負資產 | 樓價逐漸回升 負資產個案回落 各方面顯示利好樓市氣氛

負資產 | 中原城市領先指數創近年新高 | 負資產住宅按揭比預期低

中原城市領先指數（CCL）十月份錄得141.29，創下去年六月以來新高。根據金管局最新數據，截至九月底，本港住宅負資產按揭貸款宗數降至 31,449宗，較第二季的37,806宗減少約17%，涉及金額由1,902億元降至1,568億元。「無抵押部分」（即樓價低於貸款額）由143億元減至109億元，而拖欠三個月以上的比率則微升至0.24%。數個月前當局公布第一季末數據時，有人推斷今年宗數有機會觸及80,000宗，如今看來發生的機會不大。

負資產 | 負資產個案主要來自高成數按揭申請人 | 購買按保對申請人收入證明要求頗高

局方公布的數據顯示，大部分負資產個案來自銀行職員貸款或按揭保險計劃。這類貸款普遍屬高成數但低息的按揭，當樓價下行時，物業市值確實容易跌穿貸款額，形成負資產。不過筆者以前都有解釋過，跟以往「樓疊樓」炒賣的時代不同，今天高成數按揭均要求買家購有按揭保險，且要自住單位和有穩定收入，相信業主們的還款能力有一定保障，不會輕易被銀行「call loan」弄致「爆煲」收場。

負資產 | 數據顯示樓價依然處於低位 | 第三季負資產數據未有包括二按

至於貸款中無抵押部分的金額由143億元減至109億元。雖然反映不少單位的樓價仍低於貸款額，拖欠三個月以上的比率也連升了三季至0.24%，但整體面言還可算是低水平。即使資不抵債，但拖欠比率反映大部分業主仍能如期供款，銀行壞帳風險有限。當然金管局的數字僅涵蓋「一按」貸款，未有包括「二按」個案，實際風險或被低估。

負資產 | 本季樓價輕微上升 | 展望估價繼續上升減輕業主的負資產壓力

從筆者看來，今季負資產數據較亮眼主要是因為樓價回升，除了CCL指數創下去年六月以來新高，差餉物業估價署在九月份錄得的私人住宅樓價指數亦按月上升1.3%，報292.5點，同是逾一年新高。雖然距離疫情前高位仍遠，但如升勢持續，銀行的估價很有機會隨之上調，令部分業主的負資產壓力可進一步緩解。

負資產 | 發展商按揭買家罰息期後捱高息 | 估價回升促使發展商按揭買家轉按

如今銀行對住宅物業的估價修復，對早年選擇「發展商按揭」的買家而言或是轉按契機。所謂發展商按揭，即買家在樓花期內直接向發展商借得的物業貸款。這類貸款審批難度相較銀行低，但利率較高，尤其是首兩年或三年罰息期後的實際按息可以高見6厘以上。

負資產 | 發展商按揭買家轉按計算方法 | 轉按減輕供款壓力同時賺取現金回贈

假設一位買家三年前以600萬元買入單位，向發展商申請八成半貸款，即借510萬元。其後單位估價跌兩成至480萬元。如果今輪樓市反彈，該單位估價能借勢彈5%至504萬元的話，因為過去三年買家的尚欠本金已供剩約486萬元，他只須補上57.6萬元就可以八成半按揭轉按，較樓市回升前少付約20萬元；而且轉按可讓買家從此鎖定較低利率和其他優惠，減輕負擔。

負資產 | 年底銀行塞車機會率高 | 准買家或轉按需及早準備

當然，如有留意本欄的朋友會知道，每年年底乃銀行職員「清假」高峰期，屆時人手會減少，審批有機會出現滯後，如對後市看法較保守，不妨考慮趁近期市況較理想積極安排轉按，以免之後形勢又急劇變化。

按揭常見問題

Q：甚麼是負資產住宅按揭貸款？

A：「負資產住宅按揭」是由香港金融管理局每季定期公佈的官方統計數據，通常是指物業的當前市場價值已經低於業主尚未償還的銀行按揭貸款總額。當樓價下跌而導致「資不抵債」的住宅按揭貸款情況被量化，負資產數據上升代表一批業主面臨財務困境，同時也預示著銀行體系和整體經濟的潛在風險。

