補契 | 「無契樓」對按揭申請的影響 | 樓契不完整但不影響業權成功批出按揭例子
上回談到不同類型的「無契樓」對按揭申請有何影響，以及作為業主一方可以有何補救措施。今回再談一個樓契文件不完整的個案，雖然不涉及業權糾紛，最後亦順利成交，但個案頗具參考價值，值得買賣雙方借鏡。
補契 | 還款日後才成交需多繳一個月供款 | 有機會多收一個月利息
賣家三年前購入新界一個新盤，當時透過大型銀行順利批出按揭。三年後決定放售，原本與買家協議於七月底成交。期間，賣家相熟的銀行職員提醒，如果成交日落在按揭還款日（七月中）之後，不足一個月的供款月份也會當一個月計算，即是銀行會照收一整月的利息。雖然此非所有銀行的做法，但在賣家角度，既然單位即將賣掉，當然不想只因成交日前後相差十多天就多付逾一萬元利息，於是希望提早成交。
補契 | 上手買入時缺少補充文件需補契 | 樓契內容資料及重要性
本來買家對於提早成交並沒有太大異議，但就在雙方計劃提前交易之際，買家的律師代表在查契過程中發現樓契缺少一份補充文件（supplemental document）。原來，賣家當年由發展商按揭轉為「即供」的時候，曾經簽署一份協議，但當時負責的新盤律師樓卻有失誤，忘記將該文件加進樓契之中。如大家有看上回有關「無契樓」交易的分享，就會有印象正式樓契實為一疊文件，內含最新的轉名契、買賣合約、地契、大廈公契及單位圖則等，是證明買家為新業主的重要依據。
補契 | 樓契缺少部分不影響業權 | 補契後順利成功並批出按揭
雖然賣家律師解釋指缺少該文件不影響業權，當年申請按揭亦未見阻礙，但買家的律師代表很謹慎，堅持文件必須齊全才會完成交易。為盡快解決問題，賣家律師立即聯絡三年前處理買賣的律師樓。對方承認當年確有疏忽，並承諾補交文件。幸好，最終賣方成功補回文件予買家，加上文件本身不涉業權爭議，雙方得以順利提早成交，買家亦成功獲銀行批出按揭。
補契 | 各銀行對最後一期供款的計算方法 | 成交期短需及早準備
讀者如有意賣出手上的物業，要留意自己按揭的銀行對於最後一期供款的計算方法，今次案例中的銀行之政策就是在還款日後成交，即使不足一個月都會再收一個月利息，如果單位價值較高，當中牽涉的金額以萬計。另一方面，成交期太接近的話，買賣雙方就突發狀況的應對時間亦較少。幸好今次賣方律師代表的行動迅速，交易才沒有告吹。
補契 | 補契不等於無契樓 | 買賣前業主也應檢查樓契是否完整
近期有關「無契樓」的新聞引來網民關注，相信未來買家對樓契完整的重視程度會愈來愈高，且更有警覺性。即使文件有缺失不一定會影響業權（如今次案例），亦不一定會阻礙按揭申請，買方都有可能會要求所有文件齊全才交易。業主宜定期檢查樓契是否完整，免在出售時受阻。
按揭常見問題
Q：樓契有所缺失是否難以批出按揭？
A：很視乎樓契缺失部分的重要性以及是否能補回。例如上述例子缺失的補充文件不影響業權，並且及時補回文件沒有影響成交及最終按揭批核。
Q：正常成日期多少天？
A：一般而言成交期大約在60至90天不等，建議成交期不要短於45天，成交期太短未能及時完成按揭程序或檢查樓契時間不足有機會面臨撻訂風險。
Q：樓契包含什麼內容？
A：樓契包括了最新的轉名契、買賣合約、地契、大廈公契及單位圖則等等資料，是證明買家為新業主的重要依據。
Q：假若樓契有部分缺失，應該怎麼樣補契？
A：業主可委託律師到田土廳申請核證副本。另外，業主亦要委託律師安排法定聲明的宣誓，清楚解釋樓契先前遺失的原因和過程，保證樓契現在並沒有用作任何抵押，再交至土地註冊處申請取得樓契核證副本。
