居屋按揭 | 銀行取態積極上調現金回贈 | 高現金回贈大多設有高門檻
香港樓市氣氛踏進新一年仍繼續回暖，成交量拾級而上。隨著市況轉旺，銀行界的「搶客戰」更有激化跡象，有銀行將現金回贈上調至 1% 水平，屬近年罕見。不過，大行的 1% 回贈往往設有高門檻，例如貸款額需達 1,000 萬元或以上，對於一般居屋或中小型單位的買家可能會埋怨「睇得唔食得」。
居屋按揭 | 為居屋推出超高現金回贈優惠 | 更有高存息戶口及額外獎賞
然而，市場總有驚喜。近日有一間中小型銀行為了吸納優質客戶，破天荒針對「居屋」市場推出超高現金回贈優惠。其賣點在於「無門檻」：不論是一手新居屋、二手未補價居屋，甚至是居屋轉按，只要成功獲批，現金回贈均高達 1%！最令人驚喜的是，一手居屋(白表）計劃不設最低貸款額要求，即使只借幾十萬元，同樣有機會盡享 1% 回贈。若貸款額達 100 萬元或以上，銀行更會附送按揭存款掛鋸戶口（deposit-linked account），若符合綠色按揭資格還有額外獎賞。此優惠暫定只限 2026 年第一季，有意「上會」的居屋準買家宜把握良機。
居屋按揭 | 居屋轉按亦享有現金回贈 | 居屋轉按甚少的原因
既然現金回贈高達 1%優惠如此吸引，連「轉按」都包，相信不少現有居屋業主都心思思藉此賺取回贈。但大家有否想過平日為何甚少聽見銀行重點兜售居屋轉按個案？實情是跟居屋的特殊性質有關。
居屋按揭 | 居屋轉按需獲得房委會同意 | 轉按套現需有合理充份理由
未補地價居屋若要進行轉按（無論是維持原貸款額還是加按套現），必須先向房委會申請「同意書」。若只是「平手轉按」（即轉按金額不超過尚餘貸款額），房委會批出同意書的機會較大。但若業主希望「加按套現」，房委會的審批則極為嚴格。業主必須提供充份理由，通常限於籌措醫藥費、子女教育費、離婚轉名，或因經濟困難急需減輕供款壓力等，房委會才會酌情批准，且批准的加按金額亦有上限。由於手續繁複，加上現時願意承造居屋加按的銀行選擇非常少，故成功個案不多。
居屋按揭 | 轉按涉及律師費等額外開支 | 業主居屋轉按意欲不大
如果做不到「加按套現」，單純做「平手轉按」又是否值得？一般而言，轉按涉及律師費等開支，若無套現需求，業主轉按意欲不大。唯獨有一類業主例外：就是在2019 年前購入居屋的朋友。
居屋按揭 | 曾經居屋按揭使用P按較多 | 轉按賺取現金回贈是否覆蓋律師費成本
當年這批業主大多選用 P 按（最優惠利率按揭），而現時主流按揭已轉為 H 按（拆息按揭）。去年如大家還記得，年中的時候HIBOR（銀行同業拆息）曾維持在 2% 左右的低位，令 H 按的實際供款利息低於 P 按。對於這批長期供 P 按的業主來說，今次銀行提供的 1% 現金回贈，既足夠覆蓋轉按的律師費成本，又能讓他們由 P 按轉生為 H 按，長遠節省利息支出。這或許是今次推廣中，最能吸引現有居屋業主申請轉按的誘因。當然，轉按賺回贈固然吸引，但大家切記留意銀行設有的2 至 3 年罰息期。若短期內打算賣樓或再次轉按，隨時會被罰息及追討回贈，申請前務必計清計楚。
按揭常見問題
Q：居屋轉按有什麼注意事項？
A：居屋轉按需要向房屋署申請同意書，得到同意書才能申請轉按。
居屋轉按
- 填妥「轉變按揭安排申請書」
- 轉按原因
- 籌措醫藥費
- 子女教育費
- 離婚轉名
- 其他合理的原因
- 連同所需行政費的支票及「轉變按揭安排申請書」一同遞交至所屬屋苑／屋 邨的租約事務管理處
- 等待結果
- 批出轉變按揭安排的批准書，以掛號形式寄出
- 轉變按揭安排的批准書只有6個月有效期，需在期間內申請轉按
H按與P按區別
H按
H按是指以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基準計算出的按揭利率。而香港銀行同業拆息，是銀行之間互相拆借資金的利率，HIBOR每天都略有變化，被視為較浮動的計劃。為免拆息急升令供樓支出失控，銀行一般會設定一個以最優惠利率（P）為基礎的「鎖息上限」（俗稱封頂位），當實際 H 按利率高於這個水平時，便改以封頂利率計算，為借款人加上一層保障。由於 H 按本身設有以 P 按利率作為封頂上限的機制，大部分買家都傾向優先選擇 H 按計劃。
P按
P按是指銀行最優惠利率（Prime Rate），即以最優惠利率為基準去計算利息的一類按揭計劃。不同銀行採用的最優惠利率水平可以不同，俗稱「大P」、「細P」，但用「大P」並不等同實際利息一定較貴，因為銀行通常會在 P 的基礎上減去自訂的百分比（即 P 減 X%）以吸引客戶。雖然最優惠利率並非一成不變，但加減幅度及頻率一般都較香港銀行同業拆息（HIBOR）穩定，因此選擇 P 按的申請人，相對上較容易預計日後的利息開支。
| H按 | P按 | |
| 息率 | 相對浮動 | 相對平穩 |
| 息率計算方法 | H+1.3% | P-1.75% / P-2%= 3.25% |
| 封頂息率 | 有 | 無 |
| 影響因素 | 貨幣供求，香港銀行同業拆息 | 貨幣供求 |
