定息按揭 | 銀行同業拆息回升高於封頂息率 | 紛紛趁機推出定息按揭計劃
影響供樓利率的一個月銀行同業拆息（HIBOR）短短兩周由8月12日的0.85厘上升到8月28日的3.32厘，換言之一般浮息按揭計劃的息率會超出「封頂位」（HIBOR（3.32厘）加1.3厘，即4.62厘，高於封頂息率最優惠利率（P）減1.75，即3.375厘），意味著浮息按揭業主享受了數個月低息後，暫時要回到月供封頂息率的日子。每當息口走勢出現重大變化，銀行及其他貸款機構等都會趁機推出定息按揭計劃，跟業主對賭短期內的息率走勢。從數據上來看，定息按揭的個案宗數一向不高，有時只佔新造按揭百分之一二，但其實它亦有穩定性和可預測性的賣點。一些家庭為了鎖定息率控制開支，如判斷短期內利率將會上升，定息按揭或能切合其需要。
定息按揭 | 定息按揭計劃詳情 | 定係按揭計劃亦享有現金回贈優惠
有銀行再度推出定息按揭計劃，利率為首三年或五年固定息率2.73厘，其後轉為P-1.75厘（即3.375厘，跟浮息按揭封頂息率相同），並附帶最高0.58%的現金回贈。相較同一間銀行在年初推出的定息計劃，今次的罰息期有所縮短：三年定息對應兩年罰息期，五年定息則為三年罰息期，若提前贖回除須繳付2%外，亦需退回現金回贈。年初的計劃的息率為三年期3.18厘和五年期3.03厘，雖然今次利率更低，回贈更高，但計劃不設高息的存款掛鉤戶口，退回現金回贈的規定亦比之前嚴格，貸款額較高的朋友要注意一下。
| 定息按揭 | 超短年期 定息優惠 |
| 息率 | 首3年/5年 2.73% 其後*P-1.75 = 3.375% *(P=5.125) |
| 按揭成數 | 高達 90% |
| 年期 | 30 年 |
| 罰息期 | 3年期 可在第二年轉回浮息按揭 5年期 可在第三年轉回浮息按揭 如提早需罰款貸款額的 2% & 退回現金回贈 |
| 現金回贈 | 高達0.58% |
| 額外按揭優惠 | 不設高存息戶口 |
| 時間 | 申請期：2025年12月31日或之前 貸出期：2026年4月30日或之前 |
有關現金回贈計算或更多優惠，請向按揭專員查詢。
定息按揭 | HKMC長期定息按揭計劃 | 新定息按揭計劃較為吸引
若與香港按揭證券有限公司（HKMC）的長期定息計劃比較，今次銀行推出的計劃利率更見優惠。HKMC的十年、十五年及二十年定息方案息率分別為4.24厘、4.39厘及4.54厘，遠高於今次計劃的2.73厘，主要針對極度重視長期穩定性的買家。相比之下，新計劃更著重在目前利率環境下吸引希望「穩定過渡」的客戶。雖然早前聯儲局暗示9月有機會減息，但市場普遍認為香港的P即使下調，最終都不會跌破5厘，言則餘下的下調空間只剩0.125厘。如果浮息按揭未來一直要供3.375厘封頂息率的話，新出定息計劃的2.73厘當然更加化算。問題是：浮息按揭是否供封頂息率視乎HIBOR走勢，HIBOR走勢又會如何？今年5月開始，HIBOR曾明顯回落，雖然近期重回封頂水平，但似乎走勢未明朗。
定息按揭 | 定息按揭計劃如「保險」求安心 | 預算有限追求穩定的准買家適合定息按揭
若買家每月預算緊絀，供款能力剛好足以覆蓋現時利率，定息計劃提供的穩定性便有如「買保險」，能令其在利率波動時仍能保持清晰的財務規劃。對風險承受力較低、極度厭惡不確定性的客戶而言，定息也是一個值得考慮的選擇。反之，資金充裕、能承受短期波動的買家，市場專家普遍認為息率走勢9月內會有眉目，或許他們當下一刻無須急於鎖定利率。
按揭常見問題
Q：定息按揭計劃適合甚麼人士？
A：定息按揭計劃適合預算緊絀的準業主，低利率能有效鎖定初期供款，方便財務規劃。另外適合認為短期內利率走勢不明朗，但中長期可能回落的人士：利用首2-3年的低定息後，保留未來轉按再次賺錢現金回贈的可行性。最後更適合追求穩定性和的保守派借款人，新計劃穩定性為這類買家添加了一個置業的「強心針」。
