破產按揭 | 按揭獲批成功率高的秘訣 | 按揭申請所需文件
住宅按揭貸款所牽涉的金額龐大，理論上按揭成數愈低，獲批機會自然愈高。不過最近我們處理一個個案，買家買入一個 600 萬元單位，入息正常且文件齊備，我們替他向兩間大型銀行遞交申請時，卻先後遭拒絕，至同事再跟買家了解後才知道另有內情。
破產按揭 | 曾經破產需要提供「破產解除令」 | 破產後如何申請按揭
我們先收到第一間大型銀行的回覆，該銀行在審視完資料後，以「內部原因」為由直接拒絕申請。同事起初不以為然，因為牽涉單位乃由中小型發展商興建，我們以為單純是銀行對於該樓盤的配額已滿，才暫不接受新申請。鑑於這種情況偶有發生，我們當時並沒有追問所謂的「內部原因」為何。直至第二間銀行的回覆也收到我們才恍然大悟——第二間銀行要求補交一份「破產解除令」。買家及後才坦白，原來十年前曾經破產，但他解釋自己已取破產解除令，故由衷以為過了這麼多年，今天的按揭申請該不會受影響，亦因此沒有主動提及。
破產按揭 | 在銀行有壞賬記錄被列入黑名單 | 建議在沒有壞賬的銀行申請按揭
大家都同意既然破產令已解除，理論上買家當然也有權去買入心儀物業和申請貸款。只是再深入討論後，買家又透露原來他正正就在要求他補交解除令的第二間銀行有過欠債紀錄。同事跟銀行「摸底」後，無奈確認買家在銀行內部已被列入黑名單，獲批的機會極低。銀行暗示我們替他物色其他銀行遞交申請。
破產按揭 | 客人曾為朋友作公司貸款擔保人 | 最後由擔保人承擔債務被迫申請破產
始終情況特殊，客人聽到我們的匯報後也表示理解。其實他當年只是錯在太信任朋友，與朋友合夥做生意，簽署了文件成為公司貸款的擔保人，甚至以個人名義向銀行借私貸及透支多張信用卡來為公司「填數」。結果對方夾帶私逃，令他走投無路，被迫申請破產。
破產按揭 | 尋求未有壞賬記錄的銀行 | 最後成功批出7成按揭
其實這類個案又非十年難得一遇，我們都明白客人的難處。我們最後問清楚他在哪幾間銀行尚有「清白之身」。鎖定目標後，我們便幫他遞交申請。最後客人也獲批七成按，息口不會比他人貴，與市場水平睇齊。
破產按揭 | 沒有設立公司戶口使用私人戶口 | 出入數頻密引人懷疑不正當使用銀行戶口
除了破產個案，近幾年多了客人同我們說自己的戶口被銀行列入黑名單。背後原因可能是曾經被詐騙，又或被銀行懷疑他們有不正當使用銀行戶口的行為。根據我們經驗，很多這類個案都是因為客人自己做生意小本經營，沒有開設正規的公司戶口，以致私人戶口有很多不同的進出生意數，引起銀行猜疑。如本身銀行戶口帳目複雜又亂，最好是先把戶口的帳目「養」好，以免申請又添無謂變數。
Q：擔保人是否也需要共同承擔債務？
A：當在貸款合約上簽署成為擔保人時，即代表向債權人（銀行或債主）作出承諾「倘若借款人未能償還債務，本人將代為償還。」，所以擔保人需要承擔債務責任。
按揭申請人 | 擔保人
擔保人角色
申請按揭時，若然借款人本身財力不足、收入不穩甚或信貸紀錄稍有瑕疵，往往需要加入「擔保人（Guarantor）」以提供額外保證。我們常提醒客人，擔保人的核心角色其實是「有責無權」——意即需要承擔債務責任，卻無權動用該筆資金。萬一借款人違約未能按時還款，銀行絕對有權依法直接向擔保人追討全數本金、利息及相關費用，絕非單純「簽個名」那麼簡單。
擔保人資格
