摸貨按揭 | 一手新盤可以「摸貨」 | 舊區重建項目與一般新盤的銷售機制的分別
近日九龍城有新盤開售銷情報捷，坊間盛傳該盤可以「摸貨」，引來不少投資者關注。按理今時今日樓花受預售同意書制度限制，未收樓前一律不得轉售合約權益，「摸上摸」的玩法早已被杜絕，為何這個新盤又成「例外」？其實該樓盤乃屬於市區重建局推動的舊區重建項目，而非一般私人發展商的樓花，故此其銷售機制與限制亦有所不同。
摸貨按揭 | 「摸貨」的定義 | 正式成交前轉讓賺取買賣差價
所謂「摸貨」，簡單來說就是買家A（即確認人）與賣方簽署臨時買賣合約後，在正式成交（即簽契及付清樓價）前，將其合約權益轉讓給另一名買家B。確認人毋須完成買賣就可套現離場，賺取買賣差價。這種做法曾在某些炒風熾熱的樓盤出現，尤其在開售初期短時間內價格急升的情況下，更吸引「摸客」乘勢套利。但隨着地產政策收緊，新售賣的樓花基本上已受預售樓花制度規範，購買權益不得轉讓，無從「摸」起。文章開首所說的九龍城新盤可以「突圍」，相信是因為樓盤乃屬市建局主導的重建項目，項目早於2011年起步，而市建局發展項目可能不完全受限於預售同意書制度，以致被部分買家看準機會炒作投機。
摸貨按揭 | 數據顯示香港樓市回溫 | 購買「摸貨」的買家
中原城市領先指數（CCL）最新錄得140.27點，創下去年八月初以來的新高。樓市看來復甦不少，但距離熾熱到要「摸貨」的地步似乎仍有一定距離。以目前來說，「摸貨」的最大風險在於樓市低位難以透過投機操作取得回報。另一邊廂，撇除回報不談，「摸貨」本身亦會影響單位的「業權鏈」，帶來不少風險。當然，後者主要是由承接單位的下手買家承擔，最初「摸貨」的上手買家只要單位成功「甩手」，便可「拍拍蘿柚走人」。
摸貨按揭 | 銀行對摸貨單位按揭審批謹慎 | 業權鏈不清晰做好FULL PAY的準備
因為「業權鏈」不清晰，多數銀行不願向懷疑「摸貨」的單位批出按揭貸款，即便願批，其估價亦會跟成交價有很大差異。所謂「業權鏈」，指的是土地註冊處內完整可查的買賣紀錄，銀行審批按揭時會視其為按揭抵押品的基礎。若登記人並非最終賣家，或註冊過程中存有法律爭議，銀行往往會視為高風險交易，接貨者極有可能需要一筆過（Full Pay）付清樓價或抬錢上會，此對大部分非專業投資者的財政會有極大的壓力。
摸貨按揭 | 摸貨成交時間緊逼 | 「摸貨」成功與否都需交印花稅
其次，承接「摸貨」的交易因為要在原來的買賣合約的成交日之前完成，文件處理向資金調動的時間非常緊湊。若涉及多層「摸上摸」，只要任何一位確認人失聯或違約，整條交易鏈就會瓦解，損失隨時無法挽回。此外，雖然政府已撤銷雙倍印花稅（DSD）及額外印花稅（SSD），但所有「摸貨」交易不論最終是否完成，均須繳交基本從價印花稅，而該筆稅項必須於簽署買賣合約後30日內繳交，對炒家而言亦是額外成本。
如不想淪為炒家操作之下的犧牲品，讀者們可以先檢查清楚心儀單位過往易手的資料。如有需要，可諮詢相關專業人士的意見。
按揭常見問題
Q：摸貨犯法嗎？
A：摸貨這個行為不犯法，但是要小心觸犯法律條文在買賣的時候要向律師樓查詢。
Q：銀行為什麼不做摸貨按揭？
A：因為摸貨的業權鏈不清晰，銀行擔心業權不完整的問題出現。而且摸貨基本上只會在數月短期內再次轉手，銀行方面難以賺錢利息收入。
摸貨
摸貨的定義
「摸貨」指買家在正式簽訂樓宇買賣合同後、但在未完成正式交樓手續（即未「收樓」或未在土地註冊處登記轉讓）前，將購房權利轉售給第三方的行為。
摸貨的風險與限制
- 禁止/限制「提名」轉讓
