楼宇转名大法完美示范，零首付一变二

真实个案

背景：公务员的夫妇，分别是55及60岁，正计划退休后生活及理财目标。

他们已看中一个新界区新盘，想购入作未来退休居所，并把夫妇2人原有持有联名持有的物业出租。

疑问1：以联名物业甩名予丈夫，太太可再以首置身分置业？

疑问2：想保留流动资金，不希望把积蓄全放到新盘首付上，又因考虑到离退休只余约10年左右，不想借太尽，担心日后供款压力，能否以原有物业，套现首期资金？

疑问3：夫妇2人皆近退休年龄(离退休只余约10年左右)，按揭年期会否受影响？

解决方案

首先，夫妇2人本身持有联名物业，若2人再置业，是要支付辣税，同时由于联名物业仍有按揭，新物业若也要做按揭，按揭成数要减一成。因此，我们建议客户当抽中新盘(1月)便立即通知我们为他们先做「甩名」手续，把联名持有未供满的物业甩名，把物业转为丈夫的名下，以令到太太可以首置身份置业，减少税务开支。同时，丈夫会以原物业作按揭套现，作太太购入新盘的首期资金。

	原物业	新购入物业
贷款金额	约400万元 扣除物业尚余贷款额 套现250万元	约300万元
按揭成数	50%	60%
月供	约19,100元	约11,900元
息率	H+1.3%	H+1.35%
按揭年期	20年 (以80 减丈夫年龄)	25年 (以80 减丈夫年龄)

第二步，丈夫以物业加按套现，作为购入新盘的首期开支，由于丈夫年龄已达60岁，最长按揭年期只有20年(以80 减丈夫年龄)，他们打算做50%按揭，贷款金额约400万元，扣除物业尚余贷款额，大约可套现250万元，足以支付新盘首期，月供约19,100元。

用了一个多月时间，我们已为客户完成甩名及按揭套现手续，再下一步便是以太太名购入并申请新盘按揭，并快速批出60%按揭，年期25年(以80 减太太年龄)，贷款额约300万元，息率H+1.35%，月供约11,900元，由于赶及在4月尾完成按揭，可选择提早成交，取得发展商6%售价折扣，悭约30万元，足够夫妇二人为新居作装修之用。

注意事项：

• 甩名的物业，会当作新买卖，受3年转售辣税的规范，因此在甩名前要先考虑未来3年有否出售物业打算。
• 要考虑及评估供款能力的问题，上述个案中客户为有长俸的公务员，退休后会按当时的理财需要，把原有物业出租，也有可能会出售原有物业以清还新物业之贷款，不用担心退休后的供款压力问题。

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