估價不足 | 樓市交投回升但估價滯後 投資客看好樓市大膽叫價

估價不足 | 樓市交投顯著上升 | 銀行估價仍然維持保守估價維持低位

2025年本港樓市氣氛改善，跟去年相比，無論一手或二手住宅買賣成交均見回升，加上美國聯儲局再次減息0.25厘，大家憧憬低息環境有助刺激買家入市意欲。截至2025年9月，筆者所屬團隊在全港共錄得約4,500宗成交，較2024年同期的約3,800宗按年上升約18%；亦有報道指年初至今一手新盤成交達1.66萬宗，已超越去年全年的1.55萬宗。然而，儘管成交有所增長，據筆者觀察，銀行的估價普遍仍然維持在保守水平，未見明顯調整，反映市場與金融機構之間對市況評估的落差。

估價不足 | 沙田第一城估價實例 | 估值走勢升幅不大銀行取態審慎

以新界區的沙田第一城為例，筆者數據顯示41座中層一個小型單位由去年9月至今年9月其估價僅錄得約4%的累積升幅，由365萬元升至381萬元；反觀實際市場成交，近期第一城400萬以下的放盤已大幅減少，走勢比估值升幅明顯要多。另一藍籌屋苑黃埔花園亦情況相若，一個2期錦桃苑6座中低層單位估價由去年9月至今年9月只是由589萬元升至606萬元，升幅2.8%。即使市場上有同類單位可挨近700萬元成交，估值走勢也未見影響，可見銀行在調整估值方面仍保持審慎。

估價不足 | 投資買家看好樓市前景 | 賣家叫價高不怕承接

近期中美股市表現向好，部分業主對投資前景轉趨樂觀，有些更變得「心雄」，比以往更大膽調高叫價，與此同時買家投資有斬獲，亦不怕承接。但最終無論單位以多高價成交，決定單位可借幾多成按揭的卻是銀行。比方說，一個大角嘴港灣豪庭第一期二庭高層單位最新估價為985萬元，即便你買賣雙方如何看好樓市，以1100萬元成交，其按揭成數還是會以985萬元估價計算，如果是七成按，首期金額就應為410.5萬元，而非330萬元，買家要多「抬」80.5萬元「上會」。當然如果買家手上資金充裕，本身是「full pay」買入的話，則另作別論。

估價不足 | 樓市交投數未能推動估值提升 | 不少買家因估價不足需抬錢上會

總括來說，雖然今年暫時樓市的成交量數據表現不俗，但市場亦時有蝕讓個案，單以成交量升似乎未能推動估值提升。銀行估價滯後顯示金融機構在樓市風險評估上仍持審慎態度。有意置業人士在規劃時，宜考慮估價與成交價的潛在落差，避免因估價不足而要「抬錢上會」。今時今日各大銀行網站均有提供即時估價功能，建議大家在出手前可查閱不同銀行的估價範圍，以預留充足的首期資金。若確定物業估價與成交價差距較大，必要時須增加按揭成數。

按揭常見問題

Q：樓市交投上升對估價有直接的影響嗎？

A：有影響的，但是未必能即時有顯著的影響，估價會有滯後的情況出現。因為估價的考量因素眾多，當中會參考最近的成交價，假若最近成交記錄多而且成交價上升，估價亦會逐漸上升

Q：為什麼估價會滯後？

A：最主要的原因是成交買賣成交期長，需要一至三個月，完成成交後數據才會納入銀行的估價數據庫。另外一宗兩宗的成交未必能影響整體估價，估價需要看固定、具穩定性的趨勢才能逐漸上升，所以銀行出於風險控制的考量會取態保守。

物業估價

• 物業自身的條件
  1. 地段及區份
     • 傳統豪宅區（如山頂、南區）、核心商業區（中環、金鐘）、優質鐵路上蓋屋苑（太古城、黃埔花園）等，其估價基礎自然遠高於偏遠或配套較差的區域。
     • 區內的教育資源（名校網）、交通配套（地鐵、巴士）、購物娛樂設施（商場、街市）及未來規劃發展都會直接影響估價。
  2. 樓齡與物業狀態
     • 樓齡越新，通常估價越高。樓齡大的物業會因折舊和潛在的維修需求而令估價打折扣。
     • 物業的保養狀況也非常重要。無論樓齡如何，一個保養得宜、內櫳新淨的單位，估價會比一個殘舊失修的單位高。大廈的公用部分（大堂、電梯）狀況也會被考慮。
  3. 單位具體質素
     • 單位的景觀，例如海景（特別是無遮擋全海景）、開揚公園或球場景，相比於樓景、街景或墳景，估價會有巨大差異。
     • 單位樓層，一般來說，高層單位（噪音少、空氣好、視野佳）估價高於低層單位。
     • 單位的間隔與實用性，例如間隔是否方正、實用率高低（香港關鍵指標）、有沒有窗台或鑽石廳等不實用設計、是否有主人套房、房間數目等。
     • 單位或物業的裝修水平，銀行估價主要看「交吉標準」（空屋狀態），但優質的裝修能提升物業在市場上的價值，間接影響估價師的判斷。
  4. 物業類型與設施
     • 單棟樓、大型屋苑、豪宅、村屋、工廈的估價標準完全不同。
     • 屋苑提供的設施（會所、泳池、停車場）也會提升物業的整體價值。
• 市場與經濟環境
  1. 經濟環境
     • 現時利率走勢：銀行按揭利率（最優惠利率P按或HIBOR）直接影響買家的供款負擔和入市意欲，從而影響樓價和估價。
     • 經濟增長（GDP）與失業率：經濟好、就業市場穩定，樓市才有堅實的基礎。
     • 市場資金流動性： 資金充裕時，樓市通常較為活躍。
  2. 市場與供求需要
     • 市場氣氛： 市場氣氛是否熱烈，買家的積極性這會直接影響交投量和價格。
     • 房屋供應量： 未來私樓和公營房屋的供應預測，是影響長遠樓價預期的關鍵。
     • 政府政策： 例如早年政府的「辣招」，額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、從價印花稅（DSD/AVD）的調整會直接打擊或刺激市場需求。以及金管局對按揭成數的放寬或收緊，直接決定市場上的潛在買家數量和購買力。
• 近期成交記錄
  1. 近期同區類似成交： 這是銀行和估價行最依賴、最核心的估價方法。估價師會根據數據做出估價參考。
     • 相同屋苑 / 鄰近屋苑： 最近3至6個月內，與目標物業在面積、樓齡、層數、景觀和間隔上最接近的實際成交記錄。
     • 成交價而非叫價： 他們只相信在土地註冊處正式登記的實際成交價，而不是業主的叫價。
  2. 數據的時效性與滯後性
     • 一宗成交買賣從簽約到登記有時間差，導致估價是滯後指標。在市場快速轉向時，估價往往跟不上最新的市場成交價。