施政報告2025 | 「長者業主樓換樓計劃」詳情 | 計劃明年推出不設限額
今年《施政報告》提出多項措施針對公營及資助房屋供應，其中一項值得關注，但暫時較少被討論的為「長者業主樓換樓計劃」。該計劃的對象為年滿六十歲、並持有資助出售單位（如居屋或綠置居）超過十年的長者業主。根據安排，長者可在第二市場出售現有單位，然後無須補地價即可購買面積較小或地點較偏遠的資助出售單位，並可因此獲得額外現金，補貼日後生活所需。政府消息人士稱計劃不設限額，約10 萬個單位符合資格。計劃最快會在明年推出，政府就期望透過此舉釋放更多市區或大面積單位，讓有子女的家庭能入住較合適的居所，同時增加資助房屋的流轉率。
施政報告2025 | 改善資源分配善用資助房屋 | 減輕長者經濟壓力
從政策設計角度來看，這項措施有數個潛在好處。首先是改善資源分配，如果一些大單位本由獨居或兩老長者佔用，重新分配予有實際需要的家庭將增加資源運用的效率。其次，長者退休後沒有穩定入息，今次計劃讓他們可借換樓套現，減輕日常經濟壓力。宏觀來說，促進房屋流轉亦對整體社會有利。
施政報告2025 | 「長者業主樓換樓計劃」免補地價 | 政府已預留北都古洞北及粉嶺北三幅土地
然而，坊間有聲音對計劃提出質疑。公平性方面，有學者指出部分長者可能資產相當豐厚，卻仍能享受免補地價的優惠，或對其他輪候資助房屋的申請者不公；《施政報告》亦未有提及資產及收入的要求和審查方法。另一方面，長者重視所住地方的鄰里關係，似乎長者未必會願意搬離熟悉的社區，尤其是同時犧牲生活所需而遷往偏遠地區，居住在比以往面積小的單位。此外，替代單位的供應是否足夠亦是關鍵，目前政府雖已預留北都古洞北及粉嶺北三幅土地，但實際效果仍待觀察。
施政報告2025 | 逆按揭等政策幫助長者解決按揭煩惱 | 幫助長者保留原有居所
更重要的是，目前市面上已有不同類型的「財技」讓有樓在手的長者應付退休開支。逆按揭（又稱安老按揭）已放寬至資助房屋，長者即使不搬遷，也可以透過抵押手上物業一次過或分期將單位套現，作為日常生活費之用；如有子女的話，百年歸老後，子女可優先償還貸款以贖回物業，如子女無意贖回，則由銀行安排出售以償還貸款。除了逆按揭之外，長者又可以透過轉按方式釋放部分資金，既能保留原有居所，又能增加現金流。
施政報告2025 | 助長者財務靈活性 | 樓換樓或轉按前需審慎評估
當然，這些現有選項與「樓換樓」計劃並沒有直接衝突。它們可視為互補關係，為長者提供不同程度的財務靈活性。筆者建議長者除了考慮收入及開支層面，還要想清楚自己的生活習慣、社區網絡及對子女（如有）的財務規劃等。因此，無論選擇換樓、逆按揭還是轉按，均需要審慎評估。
按揭常見問題
Q：「長者業主樓換樓計劃」計劃是什麼？
A：香港政府《2025施政報告》推出的「長者業主樓換樓計劃」，允許年滿60歲且擁有資助房屋單位10年以上業主，在第二市場出售單位時毋須補價，並可用換樓差價套現現金。 此計劃旨在讓長者換購較小或偏遠地區的單位獲得生活資金，同時將市區或較大單位騰出，讓有需要的家庭申請。
Q：逆按揭是甚麼？
A：逆按揭是擁有物業的長者（通常為55歲或以上），將他們已供完或幾乎供完的住宅物業「抵押」給銀行或金融機構。機構會根據物業的價值、借款人的年齡和性別等因素，向借款人定期支付一筆金額（年金）。借款人可以終身居住在原有物業，並繼續擁有業權，直至百年歸老。
Q：逆按揭的好處與壞處
A：逆按揭優點
1.將不動產轉化為穩定現金流
2.實現「居家安老」
3.提供財務自主和安全感
4.「無追索權」保障
5.不影響社會福利
6.靈活的支付方式
逆按揭缺點
1.累積複息債務，耗損物業價值
2.大幅減少可傳承的遺產
3.逆按揭涉及多項額外費用
4.提早終止合約可能帶來財務壓力
