供款年期 | 供款年期與按揭利息的影響 | 年齡與樓齡對供款年期的影響
同一個單位，同樣的按揭成數和貸款額，供款30年和15年的全期利息可以相差數十萬至過百萬不等。可以的話買家當然希望早點供完「脫苦海」，但較長的供款年期的入息要求較低，也讓買家攤分每月供款壓力，故實際上年輕人「上樓」時，一般都希望供款年期愈長愈好，可以的話最好供夠最長的30年。值得注意的是，即使買家有一定的財力應付首期和每月的還款，也不代表供款期的長短全然由買家話事，今回筆者希望談談申請人年齡和物業樓齡對按揭成數的影響。
供款年期 | 「75減」或「80減」樓齡或年齡 | 以低者為可批出供款年輕上限
談到按揭供款年期的計算，相信不少讀者曾聽過「75減」或「80減」等說法，這其實是行內對「供款年期上限」的計算方法的簡稱。簡單來說，就是以75或80減去樓齡或申請人年齡，取較低者作為可批出的供款年期上限。例如太安樓樓齡已達到57年，用「75減」的話，供款年期最長只可做18年（75減57，即18年），言則一個青年才俊大學畢業，工作三年24歲就買太安樓的話，即使以75減去24歲人齡後的數字遠高於30，因銀行會取減人齡和樓齡後的較低者，該位才俊最多還是只會獲批18年供款年期，而非一般上限30年。
供款年期 | 因樓齡影響供款年期實際案例 | 年期縮短供款壓力增加
我們最近處理過一個真實個案。客人今年35歲，任職慈善機構月入25,000元。客人購買一個單幢式住宅單位，成交價約315萬元。本來客人曾聽過代理輕輕帶過單位「有啲年紀」，當時他不以為然，心想最緊要單位合眼緣，故他爽快簽下一份45天成交的臨時買賣合約。豈料隨後他申請按揭時，就被銀行指出物業樓齡已達58年，按照「75-樓齡」的計法，只能批出最多17年按揭。由於年期縮短，七成按揭的每月供款額由約8,600元大增至約13,000元，入息要求由每月約19,800元變成28,700元。
供款年期 | 採用「80減」息率高於普通按揭 | 最終成功批出按揭
客人慌忙失措，只好向我們尋求協助。我們當然知道這類個案並非「無彎轉」，雖然大部分銀行都採用「75減」，但我們也物色到數間用「80減」計法的中小型銀行，換言之供款年期可以由17年增加5年至22年。不過，有銀行表明用「80減」的話，封頂息率要加0.5%即至4%，即使現在非加息周期，0.5厘的代價亦非人人都能接受。幸好後來我們再找到另一間銀行，表示可以將單位的預計租金收入也計算成客人入息一部分，因為收入增加，最終客人也成功獲批七成按，封頂息率定於3.5%，供款17年。
供款年期 | 銀行對高樓齡物業取態 | 物業樓齡查詢方法
根據經驗，大型銀行對高樓齡物業較保守，普遍不太受理樓齡超過55年的物業按揭申請。讀者在買舊樓前，應先了解物業樓齡（可向代理查冊或自行網上查閱）；倒過來說，假如物業仍非常新，但買家年事已高的話，也要小心即使自己仍有一定收入或資產，銀行以「75減」或「80減」人齡批出的供款年期還是會較短。如有需要，較年長的申請可考慮加入一位年輕的擔保人，以拉高入息和拉長供款年期。
按揭常見問題
Q: 甚麼是「75減」/「80減」？
A: 「75減」或「80減」等說法，這其實是行內對「供款年期上限」的計算方法的簡稱。
簡單來說，就是以75或80減去樓齡或申請人年齡，取較低者作為可批出的供款年期上限。
Q: 可批供款年期上限計算方式係？
A: 可批供款年期上限 = 75（或80）－ 樓齡 或 借款人年齡（以較高者為準），
並取較低者為最終按揭年期
- 「75減」（一般銀行計算方法，常見於舊樓或年長借款人）
- 假設樓齡40年，借款人年齡50歲：
- 以樓齡計：75－40＝35年
- 以年齡計：75－50＝25年
- 最終批出年期：取較低者 → 25年
- 假設樓齡40年，借款人年齡50歲：
- 「80減」（較寬鬆，部份中小型銀行或於指定銀行内有尊尚理財戶口客戶適用）
- 同一例子（樓齡40年，借款人50歲）：
- 以樓齡計：80－40＝40年
- 以年齡計：80－50＝30年
- 最終批出年期：取較低者 → 30年
- 同一例子（樓齡40年，借款人50歲）：
Q: 供款年期對按揭供款 / 借貸能力有甚麼影響?
A: 在按揭貸款中，供款年期直接影響每月供款額，
進而影響銀行對借款人還款能力的評估，最終決定批出的貸款金額。
- 供款年期越長 → 每月供款額越低（雖然利息總額較高，但貸款可以攤長還，）。
- 供款年期越短 → 每月供款額越高（因為要在更短時間內還清本金+利息）。
例子比較（假設貸款額$500萬，利率3.5%）
| 供款年期 | 每月供款額 | 總利息支出 | 最低家庭收入 |
|---|---|---|---|
| 30年 | ~$22,452 | ~$3,082,804 | ~$44,905 |
| 20年 | ~$28,998 | ~$1,959,517 | ~$57,996 |
| 15年 | ~$35,744 | ~$1,433,943 | ~$71,488 |
👉 可見，如果由30年縮短至15年，每月供款額 及 最低家庭收入要求 增加59%！
Q: 加入擔保人有甚麼好處？
A: 加入擔保人（通常為家人，如父母、配偶或子女）可以幫助延長還款期，降低月供壓力
如果借款人年齡較大（如50歲），銀行可能用「75減」計算，導致還款期僅25年，月供較高。
若擔保人較年輕（如30歲），銀行可能改用擔保人年齡計算，還款期可延長至30年，大幅降低月供。
🔍 注意事項
- 擔保人需符合銀行要求（收入穩定、信貸良好）。
- 擔保人日後自己買樓時，借貸能力會受影響（因已有擔保負債）。
- 部分銀行設擔保人年齡上限（最好不超過65歲）。
