近日美國聯儲局議息後決定維持利率不變，市場對減息的期待未能實現，樓市需求可能需要更多利好消息來支持。不過，針對2021年至2023年購入樓花的建期買家，近期推出的110%按揭貸款計劃無疑是一個好消息。這項計劃旨在幫助資金緊張的買家解決銀行估價不足的問題，提供更靈活的選擇。
正式宣佈推出110%按揭 | 助建期買家成功上會
針對樓市高峰期購入樓花但面臨銀行估價不足的買家，某些私營按保公司與銀行合作推出了最高110%的按揭成數計劃。該計劃允許貸款金額最高為合約價90%或估值110%，以低者為準。這為買家提供了更多選擇，幫助他們順利完成交易。
當年成交價與現時估價差價 | 推出估價110%或成交價90%新貸款計劃
香港樓市在2021年疫情期間仍創下歷史新高，如大家仍有印象，當年大圍站一個矚目新盤開售時部分單位呎價逾25,000元，但如今已輾轉下跌至約20,000元。樓市高峰時開賣的樓花，不少延至今年首季才會正式交付，相信屆時銀行對這批樓花的估價跟當年的成交價會有相當距離，而新推出的貸款計劃正是為了解決這一問題。根據最新規定：
- 貸款金額最高可達銀行估值的110%，但不得超過合約價90%。
- 供款與入息比率不得超過60%。
有機構推出新計劃，向2021年至2023年購入樓花的建期買家提供最高銀行估價110%的貸款，只要貸款總金額不超過成交價之90%，以及供款與入息比率不超過60%，便符合申請條件。
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超高成數按揭例子 | 供款與入息比率不超過60%
新計劃之下，如果有買家本身具一定入息水平，只是臨近成交日子缺乏資金填補成交價與銀行估價之差價，便可以透過做超高成數按揭以完成交易。假設買家在2021年以1300萬元購入一個樓花單位，如今銀行估價較原先下跌20%至1040萬元，做七成按供款25年的話，首期會由起初預計的390萬元急升至572萬元，相差達182萬元。而使用超高成數按揭的話，只要買家的入息水平足以符合供款佔入息六成比率的要求（約95,000元月薪），則最高可獲得1144萬元貸款（銀行估價1040萬元的110%，且低於成交價的90%），不用填補銀行估價差額之餘，首期更可降至156萬元。
此外，參與此計劃需支付參與費，金額為貸款額4.88%。例如，如果貸款額為100萬元，參與費約為4.88萬元，其中只有一半可上會，其餘需自行支付。
買家應衡量自身的財政狀況選擇適合的按揭計劃
計劃要求按揭成數100%或以下的買家繳付最優惠利率（Ｐ）減1.75%的利息，跟各大銀行一般利率相若；但如買家借足110%，利率則會升至Ｐ減1.25%，即實際按息有可能達4厘。
雖然110%按揭計劃提供了更多靈活性，但借貸成本也相應提高。例如：
- 利率：估值90%至100%的貸款額利率為3.75%；估值100%至110%的貸款額利率則升至4.25%，實際按息較高。
- 還款壓力：借足110%的買家須有心理準備，全期利息支出將大幅增加。
因此，買家在參加計劃前務必仔細評估自身財務狀況。一個手上沒有多餘積蓄、只能維持收支平衡的買家，跟一個有200萬元流動資金，隨時可調動資金「上會」的買家的考慮自有不同，買家切忌過分短視，眼見首期要求較低漠視自己的還款能力，草草決定「借多啲」。
此外，讀者亦可留意金管局已於去年12月作出一次性特別安排，容許銀行向2021年至2023年購買樓花的建期買家提供最高80%的按揭，並放寬這批買家的供款與入息比率上限至60%，而銀行多為新造按揭提供不同優惠和回贈，買家「出手」前應先就不同方案多作比較。
110%按揭計劃為資金緊張的建期買家提供了一條出路，但同時也帶來了更高的借貸成本和風險。在申請任何按揭計劃之前，買家應充分了解自身財務能力和還款能力。此外，參與此計劃需支付額外參與費和較高利率，因此需謹慎評估是否值得。
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