至於人選方面，一般來說銀行只接受近親（如父母、兄弟姊妹等）成為「擔保人」。雖然有個別銀行審批較寬鬆，或會接受朋友作為擔保人，但這裏有一個細節值得注意。如果該筆貸款涉及申請「按揭保險」計劃（即借高成數按揭），香港按揭證券公司有嚴格規定，只接受「擔保人」與「借貸人」具親屬關係，換言之，若申請按保，朋友是不能充當擔保人的。
為什麼需要擔保人？
在按揭申請的時候借款人的條件不足以申請貸款額時，通常會選擇尋找擔保人作幫忙申請按揭。例如
- 信用不足：借款人收入不穩定、沒有足夠收入證明文件，或者信貸報告評級不佳。
- 年齡問題：借款人年齡太大，為了延長按揭申請年期會尋找擔保人。
- 額度太高：借大額貸款時，銀行有機會認為借款人一個人的還款能力風險太大，要求增加一名擔保人。
通常擔保人要求收入穩定，信用報告評級正常較大機會能幫助借款人申請按揭。
擔保人風險
- 承擔全數債務責任
擔保人與借款人通常負有「連帶責任」。一旦借款人違約或無法償還貸款，銀行無須先向借款人追討，有權直接向擔保人追討所有本金、利息及逾期費用。 - 自身借貸能力受到影響
擔保之債務會被視為擔保人自身的負債。若擔保人日後打算置業或申請貸款，銀行會將該筆供款計算在內，導致可借貸額度大減，且按揭審批的供款與入息比率（DSR）要求會更為嚴格。 - 信貸評級（TU）受損
借款人的還款紀錄會直接連繫至擔保人的信貸報告。若借款人遲期還款或斷供，擔保人的信貸評級亦會隨之下降，影響日後申請信用卡或融資的成功率。
破產按揭 | 破產解除令
「破產解除令」（Order for Discharge）**是由高等法院發出的正式法律文件，用以證明破產人的破產期已經圓滿結束，其法律地位已回復正常。
破產解除令目的
- 重建信貸評級
在破產期滿後（一般為 4 年），雖然破產令在法律上可能已自動解除，但信貸資料庫未必會即時更新。因此，當事人必須向法庭申請「破產解除證明書」，並主動呈交予「環聯信貸資料庫」（TU）作記錄更新。此舉能證明自己已無破產令在身，是日後申請信用卡、貸款及讓信貸評級止跌回升的必要程序。 - 債務免責與恢復自由
取得此令，代表法律上正式免除破產人在破產前所欠下的可證債務，債權人不得再行追討。同時，破產期間針對當事人的生活及職業限制（如不得乘坐的士、限制出境、不得出任公司董事等）亦即時解除。 - 申請按揭的必備憑證
若當事人日後希望置業並申請按揭，銀行在審批時必定要求查閱此文件，以確認申請人的破產程序已徹底完結，且舊有債務已一筆勾銷，方會考慮批出貸款
破產按揭 | 如何重新建立良好信貸
- 主動更新紀錄
取得「破產解除證明書」後，必須立即聯絡環聯更新資料，確保檔案顯示破產令已正式解除。 - 申請信用卡建立新借貸紀錄
信用卡是累積信用的方法之一，應選用沒有壞賬記錄的銀行申請信用卡。初期額度可能極低，但切勿介意，因為你的目的是「建立紀錄」而非「消費」。 - 嚴格還款紀律
成功批核信用卡後，必須嚴格遵守還款紀律。建議準時及全數（Full Pay）還款，長期準時的全數還款，是向銀行證明你理財能力已改善的最有力證據。 - 保持賬戶健康
在此期間，切勿因急需現金而四處申請貸款。每一次申請都會在TU留下查詢紀錄，過多查詢會令銀行認為你財政困難。同時，應盡量在某一間銀行維持穩定的存款和出入數紀錄（俗稱「養流水」），讓銀行看到你有穩定的現金流和儲蓄習慣。