負資產住宅按揭貸款

負資產住宅按揭貸款以負資產按揭宗數、按揭總金額、按揭成數三大方面計算得知。

1. 負資產按揭宗數：
   • 指在統計期末，處於負資產狀態的住宅按揭貸款總數量。
   • 這是媒體和市場最關注的數字，直接反映了負資產問題的規模。
2. 負資產按揭總金額：
   • 所有負資產按揭尚未償還的貸款總額。
3. 按揭成數（貸款與估值比率）：
   • 金管局也會公佈這些負資產按揭的平均按揭成數，通常這些個案的平均按揭成數會很高（例如超過90%）。

負資產對業主的影響

業主將面臨多重壓力。若因失業等問題而無力供款，即使銀行收回並拍賣物業，所得款項也可能不足以清償全部貸款，業主仍須負責償還差額，甚至面臨破產風險。同時，看著資產貶值卻仍需背負高額貸款，會帶來沉重的心理負擔。此外，由於物業價值下降，業主很難通過轉按來獲得更優惠的利率或套現資金，處境更為被動。

負資產對銀行體系的影響

對銀行體系乃至整體經濟構成潛在威脅。這直接推高了銀行的信貸風險，若大量業主同時違約，將嚴重威脅銀行的財務穩健。同時，負資產宗數急升也是經濟不穩定的重要信號，它不僅預示樓市出現大幅調整，更可能顯著抑制消費與投資信心，從而拖累整體經濟增長。

負資產的歷史

香港歷史上最嚴重的負資產時期發生在 1997年亞洲金融風暴之後至2003年沙士期間。當時樓價暴跌超過六成，負資產宗數在2003年第二季達到約105,000宗的歷史高峯。

近年負資產個案增加原因

最近一輪的負資產個案增加，主要由於：

1. 樓價顯著下跌
   • 根據差餉物業估價署數據，香港樓市自 2022 年起進入調整期，樓價持續下跌。與 2021 年的歷史高位相比，累計跌幅已超過兩成。這意味著不少在 2018 至 2021 年高峰期購入物業的業主，其資產帳面價值已大幅縮水，這是形成負資產的基礎環境。
2. 高成數按揭的杠杆風險
   • 在樓價高企時，為協助市民上車，不少業主通過按揭保險計劃承造了八至九成的高成數按揭。這種高杠杆在市場下行時會急劇放大風險：
     • 緩衝空間極小：九成按揭意味著樓價只需下跌約 10%，便可能陷入負資產。
     • 高位入市群體：這部分業主恰好是在樓價巔峰時期購房，當樓價從高位回落一至兩成時，他們便首當其衝，成為負資產的「重災區」。
3. 高息環境的「後遺症」仍在
   • 供款壓力尚未大幅緩解：儘管已經進入減息週期，香港的最優惠利率（P息）減至5.0厘。但對於業主而言，過去幾年高昂的供款支出已經消耗了其儲備，生活成本壓力巨大。減息預期帶來希望，但並未立即減輕他們當下的財務負擔。
   • 心理影響大於實際：減息預期能穩定市場情緒，但要轉化為實質的購買力，需要看到連續且顯著的降息帶動的樓市氣氛活躍程度，以及經濟前景的真正改善。目前階段，這種轉變尚未大規模發生。
4. 本地經濟與市場信心是關鍵
   • 經濟復甦力度不足：香港經濟面對外圍環境挑戰及內部結構性調整，復甦步伐未如預期般強勁。市民對未來收入預期趨向保守，影響了入市意欲。
   • 購買力斷層：過去幾年樓價高企，與市民收入脫節。即使樓價已從高位回落，對於許多潛在買家而言，門檻依然很高。加上按揭保險計畫的樓價上限未及時調整，限制了換樓鏈的流動，令市場承接力不足。