Q：定息按揭計劃經常推出嗎？
A：定息按揭計劃並非「經常」或「定期」地推出定息按揭優惠。定息按揭計劃的推出，更像是一種針對特定市場環境的「策略性產品」，其出現的頻率和吸引力與利率周期、市場競爭和資金成本密切相關。在息率不穩定減息或加息週期時不少銀行會推出定息按揭計劃，銀行可以以較低的成本鎖定資金，並向客戶提供定息計劃。銀行判斷未來利率會上升，現在用固定利率借出資金，相當於鎖定了未來幾年的利潤，對銀行來說是划算的生意。
Q：定息按揭的特性是甚麼？
A：定息按揭的特性是以短期為主，香港最常見的定息按揭是 2年、3年或5年 的短期定息，之後會轉為浮息。定息按揭「優惠」具時效性，以較低的固定利率、較高的現金回贈、或較寬鬆的罰息條款。這些優惠都是階段性的，售完即止。
銀行新舊定息計劃對比
| 比較項目 | 年初舊計劃 | 近期新計劃 | 勝出方 |
|---|---|---|---|
| 定息利率 | 3年期：3.18% 5年期：3.03% 其後*P-1.75% *(P=5.125) | 統一為 2.73%（不論3年或5年） 其後*P-1.75% *(P=5.125) | 新計劃 🏆 |
| 現金回贈 | 最高 0.35% | 最高 0.58% | 新計劃 🏆 |
| 罰息期與彈性 | 罰息期與定息期掛鉤（3年定息=3年罰息）。期內提早還款按年份遞減罰款（3年定息2%->2%->1%）。 | 罰息期短於定息期（3年定息=2年罰息；5年定息=3年罰息）。期內提早還款統一罰款2%+退回回贈。罰息期後可轉按。 | 新計劃 🏆（靈活性大增） |
| 高存息戶口 | 不設 | 不設 | 打和 |
| 適合人士 | 對長期定息有需求，但舊計劃利率在現時環境下已欠缺吸引力。 | 追求極低初期利息、重視轉按靈活性、希望獲得更高現金回贈的業主。 | 新計劃 🏆 |
從上表可見，新計劃在幾乎所有關鍵方面都優於舊計劃。包括利率大幅下調、罰息期更短，靈活性大增、現金回贈更高。
銀行定息按揭與HKMC定息計劃
| 比較項目 | 銀行短期定息計劃 | HKMC 十年定息計劃 |
|---|---|---|
| 計劃性質 | 首3/5年定息 + 其後浮息 | 整個10年全程定息 |
| 定息期利率 | 首3年/5年：2.73% | 10年：4.12% |
| 定息期後利率 | 轉為浮息 (P-1.75% = 3.375%) | 保持 4.12% 不變（直至10年定息期結束） |
| 總利率成本 | 較低（前期） | 較高 |
| 利率風險 | 有（定息期結束後需面對市場利率波動） | 無（10年內完全鎖定，不受市場影響） |
| 按揭成數 | 高達90% | 需符合HKMC的審批要求，一般上限為90% |
| 最長還款年期 | 30年 | 30年 |
| 罰息期與罰款 | 3年（可在第2年轉按） 5年（可在第3年轉按） 提早還款：罰款貸款額2% + 退現金回贈 | 3年 罰款階梯式遞減： 第1年：還款額的3% 第2年：還款額的2% 第3年：還款額的1% |
| 現金回贈 | 高達0.58% | 資料未提供，通常此類政策性計劃不設或回贈很低 |
| 額外優惠 | 不設高存息戶口 | / |
| 申請/提取限期 | 申請：2025/12/31 提取：2026/04/30 | 申請：由2025年9月24日起至另行通知 提取：遞交申請後2個月內 |
- 銀行短期定息計劃：本質上是一個 「先定後浮」 的混合計劃，旨在鎖定最初幾年的利率風險，適合預期短期內利率可能仍會波動。總體成本預期較低，但存在不確定性。
- HKMC十年定息計劃：提供長達十年的絕對利率確定性，適合追求長期穩定、厭惡風險、擔心未來利率會進一步上升的業主。代價是前期需要支付更高的利率。
