緊急按揭 | 按揭申請到批核最快幾多日？按揭轉介公司幫助下「特快批核」

緊急按揭 | 臨近居屋收樓但尚未申辦按揭 | 緊急按揭向按揭轉介求救

前陣子筆者評及「影印契」和公司欠薪的按揭個案，期間反覆強調預留充足時間申請的重要性。日前筆者就遇到一個非常值得借鑑的「教材」，個案是一對婆孫，孫女三十多歲任職護士，祖母則年過八十。數年前兩人聯名購買九龍區一個新居屋單位，樓價約為350萬元。由於當時仍未收樓，二人並未特別留意按揭申請的時限。直至八月底，孫女收到通知，單位將於九月十一日交樓，才意識到自己尚未辦理按揭，於是匆忙聯絡本行同事尋求協助。

緊急按揭 | 大型銀行按揭審批較快 | 求助翌日即可安排與大行職員會面及按揭申請

由於時間緊迫，我們周五晚上接獲查詢後，立即安排婆孫二人翌日早上與多間大型銀行會面。雖然不少買家會選擇透過大行申請按揭，而大行審批速度往往比中小型銀行快，但此也不代表可待最後一刻才「臨急抱佛腳」。接著事情的發展宛如電影情節，同事跟婆孫二人碰面後，孫女又表示祖母半年前開始出現認知障礙，如今狀態不佳。不出意外，跟銀行職員會面時，祖母當真未能有效跟職員溝通。從銀行角度來看，提供上百萬元的貸款，當然要確認清楚對方乃神智清醒，故周六早上所見的三間大型銀行均以無法確認祖母的申請意願為由無法輕鬆批出按揭。

緊急按揭 | 銀行積極配合 | 最終快速批出按揭並提供現金回贈

在情況陷入膠著之際，我們鎖定其中一間大型銀行進一步磋商，最終取得突破性進展。銀行同意由婆孫二人各自開設獨立戶口，並由孫女作為主要供款人，承擔主要還款責任。銀行在理解其實際困難後，最終接受此一安排，批出相當於樓價六成半的按揭（即約227.5萬元），並提供0.3%現金回贈，讓她們能順利完成收樓。

緊急按揭 | 居屋有政府作「按揭貸款擔保」 | 居屋較易申請高成數按揭

按揭顧問的角色在緊急情況之下尤其重要。從收到收樓通知到成交期僅餘兩至三星期，若由前述個案的孫女當初堅持自己逐一向銀行查詢或申請，幾乎不可能及時完成審批。居屋跟一般私人住宅不同，有房委會親自提供最長達50年的「按揭貸款擔保」，即由房委會向銀行保證，單位斷供時會代業主先向銀行償還貸款，然後才自己向業主追討相關款項。故居屋比一般私人住宅更易取得高成數按揭，最高可達九成。但此乃「雙面刃」，反倒因為居屋做高成數按揭無須向按揭證券公司購買保險，銀行作為最後把關者審批文件時會更加謹慎，變相大家遞交申請時自己亦要檢查清楚所有文件是否齊備。

緊急按揭 | 銀行酌情處理「特快批核」 | 按揭遇到困難也找按揭轉介幫忙

今次比較慶幸的是孫女本身乃任職公營機構的專業人士，收入水平較高且穩定，間接令到銀行較願意酌情「特快批核」。現實中，其他申請人本身的收入未必充裕，手上亦有可能有其他債務。如有需要，筆者建議大家還是預留充足的申請時間，並及早向專業的顧問尋求意見。

常見按揭問題

Q：按揭審批哪間銀行較快？
A：大型銀行會教中小型銀行快，因為大型銀行員工較多，而且運作及配套較完善，處理標準化所以按揭審批速度相對會較快。而中小型銀行更具彈性處理，加上現金回贈較多吸引申請人容易發生“按揭塞車”的情況，按揭審批相對較長時間。

