買新盤時，經常會聽到「光豬價」、「合約價」和「面價」這幾個術語。表面上，這些價錢只是數字上的分別，但其實對你最終能否成功申請高成數按揭有重大影響。本文將為你拆解「光豬價」的意思，並比較「面價」、「合約價」和「光豬價」的分別，助你精明置業，避免按揭陷阱。
「光豬價」意思是什麼？
「光豬價」其實是地產界的術語，意思是買家購買新盤時，扣除用任何發展商提供的現金回贈、折扣、贈品或其他優惠的「淨樓價」。簡單來說，「光豬價」就是最「裸」的成交價，已撇除任何包裝或優惠。這個價錢通常會比買家實際支付的「合約價」或「面價」低，因為一旦扣除所有優惠，才是真正的「光豬」價值。
「面價」v.s.「合約價」v.s.「光豬價」
為了讓你更清楚理解新盤的各種報價方式，我們來比較一下「面價」、「合約價」和「光豬價」這三個關鍵術語：
- 面價 (List Price / Published Price)：「面價」是指發展商價單上最初列出的單位定價，是未經任何折扣或優惠前的原始價格。這通常是最高的價格，但實際成交時往往會有不同優惠及折扣。
- 合約價 (Contract Price)：「合約價」是買家與發展商簽訂買賣合約時所列明的價格。這個價格通常已包含發展商提供的即時折扣，但可能尚未扣除所有現金回贈或特別優惠。由於現金回贈通常是在成交後才發放，所以合約價通常會比「光豬價」高。銀行審批按揭時，通常會先以「合約價」作為貸款申請的基準，但最終批出的貸款額仍會參考「光豬價」或估價。
- 光豬價 (Net Price / Bottom Price)：「光豬價」是指在扣除所有即時折扣、現金回贈、贈品、律師費津貼、管理費回贈等所有優惠後的最終實質樓價，是買家最終需要支付的「最低價」。這個價錢最能反映買家實際支付的樓價成本，也是銀行批核按揭時最關心的參考價值。
新盤優惠五花八門 | 折扣價相差頗大
發展商為新盤買家提價的優惠可謂五花八門，最常見的是為選擇即供的樓花買家提供折扣。以近月的樓價水平為計，如果一個開放式單位開售時售價290萬元，而發展商為即供的買家提供16%折扣，單位的實際成交價則為243.6萬元，銀行評估貸款金額時會以此「光豬價」為基礎；也有一些發展商會為買家提供印花稅補貼、現金回贈，以至傢俬禮券等，這些優惠均有可能被視作發展商對成交價的折讓。當然，今時今日很多新盤會附送各類家電，這些優惠則不論實際價值，一概沒有影響。
好多人以價單上的售價計算按揭成數
香港出名樓價高，若可藉各種優惠減低購買成本，對買家來說固然有利無害，只是筆者經常聽到一些買家對後續的按揭申請有誤會，以為到了按揭申請階段，銀行仍會以起初價單上的售價計算按揭成數。以剛才所提及的開放式單位為例，買家本身預算承造七成按揭，或會以為自己只需準備價單的售價（290萬元）的三成首期，即87萬元。
「光豬價」才是真正申請按揭的樓價
實際上，因為銀行只會批出「光豬價」（243.6萬元）的七成貸款，即170.52萬元，如果發展商的優惠乃屬於現金回贈、禮券，甚至是其他不能即時兌現的形式，買家則要先自行籌措約119.5萬元的首期，才可確保順利成交，其中牽涉的金額會較原來的預算多出約32.5萬元。
應留意成交價是否遠遠偏離市場水平
此外，近日筆者還留意到坊間有發展商為求吸引更多分支家庭客，向購入大單位的買家提供額外優惠，讓對方以極低價錢加購一個小型單位。惟按筆者對銀行的認識，如果一些單位的最終成交價遠遠偏離市場水平，或會有反效果，令銀行審批其按揭的取態變得謹慎。總的來說，買家在享受發展商優惠時，要留意有關優惠的具體提供方式，詳情請參考該一手盤價單。另一邊廂，買家亦要檢視自己手上的資金，有兩手準備應付不同情況。
發展商為新盤買家提價的優惠可謂五花八門，最常見的是為選擇即供的樓花買家提供折扣。以近月的樓價水平為計，如果一個開放式單位開售時售價290萬元，而發展商為即供的買家提供16%折扣，單位的實際成交價則為243.6萬元，銀行評估貸款金額時會以此「光豬價」為基礎；也有一些發展商會為買家提供印花稅補貼、現金回贈，以至傢俬禮券等，這些優惠均有可能被視作發展商對成交價的折讓。當然，今時今日很多新盤會附送各類家電，這些優惠則不論實際價值，一概沒有影響。
