「安老按揭」是一种财务安排,可帮助年长业主解决居住及财务需要,在欧美国家,非常受欢迎。业主可透过将其拥有物业之资产值经抵押方式转换成贷款,可一次过或分期取用,但所借贷款可于业主过世后或在世时主动提出才需要清还。产品通常适用于较高龄或已退休之业主,他们将物业抵押予银行或保险公司后,按月提取生活费并可在抵押物业内继续居住,直至白年归老。

香港按揭证券有限公司已推出「安老按揭」六年多,计划内容如下﹕申请人需为55岁以上并持有效香港身份证,没有破产或涉及破产呈请或债务重组,而物业必须为香港住宅物业(包括村屋),楼龄不可超过五十年及不可出租,可以个人名义或联权共有形式持有,联权共有最多为三人,人越多年金金额就会越少,至于未补地价资助房屋的业主须为60岁以上而物业估值会以市值扣减补地价金额后作计算。

近年更将计划优化,申请人可以抵押寿险保单以增加年金收入,但保单必须符合一定要求,例如﹕由申请人作为寿险保单持有人及受保人、由获授权于香港经营人寿保险业务的公司所发出、以港元或美元作为计算单位、不涉及任何投资成份等等。

至于年金计算方面,借款人可选择10年、15年、20年或终生每月收取年金,亦可选择一笔过提取贷款以应付特别需要。年金计算是以借款人年龄、年金年期及物业价值去计算。一般来说,借款人的年龄越高及选择的年金年期越短,每月年金金额便会越高,如超过一人共同借款,每月年金金额将以最年轻借款人的年龄计算。当安老按揭贷款终止时,而出售物业所的款项不足以全数清还贷款时,该差额将根保险公司与贷款机构之间的保险安排,由保险公司承担﹔如有余额会退还给借款人或借款人的遗产代理人。

计划推出初期反应未如理想,经优化后,终在去年申请宗数录得历来最大增长,但仍未达至收支平衡。此计划在香港未能普及,主要是本地长者对按揭及财务认识较少,要他们主动及用心去了解如「安老按揭」般复杂之产品并非易事,而部份较迷信之长者,亦不愿将日常财资安排,与死后之遗产处理一并讨论,认为是不吉利﹔另一方面,本地有不少长者,希望能将物业留存给下一代,但涉及「安老按揭」之抵押物业,日后多数会被银行收回出售,以抵销欠款,在安排上未必是本地长者所愿。笔者认为只要有关当局能根据本地长者实际状况及需要,进一步优化产品,并且在不同渠道加强推广,「安老按揭」的申请宗数必定能持续上升。

来源:思考香港专栏 (2018-11-21)


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