按揭市場分析2025 | 2025年上半年香港樓市回顧 | 交投氣氛較去年活躍
2025年上半年，香港樓市在低息環境及本地資金充裕的推動下，交投氣氛較去年活躍，但樓價未見顯著反彈，復甦步伐不如預期樂觀。市場早前憧憬減息周期帶動樓市回暖，預測全年樓價升5%至10%，惟現實表現與預期有落差。以下回顧上半年樓市表現，並展望未來走勢。
按揭市場分析2025 | 低息環境刺激交投 | 小型單位交投升幅顯著
雖然美國聯儲局年內未減息，但本地銀行體系資金充裕，帶動一個月銀行同業拆息（HIBOR）由年初的3.99厘跌至5月底的1.3厘，跌幅逾65%。這令H按供樓利率從3.5厘降至1.89厘，顯著減輕業主供款壓力，促使本金還款比率上升，總利息支出減少。低息環境下，「供平過租」現象重現，租金指數連升五個月，4月按月升0.31%，按年升逾3%，吸引觀望買家入市。差餉物業估價署數據顯示，4月私人住宅售價指數微升0.35%，終止連跌四個月，惟按年仍跌7%。小型單位（430呎以下）升幅較顯著，按月升0.52%，帶動整體交投。買賣合約宗數由1月約5,000宗增至5月近5,800宗，升幅約16%，反映市場需求回暖。
按揭市場分析2025 | 按揭市場活躍但挑戰猶存 | 樓價仍然未穩定
銀行積極搶佔按揭市場，上半年推高現金回贈比率，部分銀行從去年0.15%至0.3%提升至最高0.8%，並提供按揭存款掛鈎戶口，助業主抵銷利息支出。金管局數據顯示，一手物業按揭批出宗數從去年10月低位983宗升至2月2,108宗，4月略回落至1,993宗；二手物業則從10月2,610宗升至4月3,150宗。首四個月一二手按揭批出宗數分別達7,852及10,946宗，轉按錄2,539宗，均符合年初預測。然而，中原城市領先指數（CCL）6月跌至135.16，創2016年8月以來新低，顯示二手樓價仍未企穩。
按揭市場分析2025 | 細價樓需求較大交投活躍 | 中大型單位疲軟
細價樓需求旺盛，帶動交投，但中大型單位成交疲弱，拖累金額增長。市場結構性變化令成交金額未隨成交量同步上升。宏觀環境挑戰亦影響市場信心，中美貿易戰及本地失業率（2月至4月達3.4%）加劇經濟憂慮，市民消費模式改變及政府財赤問題進一步壓抑入市意欲。房屋局數據顯示，未來三至四年一手住宅供應達105,000伙，現樓貨尾達28,000伙，創歷史高位，發展商急於散貨，導致「量高價低」局面。
按揭市場分析2025 | 下半年展望仍然細價樓為主 | 香港樓市可能性
展望下半年，低息環境料持續支撐細價樓需求，銀行預計「轉租為買」趨勢增強，帶動交投。惟宏觀不確定性，如貿易戰及失業率上升，或令買家保持觀望，傾向「執平貨」。發展商可能調高定價以增利潤，但供應壓力及信心問題限制樓價大幅反彈。筆者預計全年樓市表現持平，一手成交量料達18,000宗，二手達33,000宗，轉按約7,500宗。黃建業建議的「跨境購房通」及放寬投資移民政策若落實，或可刺激中大型單位成交，激活換樓鏈，助樓市全面復甦。香港樓市基礎穩固，惟短期內大反彈言之尚早，需密切關注政策及外圍環境變化。