- 在正式簽署樓契（Assignmnet，又稱「轉讓契」或「公契」）前，原買家通過在臨時買賣合約或正式買賣合約中加入「提名」條款，將自己的購房權利和義務轉讓給另一人。這正是「摸貨」的常見法律操作。
- 開發商為了順利賣樓和避免麻煩，絕大多數情況下會在與買家簽訂的合約中直接寫明「禁止任何形式的提名轉讓」。
- 即使合約允許提名，也必須得到開發商的書面同意，而開發商通常會收取高昂的行政費，並且設有嚴格條件（例如，只允許直系親屬之間的轉讓），這使得以炒賣為目的的「摸貨」在實務上變得不可行或無利可圖。
- 樓花轉讓限制
- 原買家與新買家簽訂一份新協議為「轉售合約」，將原來的整個買賣合約（包括權利和義務）賣斷給新買家。
- 但預售樓花同意書要求開發商在與買家簽訂的合約中必須加入條款，限制買家在未完成交易（即未正式簽署樓契）前，將買賣合約轉售。違反此條款，開發商有權沒收訂金並取消交易。
- 延遲簽訂正式買賣合約
- 在一般的樓花銷售中，買家先簽「臨時買賣合約」並支付「細訂」（通常為樓價的5%），然後在短時間內（例如14天）再簽署「正式買賣合約」並支付「大訂」（連同細訂共為樓價的10%）。「摸貨」通常發生在簽署正式買賣合約之後。
- 為了壓縮炒賣的空間，同意書要求開發商延遲買家簽訂正式買賣合約的時間。例如，規定只能在預計關鍵日期（交樓日期）前的特定時間內（如3至6個月前）才可簽署正式買賣合約。
- 買家在大部分樓花期內，只持有一份臨時合約和少量訂金，法律權益不完整，難以進行轉讓。這大大增加了「摸貨」的操作難度和風險。
- 市場風險
- 樓市價格屬於低位，摸貨可能導致虧損。
摸貨有機會涉及的法律問題
- 違反《轉讓指引》及預售同意書條款
- 香港地政總署發出的預售樓花同意書中，明確包含了限制轉讓的條款。開發商必須在與買家簽訂的買賣合約中寫明禁止或嚴格限制在成交前轉讓（即「摸貨」）。
- 違反了合約中的這項條款，開發商有權沒收你已支付的全部訂金（可高達樓價的10%），並單方面取消交易。這不僅是經濟損失，也是一種違約行為，開發商可以向你追討進一步的損失。
- 觸犯《盜竊罪條例》中的「欺詐罪」
- 出現「一約多賣」或「無貨摸貨」的情況下，這種在明知沒有履行合約能力或意圖的情況下，通過虛假表述誘使他人簽訂合約並付款的行為，極有可能構成 「欺詐罪」 。一經定罪，最高可判處監禁14年。
- 民事訴訟
- 承接摸貨的買家可能因樓市下跌或其他原因而「撻訂」，無法完成與開發商的交易，有機會被開發商沒收全部訂金，損失慘重。
- 合同糾紛的問題導致漫長且昂貴的法律訴訟。
承接摸貨買家注意事項
- 審閱原始合約
- 向賣方要求提供與開發商簽訂的原始買賣合約全文。重點核查合約中有無禁止或限制轉讓「確認人」身份的條款。有些開發商會明確禁止摸貨，或要求必須徵得開發商同意並支付轉讓費。如果賣方違反此條款，交易可能無效。
- 聘請熟悉樓花轉讓的律師
- 仔細審核所有法律文件，包括原始合約和新的轉讓合約。
- 確認賣方的權益是否清晰、無糾紛。
- 進行物業查冊，了解該物業有無其他產權負擔（如訴訟、破產令等）。
- 摸貨所涉及款項
- 承接摸貨時需要支付差價給原買家，還需要承接原買賣合約中剩餘的所有樓款（例如後續分期付款給開發商的款項）。
- 確認原賣家是否已支付印花稅。
- 「摸貨」的轉讓費是否需要支付。
- 銀行按揭
- 現時大部分銀行都不接受摸貨或懷疑摸貨的物業做按揭申請，因為業權鏈不清晰，法律關係複雜風險高。
- 準備充足的現金做好一次性全額支付樓價的準備。
- 與銀行或按揭轉介公司查詢按揭的相關資訊。
承接「摸貨」是一項風險極高、適合資金雄厚且經驗豐富投資者的操作。對於普通買家來說，強烈不建議涉足。
