前陣子筆者分享了港人到內地置業承造按揭的注意事項，今回可以由「北上」轉談內地人「南下」買樓的安排。內地居民即使沒有香港身分證，也有機會藉提供收入或資產證明取得銀行貸款購入香港物業，繼而透過放租或買賣取得投資回報。
大陸人買香港樓要繳哪些稅？
自2024年2月28日「撤辣」後，大陸人在香港買樓的稅務安排已大幅簡化，與香港永久居民一致。
- 從價印花稅（AVD）：這是目前唯一需要繳納的主要稅項。稅率按物業成交價或市值（以較高者為準）分級徵收，由100元至最高4.25%不等。例如，400萬元或以下物業只需繳交100元；1000萬元物業約需37萬元；超過一定金額則按3.75%或4.25%計算。
- 買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）：已全面取消，無需再額外繳納原本合共15%的稅項。
內地人買香港樓可否申請香港銀行按揭？
內地人士在香港買樓可以申請香港銀行按揭，但需符合相關銀行及按揭保險公司的審批條件。近年香港金管局已放寬政策，內地買家與本地買家在按揭成數上基本一致：
- 按揭成數及首期要求：內地人最高可申請7成按揭（即首付3成），如持有香港身份證且自住用途，並符合按揭保險條件，最高可申請9成按揭（首付1成）。
- 入息及資產證明：申請人需提供穩定收入證明（如內地工資單、銀行流水、完稅證明等），或以資產審批方式證明有足夠資產（如存款、物業、股票等），資產總值需不少於樓價全數。
- 供款佔入息比率：每月供款一般不得超過月入的50%。銀行會根據申請人收入及負債情況審批。
- 首期資金要求：銀行通常要求首期資金已存放於香港銀行戶口，並可追溯資金來源。
- 按揭保險：內地人如持有香港身份證，並購買自住物業，亦可申請按揭保險計劃，爭取更高按揭成數。
- 銀行選擇：多間大型銀行均接受內地人士申請按揭，建議比較不同銀行的利率及優惠。
內地客在香港買樓有哪些步驟？
內地人士在香港買樓，一般需經過以下步驟：
- 確定預算與選擇地區：先根據自身財務狀況訂立購房預算，並考慮心儀地區，例如校網、交通配套、生活便利等因素。可向地產代理查詢，或自行做資料搜集。
- 實地睇樓：安排實地參觀單位，了解物業的裝修、間隔、景觀及周邊環境。對於新樓盤，亦可參觀示範單位及地盤現場。
- 查詢銀行估價：向銀行查詢物業估值，這會影響日後按揭批核及貸款成數，避免出價過高。
- 議價及簽署臨時買賣合約：買賣雙方議定售價後，簽署「臨時買賣合約」（臨約），並支付細訂（一般為樓價3-5%）作為訂金。約14天後簽署正式買賣合約，並支付大訂。
- 委託律師辦理手續：律師會負責準備正式買賣合約、查冊及審查業權，確保物業無法律糾紛或負擔。
- 申請銀行按揭：憑臨約向香港銀行申請按揭。內地買家一般最高可申請七成按揭，需準備入息證明、銀行流水、完稅證明等文件。如有需要，可尋求按揭中介協助，增加批核成功率。
- 完成交易及交樓：正式合約簽訂後約60至90日內完成交易。買家需繳清樓價尾數及相關稅項（現時只需繳付從價印花稅），銀行會將按揭貸款發放至律師帳戶，律師再轉交賣方。最後安排收樓及驗樓。
- 繳交稅項及費用：正式合約後30日內須繳付從價印花稅（AVD），最高稅率為4.25%，無需再繳交買家印花稅或新住宅印花稅。
内地人買香港樓 | 收入或資產證明在港申請按揭 | 最高可批出7成按揭
內地客來港置業如需承造按揭，可以透過收入或資產證明兩大途徑向銀行證明自己具備還款能力。先談收入方面，準買家必須準備內地身份證副本及護照或通行證副本、銀行出糧戶口最近六個月流水帳，其他文件則視乎他屬於「打工仔」抑或公司老闆。如屬全職僱員，準買家要另外準備最近六個月的個人完稅證和公司發出的受僱薪金證明信；而商人方面，銀行會透過內地平台「天眼查」查閱其公司的驗資報告，準買家另須遞交公司近兩年的審計報告、營業執照、公司戶口最近六個月之流水帳，及公司最近一年的完稅證等文件。要留意不論是「打工仔」抑或老闆，銀行都會以申請人之稅後收入計算其入息，對於公司的盈利收入，銀行會將公司的全年審計報告的稅後盈利除以12個月，以計算申請人的每月入息，一般申請人的按揭及其他負債不得超過每月入息的一半。一旦成功申請，銀行最高可批出七成按揭。
內地客收入證明與香港的不同之處 | 內地客收入證明被拒實例
內地幅員遼闊，所謂「各處鄉村各處例」，一些地區的支薪方式跟香港截然不同。筆者近期就接觸到一個個案，一位約40歲的內地朋友手持200萬元現金，有意在港島購買一個400萬元單位作收租投資之用。本來那位準買家沒有委託任何中介，自己直接向銀行叩門申請，但其後得知被銀行拒絕，理由是入息水平不足以支持五成按。以30年供款期為計，理論上申請人應有月入至少約17,000元，但銀行指根據其糧單及出糧戶口流水帳，該位朋友的月入只有大約人民幣1,500元至2,000元。
內地客年終花紅及工資證明信作收入證明增加可信度 | 最終成功批出按揭
經過我們的了解，原來問題只是出在那位準買家沒有提供足夠文件證明其還款能力。內地有些公司的實際出糧方式為每月先支付部份月薪，然後到了年終或翌年初才將餘下的一大筆薪金匯進僱員的戶口。經過我們的計算，連帶年初一筆24,000元的花紅，該名準買家的稅後收入實情為人民幣18,900元，符合相關要求。結果在我們的協助下，準買家再補交了由公司發出的工資證明信（信上清晰寫明其每月稅前收入約19,800元），以及他最近六個月的個人完稅證，終於銀行信納其還款能力，願意批出五成按揭。
內地客資產證明申請按揭時注意事項 | 現金存款外股票等亦能做為資產證明
如果收入水平不夠，又或過分波動以至難以證明其還款能力的話，內地的朋友亦可考慮第二種方法，以申報資產來支持其申請。不過，這個方法的要求甚高，一般銀行會要求申請人手上持有跟目標單位樓價等值的資產，以前述個案為計，如果那位朋友一路無法證明自己具備足夠入息，另一個方法就是證明自己除了200萬元現金，還有其他合共400萬元的資產，例如股票。如申請者希望申報股票資產，股票不能放置於有孖展的戶口，且他們須同時提供相關戶口的三個月紀錄和月結單。此外，如申請人持有其他物業，要留意銀行並不會接受內地物業；申請人在香港的其他物業，如果已供畢的話，可以其估值5成作資產計算。
內地資產證明最高可批出7成按揭
使用資產申請按揭的話，內地朋友在港買樓最高可借樓價之七成，部份銀行會要求其餘三成的首期在申請時須已存於香港銀行的戶口，買家申請前務必做足功課，以免屆時申請碰壁。
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