長者業主樓換樓先導計劃
香港房屋協會（以下簡稱「房協」）於 2019 年試行項目「長者業主樓換樓先導計劃」（以下簡稱「樓換樓先導計劃」）。此「樓換樓先導計劃」旨在促進資助出售房屋的流轉，讓年滿 60 歲或以上並擁有房協指定未補價「住宅發售計劃」單位業權滿十年或以上（以下簡稱「原有單位」）的業主，可在房協「住宅發售計劃第二巿場計劃」（以下簡稱「住宅發售計劃第二巿場」）未補價出售其原有單位後，於房協的「住宅發售計劃第二巿場」或香港房屋委員會（以下簡稱「房委會」）的「居者有其屋計劃第二市場計劃」（以下簡稱「居屋第二巿場」）免補價購買一個實用面積較其原有單位為小的資助出售單位（以下簡稱「新單位」）。
「購買證」/「購買資格證明書（白表資格）」
- 不可轉讓或繼承，並僅適用於「購買證」/「購買資格證明書（白表資格）」的持有人。
- 如申請人及/或任何一位已登記的家庭成員於遞交「許可證」申請日期之前 24 個月起計直至簽訂新單位的臨時買賣合約當日，擁有或與他人共同擁有任何香港住宅物業或該類物業的任何權益，即使該物業其後在上述期間出售，「購買證」/「購買資格證明書（白表資格）」一律失效。
基本申請資格
- 所有申請人及已登記的家庭成員均須年滿 60 歲或以上
- 申請人必須為房協指定「住宅發售計劃」單位業主及所有聯名業主
- 其中一名申請人必須在提交申請書當日已擁有或與聯名業主共同擁有原有單位業權（以簽訂原有單位的轉讓契據當日起計）滿 10 年或以上；倘申請人透過遺產受益人身分獲取業權，原有單位的業權必須由已故業主的遺產受益人根據原有單位的允許契據而獲取業權的日期起計滿 10 年或以上
- 原有單位仍受政府批地契約及批地條款修訂書的轉讓條件限制
- 持有有效「住宅發售計劃第二市場」下的「出售證」的申請人亦可申請。該申請人須提供出售證的證書編號以供房協參考
- 除其原有單位外，所有申請人及任何已登記的家庭成員均不得在遞交「許可證」申請日期的前 24 個月起計，直至簽訂新單位的臨時買賣合約當日
施政報告2025
施政報告2025 | 增資助房屋供應 | 助公屋居民上車 流轉私樓市場
大幅增加居屋、綠置居供應，協助更多公屋居民置業 優化出售及轉讓安排，便利資助出售單位業主進入私樓市場 豐富房屋階梯，讓不同階層市民更容易「安居樂業」，同時為私樓市場帶來新購買力！
施政報告2025 | 居屋供應加碼50% | 綠白表比例調升至5：5
居屋供應量增加50%，更多上車機會！ 綠表與白表配額比例由40:60調升至50:50，協助更多公屋租戶成為業主，同時讓原有公屋流轉給輪候申請人
施政報告2025 | 白居二名額大增 | 青年家庭優先
白居二配額再增加1,000個，總數達7,000個 新增配額一半（500個）撥予40歲以下青年家庭及一人申請者，助年輕人上車 批准信數額將大於配額，避免配額浪費，盡量滿足買家期望
施政報告2025 | 單位設計與流轉優化 | 回應市場需求
提升居屋和綠置居面積較大單位的比例，直接回應家庭對寬敞居住空間的需要 放寬轉讓限制年期由15年降至10年，適用於下一期起推出的居屋及綠置居，鼓勵居民上進上流 推出「長者業主樓換樓計劃」：年滿60歲並擁有單位十年以上的業主，可在第二市場免補價出售單位後，購買較小或較偏遠單位，既可獲得現金作生活費，又能騰出市區大單位給有需要家庭
施政報告2025 | 新資本投資者入境計劃 | 升級！豪宅市場利好
投資門檻：申請人需在港投資不少於3000萬元 物業投資調整：
- 購買住宅物業，最多可計入 $1000萬（維持不變）
- 購買非住宅物業（如工商舖、寫字樓），可計入額由$1000萬提升至$1500萬！
- 住宅成交價門檻由$5000萬下調至$3000萬，預期將刺激豪宅市場交投，優質豪宅前景看俏！
