按揭市場回顧2025 | 樓市氣氛 | 展望樓市氣氛向好 | 展望樓價稍微上升
上回提到2025年上半年的市場氣氛不俗，但沒有在樓價反映出來。話剛說畢，主要反映大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）又失守136點關口，錄得135.16，創下2016年8月以來按月的新低。展望下半年，坊間的看法以正面樂觀居多，看好HIBOR下跌會令買樓負擔減輕，「供平過租」會令需求增加，繼而撐起樓價，但筆者看法傾向保守，認為樓市按市全年表現將大致持平。
按揭市場回顧2025 | 樓市氣氛 | 預計租金會持續上升 | 「轉租為買」的交投增加
日前有本地大型銀行估計，隨著HIBOR及存款利率急劇下降，本港的租金水平正在上升，估計會有更多用家「轉租為買」，令樓市獲得更多支持；發展商或會趁機調高定價，調整銷售策略以增加利潤。可是，談到息率，實際按息早在去年第三季起已因為美國聯儲局帶頭減息而不斷下調，如果今時今日息口走勢還能左右本地市場，按理樓市按市應見更多復甦跡象，何況不少分析認為銀行「水浸」情況不會持續太久，一個月HIBOR早晚會回升。如要展望樓市下半年發展，息口走勢對筆者而言不是關鍵，「供平過租」還是「租平過供」不會有太大影響。
按揭市場回顧2025 | 樓市氣氛 | 買家擔心香港樓價持續下跌而遲遲未入手 | 買家依然觀望樓市
市場並非絕對理性，情緒高漲時，小小消息都被放大十倍，激發投資者無限遐想；但情緒低落時，就會如之前的港股一般，一有壞消息就「drop to zero」，好消息則代表「跌少啲」。去年以來連串的利好消息均藥石無靈，看來是更深層次的信心問題，潛在買家不看好本港前景，試問花費數百萬元到過千萬元買一層樓，如果預期樓價「仲有得跌」，多等一會隨時節省一大筆錢，再晚點出手又何妨？當前宏觀政治經濟不穩，外界心知美國新政府上場會再掀起關稅戰，卻猜不到關稅戰對象不止中國，原來是全世界。就算近期大家開始領略到很多角力都是TACO（Trump always chickens out）收場，新政府任期還有三年半，一個買家選擇繼續觀望還是無可厚非，即使有買家願意入市，也可想像到其心態是要劏到賣家「一頸血」，務求自己是以「超抵價」入場。
按揭市場回顧2025 | 樓市氣氛 | 現時樓市處於供大於求 | 預計樓價走勢未如理想
對內我們亦正面對政府財赤和市民消費模式改變（不願留港消費）等挑戰，當中最根本的還是供求問題，根據房屋局資料，未來三至四年間可提供的一手住宅單位數目達到105,000伙，雖然數字回落至近七個季度的新低，但現樓貨尾的數目卻同時升至28,000伙，達到歷史高位。發展商情急散貨，以「呼吸plan」或其他漸進式供款計劃將單位半賣半送出去，結果也造成量高價低的情況。大環境轉變需時，信心恢復亦需時，單說樓價走勢的話，恐怕今年下半年仍不容樂觀。
按揭市場回顧2025 | 樓市氣氛 | 暫時上半年按揭市場與預測相符 | 預測下半年按揭市場大致持平
不過，撇除樓市不談，因為成交量不少，上半年的按揭市場表現其實不「曳」。去年底展望今年按市表現時，筆者估計一手二手物業按揭批出宗數將分別有18,000宗和33,000宗，轉按則大約7,500宗。金管局最新數據就顯示，一手物業按揭的批出宗數先由10月份的全年低位983宗大幅抽升至二月份的2,108宗，然後再稍回落到四月的1,993宗；二手樓則由去年十月的2,610宗反覆升至四月的3,150宗，首四個月一二手物業的總批出宗數分別有7,852和10,946宗，暫時達到筆者預計的43.6%和33.5%；轉按方面，首四個月轉按也錄得2,539宗，達到筆者預計的三份一。暫時各項數字看起來均符合筆者預期，原有的預測可以維持不變。
按揭市場回顧2025 | 樓市氣氛 | 香港樓市潛在變數甚多 | 拭目以待2025年按揭市場
沒有水晶球預知未來，即使是專家也會看錯。摩根士丹利亞洲區前主席羅奇去年在《金融時報》發表文章指香港已「玩完」，到近日他修正說法，表示香港在中美角力之下，會因為其「中國特質（Chinese characteristics）」而再次崛起。又以股市為例，誰會想到今年港股就因為一個「碟仙」（網民為DeepSeek起的花名）橫空出世，藉估值修復迎來了一個小牛市？所以說話不能說得太死，下半年局勢如何發展，就讓我們拭目以待。
