隨著彈性工作模式日益普及，不少企業為了吸引和留住人才，紛紛採用彈性薪酬制度。對打工仔而言，佣金、花紅或津貼等浮動收入，讓他們有機會賺取更高的薪水。然而，這種看似人性化的出糧方式，在申請按揭時卻可能成為致命傷。對於銀行而言，不穩定的收入意味著更高的風險。本文將探討彈性出糧對按揭申請的影響，以及如何妥善準備文件以提高成功率。
按揭入息 | 按揭申請最重視還款能力 | 彈性出糧方式影響收入證明
在申請按揭的過程中，銀行最關心的是申請人的還款能力，而還款能力高低則要視乎申請人的工作性質、收入水平，以及收入的穩定性等等。某些行業如建築、物流運輸或飲食業等，個別雇主的出糧方式比較彈性，有些雇主會跟員工協議每月薪金部分以銀行轉賬、部分以支票或現金形式支付。表面上看來這些安排很瑣碎，作為員工可能但求每月薪金準時到手便可，惟實際上當置業而有需要申請按揭時，這些彈性的出糧方式有機會影響其獲批機會。
按揭入息對還款能力的影響
銀行批核按揭時，最重要的考量因素就是申請人的入息水平與穩定性。按揭供款額通常不可超過家庭或個人月入的一定比例（現時供款與入息比率為50%），若入息不足、波動大或未能充分證明，銀行會認為還款風險較高，或會降低成數或直接拒批。自僱人士、收入不規律或資料不齊全者，更要以近1-2年平均淨收入作基準，並輔以完整的稅單、財報、流水賬，證明已具備穩定且足以覆蓋每月還款額的現金流。
彈性出糧如何影響按揭入息要求？
若薪酬安排屬於彈性出糧（即每月領取額度不一、部分薪資以紅利、佣金或現金方式支付），銀行批核時會以入賬紀錄的平均值或打折方式作計算。即使單月收入偶有高峰，但若現金收入未能反映在銀行月結單上，或缺乏報稅及強積金等憑證，都將被視為”非穩定收入”，銀行一般會按最低之平均入息、甚至酌情再折扣，從而影響批核總額與批核成數。因為，申請人應盡量將每月所有收入（即使現金、佣金、另得津貼）按時存入戶口，並保存紀錄備查，以提升入息認受性和按揭批核成功率。
按揭入息 | 彈性出糧方式實例 | 彈性出糧方式最高8成按揭
近日有網民在社交平台發問，指自己從事建築業，有意購入一個約400萬元的小型單位，並希望承造八成按揭，即向銀行貸款約320萬元，供款30年。該名網民月入約30,000元，因為單位樓價不高，即使他欲做到高達八成按，理論上都能符合入息要求，即約28,110元。
按揭入息 | 收入以自動轉賬及支票分開支付 | 有機會以稅單及強積金為準
不過，這位朋友的支薪方式比較特別，他每月約30,000元的收入中，約5,000元是自動轉賬，其餘部分則以支票形式支付。跟銀行接洽時，他有提交稅單及強積金紀錄，但其後被發現其報稅金額僅約8,000元。報稅金額跟聲稱的收入不同，情況則變得有點尷尬，即使他能夠提供其他薪金的入票紀錄，相信在銀行的標準下只有報了稅，每月約8,000元的收入會被視為真正的入息。就算這位朋友能同時呈交強積金紀錄和加上擔保人，恐怕最多也只能借到單位樓價七成。後來那位網民再次更新狀況，表示因為最初沒有預想到支薪方式會影響申請成敗，以為自己一人的資產收入足以完成整個程序，結果只好非常趕急地找來一位親人當擔保人，最終他獲批七成按揭。
按揭入息 | 收入證明應及早著手準備 | 真實穩定的收入證明
由此個案可以看到，大家如正物色心儀單位，並有可能隨時入市，我們建議應盡早開始累積和整理一份完整和有效的財務紀錄（包括出糧紀錄)。習慣成自然，否則到了有需要向機構借貸時，文件不齊全將直接影響申請結果。此外，某些行業的員工為了減少稅項支出，情願只向政府申報部分收入，並完全以現金形式收取人工，前述的帖文中有人分享另一些取巧的支薪方式，但大家要明白這類操作通常並不合法，往往得不償失。銀行講求的是真實、穩定和可追溯的入息來源，如有需要，大家應考慮預留更多時間向銀行交涉，又或同時向更多間銀行提交申請，以增加成功機會。
常見問題
彈性出糧真的會影響按揭申請嗎？
無論是每月入數不一、分為底薪加佣金或偶有現金獎金，都會被銀行視為彈性出糧，會審查入息的”穩定性”與”可持續性”。銀行通常按近半年至一年的平均入息作為計算基準，若收入波動太大或紀錄不清晰，批核按揭成數和金額容易被打折，甚至影響最終批核結果。
如果我的收入分為自動轉賬和支票支付，該如何準備收入證明？
無論你的入息來源為自動轉賬、支票或現金，最好全部款項按時存入銀行戶口，並保存完整的月結單，以作為最直接的入息證明。建議補充提交薪金支票影本、僱主出具的糧單、稅單等佐證文件，這有助銀行全面核實所有收入來源的真實性與持續性。
銀行會接受彈性出糧的申請嗎？
銀行並非一律拒絕彈性出糧人士的按揭申請，但一般會以較保守的方式核算總入息，有時只取過去一年或更長時間的平均收入。若佣金、獎金、津貼、臨時計件等收入佔比高，銀行或會將認可比例相對降低，所以申請人應盡量將各類收入全數入賬並備齊紀錄，以提高審批認受性。
如何避免因收入證明不足導致按揭被拒？
申請人應確保每月定期將所有收入（包括底薪、佣金、獎金等）匯入同一戶口以作紀錄，並備齊最近6至12個月的月結單、稅單及如有的強積金、僱主信等（視乎受僱或自僱身分）。如有現金或支票收入，亦應主動存入銀行，避免只憑現金收據或非正規渠道證明入息，以免被銀行質疑而影響批核。
