约$20,744 |
| 物业 2 | 约750万元 | 最高50% =375万元 | 最高60% =450万元 | 约$17,780 |
| 较原按揭 | — | 贷款额 少142万元 | 贷款额 多约98.66万元 | 合共供款约$38,524 (↓$5,615) |
以上供款数字以锁息上限2.5厘作计算。
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按此 了解完整拆解方案
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不论是在考虑使用「呼吸plan」的朋友，或是正在用发展商按揭，想做转按，减低利息开支的朋友，都可以与我们的专业按揭顾问谈谈，让我们的专家帮你计划一下「悭息」方案，绝对零收费。
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