Q：如何加快按揭審批的時間？
A：申請人文件準備是否齊全、清晰，物業狀況（村屋、唐樓、高齡單棟物業有機會派測量師到場視測及估價），銀行當時的審批工作量，都有機會影響按揭審批速度。如果時間非常緊湊建議尋求專業按揭轉介公司協助申請按揭，能大大加快按揭審批速度。

Q：居屋按揭為什麼較容易？
A：居屋也有分房協居屋與房委會居屋，房協居屋的按揭所需資料與一般住宅物業按揭基準幾乎一樣，但是房委會居屋有政府擔保，在政府擔保期內可以較寬鬆的條件下申請高成數按揭，而且所需的按揭資料也較少，按揭審批亦會較快。

按揭申請及審批流程

一、前期準備與評估

評估自身財務狀況
- 收入與負債：計算每月收入、現有負債（如信用卡、其他貸款），確保供款佔收入比例不超過銀行要求（現時DTI為50%以下）。
- 信貸評級：查閱個人信貸報告（可透過環聯資訊TU免費索取），確保評級良好。
預算貸款額與成數
- 樓價影響成數：
  - 任何價格物業：最高可借70%
  - 首置人士可透過按揭保險計劃，需支付保費（可加借至貸款中）。

新安保計劃只適用於已落成住宅

物業價格	最高按揭成數
1000萬元或以下	最高90%按揭
1000萬元以上至1125萬元以下	80%-90%按揭（上限900萬）
1125萬元以上至1500萬元以下	最高80%按揭
1500萬元以上至1715萬元以下	70%-80%按揭（上限1200萬）
1715萬元以上	最高70%按揭

詳情請參考HKMC

二、選擇合適的按揭計劃

比較銀行與產品
- 利率類型：分為「H按」（港元同業拆息掛鈎）或「P按」（最優惠利率掛鈎），目前H按較普遍。
- 現金回贈：一般為貸款額的0.5%-1.5%。
- 罰息期：通常為2-3年，提前還款需繳罰款（一般為貸款額的1%-2%）。
預先批核（可選）
- 在正式簽署臨約前，可向銀行申請「預先批核」，確認最高貸款額及條件，避免後續風險。

三、正式申請流程

提交申請文件
- 身份證明：香港身份證、護照（如非永久居民需提供簽證）、往來港澳通行證。
- 收入證明：最近3-6個月薪金戶口紀錄、稅單、僱主信（需註明職位及年資）。
- 物業文件：臨時買賣合約、樓宇買賣合約、物業權契（如有）。
- 其他文件：最近3個月住址證明、其他資產證明（如存款、股票）。
銀行審批與估值
- 物業估值：銀行會委託第三方評估公司對物業進行估值，貸款額將以估值或成交價中較低者計算。
- 審批時間：一般需1-4週，若文件齊全可加快流程。
簽署按揭契約
- 審批通過後，銀行會發出「按揭貸款書」，列明條款（利率、還款期、罰息期等）。
- 簽署文件後，銀行會安排律師樓處理按揭契登記（費用由業主承擔）。

四、提取貸款與後續管理

完成交易
- 銀行會將貸款撥款至律師樓，由律師代為支付給賣方，完成物業交易。
開始還款
- 按揭還款通常從交易後下一個月開始，銀行會提供還款時間表。
- 可選擇「定息按揭」或「浮息按揭」，並設定自動轉賬還款。
按揭轉按（Refinance）
- 若罰息期過後市場利率下降或樓價上升，可考慮轉按至其他銀行以獲更優條件（需重新進行審批及支付律師費）。

五、常見問題與注意事項

非永久居民申請：於香港永久居民一致，只要能證明自住並首次置業亦可申請高成數按揭。
樓花按揭：需確認物業已取得「滿意紙」或「轉讓同意書」，否則銀行可能拒絕批核。
高齡業主：如年齡超過60歲，還款期可能縮短（如「75減年齡」、「80減年齡」計算）。
按揭中介服務：可免費協助比較銀行計劃，但需確認其是否受金管局監管（如持牌機構）。