清數按揭

清數按揭 | 債務重組按揭實例 | 家庭重擔導致收支失衡

打工仔到了三四十歲多數開始進入職涯高峰，但這段時間又要成家立室又要供養父母等，收入高的同時支出也高，一旦「破防」開始借貸應付龐大開支，一個不小心就會債台高築，構成極大財政壓力。日前筆者處理一個透過轉按重組債務的個案——儘管求助人月入高達九萬元，但每月需償還的債項接近八萬元，情況頗為危急。

清數按揭 | 高薪厚職但供款壓力大 | 加上私人貸款及卡數收支失衡

該客戶在大型企業擔任投資顧問，固定月薪七萬元，加上佣金收入兩萬元，每月收入約九萬元。他名下有一個估值千萬元，只供剩五百萬元的單位，每月供款約一萬八千元；此外，他亦背負總額達二百萬元的私人貸款組合，包括私人貸款、信用卡欠款及財務公司借貸。該批債務每月還款約為六萬二千元，加上按揭供款，總負擔接近八萬元，與其收入幾乎相若。

清數按揭 | 為客人度身訂造清數按揭方案 | 一次還清私貸與卡數

經了解後，因為客戶在外的私人貸款和其他欠款利率高（部分達24厘）且還款期短，我們為他設計了一個「清數按揭」方案，透過加按方式從現有物業中提取資金。先清還所有私貸和卡數，以其物業市值近一千萬元計算，尚餘五百萬元按揭未清，如再借取二百萬元，整體借貸金額剛好為樓價的七成。

清數按揭 | 清數按揭與一般按揭的分別 | 毋須計算現有債務

大家或會疑惑：既然申請人本身債務高企，銀行怎可能繼續批出按揭？其實「清數按揭」跟一般按揭申請不同，根據現行規定，只要貸款額處於七成或以下，不被視為高成數按揭，則申請人毋須承保按揭保險。而只要不牽涉按揭保險公司（如按揭證券公司MC或昆士蘭保險QBE）的額外審批，銀行則會以其客戶帳面上的收息水平作審批基礎，毋須一併計算其現有債務。換言之，今次按揭申請的最低家庭入息要求就是每月約六萬二千元，不論申請人有何其他債項，客戶在銀行眼中就是其帳面月入九萬元，高於入息要求門檻。

清數按揭 | 最終獲大行批出按揭更有現金回贈 | 中小型亦能批出按揭但息率較貴

後來我們成功為他覓得兩間大型銀行批出貸款，年利率3.375厘，並獲得0.5厘至0.6厘的現金回贈。另有兩間中小型銀行亦願意放貸，只是其息率介乎4.875厘至7厘，且無任何回贈，最終不獲採用。要留意的是，因為今次申請乃「清數按揭」，跟一般轉按不同，客戶七百萬元貸款當中的二百萬元會由銀行直接交由律師樓協助安排償還客戶手上的私貸和卡數等債項。當中原因自然是銀行也害怕申請人成功取得貸款後又沒有用於還債，以至之後財政狀況再進一步惡化，最終失去還款能力。

清數按揭 | 解決燃眉之急減輕供款壓力 | 清數按揭所需注意事項

雖然「清數」過後，客戶自住的單位的供滿日子要延後，但起碼每月的還款由近八萬元下降至約三萬一千元，總算解決他「月月清袋」的燃眉之急。如果大家亦面對類似問題而又希望使用「清數按揭」，切記要將物業按揭的成數控制在七成或以下，否則銀行及按證公司會審視高成數按揭的申請人的負債情況，前述個案的月入計算會由九萬元變回一萬元（九萬元減各類債務和供款共八萬元），屆時要借轉按「清數」恐怕是不可能，必須考慮其他方案。

常見按揭問題

Q：清數按揭息率會較貴嗎？
A：清數通常是指通過物業轉按套現，所以息率會與一般住宅按揭息率一致。現時實際按息為3.5%。

Q：清數按揭最高按揭成數及按揭年期是多少？
A：清數按揭最高7成最長30年按揭，如果經按保申請最高7成半按揭。

清數按揭是業主（借款人）擁有一套未完全供完的物業，同時他還有其他債務，例如信用卡卡數、私人貸款、稅務貸款等等。通常這些債務通常利息高於一般住宅息率，利息高昂導致借款人每月還款壓力巨大。

這種情況下，借款人可以向銀行或財務機構申請「清數按揭」：

物業重新估值：銀行會對借款人的物業進行重新估值。
計算可套現資金：銀行會計算出物業當前的價值，減去尚未償還的按揭貸款餘額，得出一個「可加按套現」的金額。
- 公式：物業當前估值 × 按揭成數（如60%） - 原有按揭餘額 = 可套現金額
一筆過清還舊債：銀行會將這筆新批出的貸款，直接用以清還借款人名下所有指定的高息債務。
單一還款：從此，借款人只需要每月向這家新的銀行償還一筆利息較低、還款期較長的按揭貸款，取代之前多筆高息、短期的還款。

清數按揭其他開支

律師費：與普通轉按案類似，處理法律文件與產權轉移等事宜，費用約為港幣 5,000 至 6,000 元。
額外行政費：清數案的特殊之處在於，銀行會將貸款金額撥給律師樓，再由律師樓作為可信賴的中間人，根據您的指示代為清還所有指定債務。由於此過程涉及額外的核對與付款程序，律師樓會就每一筆需要清還的債務，徵收數百元不等的行政手續費。

清數按揭的好處

1. 減輕利息負擔

不同類型貸款的利息區別很大。信用卡循環利息通常高達 20% – 30% 以上；私人貸款利息也可能在 10% – 20% 之間。這些利息會以複利方式快速滾動，讓債務雪球越滾越大。而物業按揭貸款由於有樓宇作為抵押，對銀行來說風險極低，因此利息非常優惠。在香港，按揭利息通常與最優惠利率（P按）或銀行同業拆息（H按）掛鈎，現時住宅按揭以H按為主息率全期低至H+1.3%，鎖息上限是P-1.75% / P-2% 即是息率為3.375%。

2. 整合債務

當有多筆債務時，財務管理會變得非常複雜且容易出錯。需要記住不同貸款的最後還款日、準備多筆金額不等的月供款項及管理多個銀行帳戶和還款紀錄。這不僅耗費心神，一旦遺漏任何一筆還款，就會導致罰款和信貸記錄受損。

清數按揭後整合債務，只需要記住一個日期還款，每月還款額幾乎固定，方便進行預算和現金流管理以及只需要管理1個銀行賬戶，數目清晰可見，能更清晰地掌控自己的財務狀況。

3. 延長還款期

高息債務的另一個特點是還款期短（通常為 1-5 年），這導致每月還款額非常高，每月現金流造成巨大壓力。

物業按揭的最長按揭年期為 30年。將一筆大額債務攤分到如此長的時間裡，每個月需要償還的本金部分就會變得非常小。

4. 恢復信貸評級

假若還款紀錄不佳、信用額使用率過高、頻繁的信貸查詢信貸，都有機會影響信貸評級，信貸評分較低的用戶有機會被要求你支付更高的利率。信貸評級過低（例如I或J級）更有機會被視為高風險借款人，直接導致銀行拒絕貸款、信用卡或按揭申請，或需要擔保人才能申請到足夠的貸款額。

當進行清數按揭時，能全數清還高息債務，只需要準時償還新的按揭貸款。而按揭貸款被視為一種穩定、可靠的信貸產品，長期準時還款會為申請人的信貸報告建立正面而穩定的紀錄。隨著時間推移（通常需要數個月到一兩年），信貸評分將會逐步改善和恢復。