樓換樓 | 樓換樓成交期短如何批出按揭 | 樓換樓申請高成數按揭
日前荃灣一幅住宅用地獲九個財團入標爭奪，未知是否受樓市回暖氣氛帶動，有些業主趁機「樓換樓」，包括筆者所協助的一位客戶。客人乃一位三十多歲的中層公務員。一般公務員作為「鐵飯碗」，理應不難取得物業按揭貸款，不過這位朋友就因為賣樓和買樓兩宗交易之間的成交期前後僅一個月，又希望申請高成數按揭，差點兒沒有足夠時間處理相關程序。
樓換樓 | 銀行對公務員按揭申請的取態 | 樓換樓成交期前後相隔一個月
雖然公務員今年凍薪，前陣子又有強烈聲音要求減薪、加強管理其表現積效等，但公僕暫時在銀行眼中仍屬收入相當「穩陣」的一群。客戶數年前購入首置物業時曾順利獲批高成數按揭，直至近期因為有意換樓而將人生第一間安樂窩售出。覓得買家的同時，客人又看中一個新盤貨尾單位，決定以約730萬元買入，承造九成按揭。由於娘家早已將自己小時候居住的房間變成書房，客人亦不欲太打擾父母，希望盡量縮短沒有地方住的空窗期，並特意把兩個成交期安排得十分貼近，前後相隔僅一個月。
樓換樓 | 八成與九成按揭審批差異 | 信貸報告中顯示尚餘舊按揭未清償
上次首置時揭揭申請非常順利，她原以為今次流程也一模一樣，可以在短時間內完成，但她忽略了不同成數按揭之間的審批要求不盡相同。一般而言，八成按揭的審批流程相對精簡，只要文件齊備，銀行通常可在約一個半月內完成整個程序。若屬收入穩定的優質客戶，時間可再縮短。然而，九成按揭屬香港按揭證券公司（HKMC）參與審批的範圍，其基本要求之一是申請人必須「首置且自住」，並且在提交申請時，其信貸報告（TU）需顯示沒有任何按揭債務在身（mortgage-free）。換言之，即使申請人正處於樓換樓階段，只要原有物業的貸款暫時仍存在於信貸紀錄，就不符合九成按揭的基本資格。該客戶在購買新盤時並未意識到這一點，因此在準備文件時才發現其舊按揭尚未清償，也無法於一個月內辦妥所有按揭手續。
樓換樓 | 樓換樓申請9成按揭的兩個方法 | 最終在大型銀行順利批出9成按揭
由於成交期無法更改，我們最終提出了兩個方案。方案一是先以八成按提交申請。若原有按揭與新造按揭在不同銀行進行，可先由新造按揭的銀行向按證公司提交八成按申請。此時銀行不會要求申請人是「mortgage-free」，只需提交新舊物業的臨時買賣合約及收入文件，便可先行啟動八成按的審批。待舊物業完成交易後，申請人即可取得轉名契（assignment）及贖樓契（discharge of mortgage），證明原有物業的按揭已清償。銀行其後便可把相關文件補交予按證公司，再把八成按揭提升至九成，節省由零開始申請的時間；方案二是到原有物業按揭的銀行提交新物業的按揭申請。因為銀行能即時得知舊按揭的清償日期而無須等候信貸報告的更新，流程會更順暢。客戶聽取意見後選擇了方案二，最終取得一間大型銀行的貸款。
樓換樓 | 按揭審批需時間處理 | 九成按揭約預留兩個月按揭審批時間
即使申請人具備穩定收入與良好信貸紀錄，按揭審批仍需一定時間處理。八成按揭一般需時二至三星期，九成按揭則宜預留約兩個月，尤其銀行年底的人手或較緊絀，審批程序可能會有所延誤。如讀者有意「樓換樓」，宜因應有意申請的按揭成數而預留足夠時間。
常見按揭問題
Q：樓換樓如何申請高成數按揭？
A：在新物業申請按揭時已簽署就物業賣出的買賣合約，並且舊物業的成交期早於新物業的成交期就可以以首次置業的身份再次申請高成數按揭。
買二手樓全攻略
購買二手物業是許多人在香港實現安居夢想的重要選擇。與全新樓花相比，二手市場提供了更多樣的選擇，但交易過程也相對複雜。本文將為您詳細解析購買二手住宅的完整流程，幫助您順利完成這項重要投資。
準備階段：明確需求與財務規劃
在開始物業搜索前，建議先做好以下準備：
- 確定預算範圍（包括首期、稅項和相關費用）
- 選擇理想區域和物業類型
- 預先進行銀行按揭評估
- 準備好資金證明
第一階段：物業搜索與實地考察
現代物業搜索主要通過線上平台進行，這些平台提供詳細的篩選功能，讓您能根據預算、區域、面積等條件快速找到合適選擇。同時，建議實地考察心儀地區，拜訪當地地產代理公司，他們通常掌握著未在網上公開的房源信息。
實地看房時應注意：
- 安排不同天氣情況下多次看房，特別是雨天能更好檢驗漏水問題
- 仔細檢查物業結構狀況
- 留意周邊環境和設施
- 確認物業歷史情況
第二階段：價格談判與文件準備
通過銀行在線估價系統了解物業市場價值後，便可開始價格談判。成功議價後，將進入以下法律程序：
- 簽訂臨時買賣協議
- 支付相當於樓價3-5%的臨時訂金
- 協議中明確列明成交日期和價格
- 規定違約責任條款
- 安排融資方案
- 比較不同銀行的按揭條件
- 準備所需證明文件
- 如需要可尋求專業按揭顧問協助
第三階段：法律程序與最終交易
在此階段，買賣雙方需各自委託律師處理以下事宜：
- 簽訂正式買賣合約
- 在簽訂臨時協議後14天內完成
- 支付額外訂金，使總訂金達樓價10%
- 完成法定要求
- 在簽訂正式合約後30天內繳付相關印花稅
- 律師進行物業產權核查
- 最終驗收與交接
- 在成交前進行最後驗房
- 在約定成交日簽署產權轉讓文件
- 支付餘下樓款並接收鑰匙
後續事項
完成交易後，新業主需要：
- 確認大廈管理費等賬戶資料已轉名
- 考慮購買合適的家居保險
- 如物業需要裝修，應提前做好規劃
