聯名物業 | 聯名置業按揭申請 | 聯名物業計算供款年期的方法
現實有很多老夫少妻組合是如假包換的真愛，聯名買樓乃常見操作。對於這類個案申請按揭，大眾的一般理解銀行會以年齡較小的那位聯名人的年齡作為計算供款年期的基礎。大方向正確，但大家要留意當中隱藏先決條件。
聯名物業 | 老夫少妻聯名購入物業 | 聯名申請人按揭年期如何計算
最近我們接到的一宗求助，客戶是一對新婚的「老夫少妻」組合，丈夫已經 70 歲，而太太則 45 歲。二人為了共築愛巢，聯名購入一個價值 400 萬元的單位。由於他們有些積蓄，不想供樓供得太吃力，所以決定支付較多首期，只打算申請七成按揭，即貸款額 280 萬元。他們之所以如此淡定，是因為聽到朋友說只要聯名申請，銀行就會用年輕一方的年齡來計算按揭年期。既然太太今年 45 歲，按照一般銀行「75 減」的準則，理應可以輕鬆做到 30 年按揭。
聯名物業 | 丈夫年齡影響按揭年期 | 優先選用太太做主借款人
惟當我們初步審查文件時，卻發現這對夫婦的計劃有漏洞。70 歲的丈夫還未退休，一直在街市打工，每月有穩定入息 25,000 元。我們替他計算過，如果貸款 280 萬，以現時息率 3.25% 做 30 年按揭計算，每月的最低家庭入息要求約為 24,371 元，他每月 25,000 元的月薪剛剛好「踩界」高於供款與入息比率要求。但以他 70 歲之齡，用銀行一般的「75減」原則，肯定做不到長的供款年期，因此我們的首選策略自然是以太太作為主要申請人，充份利用她較年輕的優勢。
聯名物業 | 太太收入證明不齊全難做主借款人 | 丈夫最長按揭年期只可以15年
怎料，當我們向太太查詢入息證明文件時，又發現一個棘手問題：原來她並沒有固定工作，平日只會偶爾到朋友家裡做鐘點清潔，入息不穩定，也沒有供強積金。如果在銀行的審批準則中，要用該申請人的年齡去計算供款年期的話，則該申請人必須要有足夠的入息供樓，不能依賴另一位聯名人士的入息證明。由此客人兩夫婦陷入兩難局面：太太「零收入」無法成為主借款人；另一邊廂丈夫年齡又太大，無法爭取到較長的供款年期。即使我們能找到少數能做「80 減」的銀行，盡量將年期拉長至 15 年，以丈夫的收入水平來說，要通過供款與入息比率依然是杯水車薪。
聯名物業 | 唯一解決方法是尋求擔保人幫助 | 收入穩定的兒子作擔保人申請按揭
面對這個困局，唯一的解決方法是引入一位既年輕又有穩定收入的擔保人。幸好，丈夫與前妻育有一名兒子，兒子有正職且收入穩定。最後，我們建議由兒子出任擔保人。由於兒子年輕，銀行願意接納以兒子的年齡為基礎去計算按揭年期，成功批出 30 年的還款期。當拉長至 30 年後，入息要求回落至約 24,372 元的水平，加上兒子與父親的收入總和綽綽有餘，最終有驚無險成功上會。順帶一提，不論「75減」抑或「80減」，如果得出的供款年期少於5年，根據經驗銀行大機會直接拒批，所以年長的朋友如有需要，筆者建議先跟專業的按揭顧問商討對策，準備好才正式向心儀的銀行遞交申請。
常見按揭問題
Q：聯名物業按揭年輕是以誰的年齡計算？
A：一般情況下銀行會以較年輕一方的年齡計算（使用「75減」或「80減」），但前提是該年輕申請人必須有足夠的入息供樓。如果年輕一方無收入，銀行可能被迫採用年長一方的年齡計算，導致年期縮短。
聯名物業
聯名物業 | 好處
- 集合入息，更易過按揭審批
單靠一方收入可能無法通過銀行的「供款與入息比率」（DSR）要求。聯名置業可以將二人的收入合併計算，從而增加借貸能力，購買價格較高的物業。 - 分擔首期與供款壓力
聯名買樓意味著雙方共同承擔首期開支及每月供款，對於資金不足的年輕夫婦或首置客來說，是上車的捷徑。 - 保障另一半權益
若是採用「聯權共有」（俗稱長命契）的方式聯名，具有「自動繼承權」。萬一其中一方離世，權益會自動轉移給另一名聯名業主，無須經過繁複的遺產承辦手續，這對於「老夫少妻」或擔心另一半日後生活保障的家庭來說，是一個重要的安全網。
聯名物業 | 壞處
- 消耗「首置」身份，難再借高成數按揭
現時只有具備「首次置業」身份的人士，才合資格購買按揭保險（MIP），從而申請7成以上的高成數按揭。若夫婦一開始選擇聯名買樓，意味著兩人會同時用掉首置名額。日後若想買第二層樓，由於雙方已持有物業，將無法再申請按揭保險，銀行最高只能批出 7 成按揭。變相在購買第二層物業時，需要支付最少 3 成首期，大大增加了再置業的資金門檻。 - 信貸紀錄「一榮俱榮，一損俱損」
申請按揭時，銀行會同時查閱兩位聯名人的信貸報告（TU）。如果其中一方有不良信貸紀錄（如欠債、經常遲還卡數），會直接拖累整個按揭申請，甚至導致拒批，即使另一方紀錄良好也無補於事。 - 賣樓難達共識
聯名物業出售時，必須所有聯名業主同意簽署方可交易。若夫婦感情生變、離婚，或對樓市看法不一（一方想賣，一方想留），往往會造成僵局，甚至需要透過法律途徑解決，變現能力較低。 - 按揭年期受制於年長一方
正如文中的個案，雖然聯名原意是利用年輕一方的年齡優勢，但若年輕一方入息不足以獨立供樓，銀行仍有機會參考年長一方的年齡來批出較短的按揭年期，造成「兩頭唔到岸」的局面。
