居屋2025 | 白居二中籤買家已陸續收到批准信及確認書 | 政府為居屋住戶做擔保
近日不少成功申請2024年白居二的買家陸續收到房委會的批准信和確認書。未補地價第二市場的購買力釋放，九龍區黃大仙及慈雲山，以至新界區的天水圍的放盤均短時間內沒有被大幅議價就獲得承接。有留意本欄的讀者會知道居屋的接揭申請較私樓容易，因為居屋（不包括由房協所興建的居屋）乃由房委會親自提供最長達50年的擔保。不過大家有沒有想過如果買家是已經退休的老友記，其獲批的難度又有多高？
居屋2025 | 退休人士沒有收入證明如何申請按揭 | 房委會做居屋按揭擔保無法再添加擔保人
退休人士已沒有來自工作的固定收入，其他投資收益或資產價值不一定足以符合按揭條件。要用加入擔保人的方法借貸亦不可能，因為本身已有房委會做擔保，退休人士不能再加入其他如子女或兄弟姊妹的擔保人，以至大家或會認為老人家買居屋基本上只餘下用資產水平按揭一條路。
居屋2025 | 七旬退休夫婦居屋按揭申請 | 家用能作為收入來源做申報入息
但事實並不然。藉此機會可以分享一下近日處理的個案。客人為一對年逾七旬的退休夫婦，分別75歲及71歲，早已沒有工作或固定收入證明。不過，兒女早已成家立室，亦有穩定收入，希望為二老準備一個「安樂窩」，於是夫婦二人聽從了子女建議，以長者身分申請白居二。在「家有長者優先選樓計劃」下，他們成功中籤，獲安排揀樓，到了辦理按揭時，要如何證明老人家也有還款能力？根據經驗，只要申請人仍在政府擔保期內購入居屋，而其信貸紀錄（TU）沒有太大問題，銀行其實可以接受「家用」作為收入來源。換言之，即使申請人本身已退休，只要能清晰申報其子女每月有穩定地提供家用作支持，銀行便可視之為收入的一種，繼而批出貸款。
居屋2025 | 居屋按揭採用99減申請人年齡 | 准買證上首次發售日期為準
至於按揭年期方面，平時私樓買賣的按揭銀行會以75年或80年減申請人年齡計算，但居屋買賣銀行則會以「99減」計算，較前者寬鬆。以上述夫婦為例，年齡分別為75歲及71歲，因此最長供款期為24年（99年減75歲）。而按揭成數則需視乎該居屋的首次發售年份而定：若首次發售日期在40年內，可獲政府擔保，並有機會承造最高九成、長達30年的按揭；反之，如樓齡超過40年，最多可能只能承造八成按揭，按揭年期亦會相對受限。準買家可在「准買證」上查閱相關樓齡與首次發售資料。
居屋2025 | 房委會居屋與房協居屋區別 | 房協居屋按揭申請與私樓審批條件相似
這裡也需一併說明，市面上的居屋單位主要分為房委會居屋與房協居屋兩種。前者大部分為政府擔保單位，因此可以享有上述「簡化收入審批」的安排；而後者，即房協居屋，則在按揭審批上更接近私樓，銀行一般仍會要求正式的入息證明，例如出糧紀錄、稅單或退休金等。最後提提大家，收到批准信後記緊要在六個星期內申領購買資格證明書，否則逾期可能會影響其購買資格。
常見按揭問題
Q：白表按揭最高可以借多少成？
A：現時白表最高9成按揭，而綠表最高9成半按揭。
Q：如果是房協居屋按揭最高可以申請多少成？
A：房協居屋與一般私樓按揭一樣，按揭保險都是經HKMC，而固定入息最高可批出9成按揭，非固定收入最高8成按揭。
Q：居屋估價需要什麼資料？
A：居屋估價時除了物業地址還需要提供折扣率，折扣率是指首次發售時，政府以當時市值打幾多折出售該單位的比例。
居屋按揭
香港資助出售房屋計劃主要分了房協居屋和房委會居屋，它們在發展商、目標對象、申請資格、轉讓限制和財務安排上都有明顯分別。
房委會居屋
由香港房屋委員會興建。房委會是政府法定機構，規模龐大，負責公屋、居屋等公共房屋事務。
目標對象：主要幫助公屋住戶（綠表）和收入較低的非公屋住戶（白表）。白表申請者的入息和資產限額較為嚴格。
樓宇質素與設計：為了滿足大量供應，設計較為標準化，雖然近年質素有所提升，但整體而言在觀感上不及房協居屋。
轉讓限制：在首次轉讓期（通常5年）過後，業主可以向房委會申請「補地價」，將單位轉為完全業權，然後在自由市場出售。即使不補地價，也可以在「居屋第二市場」轉售給合資格人士（例如綠表或白居二買家）。
房協居屋
由香港房屋協會興建。房協是一個獨立的非牟利機構，歷史悠久，除了資助房屋，也負責長者房屋、市區改善等項目。
目標對象：歷史上曾推出「夾心階層住屋計劃」，目標是幫助收入超過房委會居屋上限，但又未能負擔私人樓宇的「夾心階層」。因此，其項目的入息和資產限額通常設定得比房委會白表為高。
樓宇質素與設計：普遍被市場認為在設計、用料、會所設施和園藝規劃上都較接近私人屋苑水平，整體質素感覺較高。
轉讓限制：轉售限制通常更為嚴格和複雜。即使在首次轉讓期過後，很多房協居屋項目仍然不允許業主隨意補地價後在公開市場出售。它們通常規定單位只能轉售給房協提名或審批的合資格買家，這個買家池子比房委會的「第二市場」要小，導致流轉性較低，較難放售。
綠表申請資格
- 房委會轄下公共租住房屋（下稱「公屋」）的住戶（「有條件租約」住戶或以按月暫准租用證形式租住房委會過渡性暫租住屋單位的住戶或定期暫准居住證持證人，均不可申請）
- 香港房屋協會（下稱「房協」）轄下甲類出租屋邨／年長者居住單位（下稱「出租屋邨」）的住戶（乙類出租屋邨、專用安置屋邨的住戶或以按月暫准居住證形式租住房協過渡性暫租住屋單位的住戶或定期暫准居住證使用人，均不可申請）
- 房委會轄下中轉房屋的認可居民
- 持有由房委會或市區重建局（下稱「市建局」）發出有效《綠表資格證明書 – 只適用於居屋第二市場計劃》的人士
- 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
申請人可以單身人士及家庭組合的人士均可申請，但申請人必須年滿18歲。以家庭組合申請的人士，申請人及家庭成員必須有親屬關係，申請人及／或名列於申請書的家庭成員如屬已婚人士，其配偶亦必須名列同一份申請書。如配偶並無香港入境權的人士，須填妥相關聲明書及連同結婚證明文件、配偶的當地居民身份證副本一併交回；離婚人士須連同獲法庭批出絕對判令證明書（離婚案）副本一併交回，否則其配偶亦須名列同一份申請書內。如未能符合上述規定，房委會有權取消相關申請。
可以綠表申請人一般不需要符合入息及資產限額，無需入息資產審查。
白表申請資格
- 必須年滿18歲並持有香港身份證，並在香港居住滿7年。
- 在申請截止日期前的24個月內，申請人及其所有家庭成員不得在香港擁有任何住宅物業。
- 非公屋住戶
- 入息及資產限額
| 申請人類別 | 每月入息限額 | 資產限額 |
|---|---|---|
| 一人申請者 | HKD $30,000 | HKD $615,000 |
| 二人或以上家庭 | HKD $60,000 | HKD $1,230,000 |
