聯名物業 | 聯名物業資產分配問題 | 業權分配差異
對於新一代而言，結婚生子不再是人生必要任務。情投意合固然可以結婚，但他日此情不再，新一代亦不會為了一紙婚書而強留。不過，婚姻畢竟乃法律層面認可的關係，如果一對夫妻離婚，跟情侶不同，二人將要面對手上資產的分配問題。近日筆者分別協助兩對離婚的夫婦，因為當初買樓時的業權分配方式不同，第一對相對順利分手，另一對則有其中一方要「抬錢」離婚。
聯名物業 | 離婚後轉名到先生名下 | 最後成功批出8.5成按揭
先談第一對夫婦。這對夫婦於一年前購入市值約450萬元的單位，做了八成按揭。由於太太收入較少，當時由丈夫作為按揭擔保人，但物業登記只落在太太名下。丈夫本身為公務員，收入穩定，因此成功協助通過按揭審批。如今二人協議離婚，丈夫願意購入整個單位並「過名」至自己名下。因為物業現時估價為400萬元，根據政府最新印花稅安排，屬於400萬元以下住宅物業，從價印花稅只需繳付100元。更重要的是，由於丈夫名下並無住宅物業，這次交易可被視為「首置」，有資格申請最高85%按揭貸款。換句話說，他幾乎毋須動用現金，就可完成轉讓手續，過程順利。
聯名物業 | 聯名物業甩名 | 不被視為首置人士最高只可批出7成按揭
相對地，第二個個案的情況則棘手得多。這對夫婦於樓市高峰期聯名購入市值800萬元的單位，並做了聯名物業按揭成功批出九成按揭。幾年後樓價回落至約650萬元，當中太太希望購入丈夫手上的另一半業權（即約325萬元）。但由於她已持有物業一半權益，銀行與按揭保險公司並不視她為「首置人士」，最高只能批出七成按揭，變相最多可借得227.5萬元。結果她需要一次過補上近100萬元現金，才可完成買賣。太太本身收入不高，但本身自覺要有物業在手才有安全感，唯有抵著財政壓力買下單位。
聯名物業 | 聯名購入物業時需謹慎 | 聯名置業會失去首次置業身份
買樓時以聯名購入物業，將來若婚姻出現變化，處理方式與成本會跟單人名義購入有極大差異。當然沒有人答應求婚買樓時心裡已想著將來要如何「分身家」，只是我們從理論層面來看，用個人名義購入再加配偶擔保，會是一個較有彈性的做法，既可靈活調配按揭資格，也能在必要時保障雙方的「首置」身份，減輕轉讓時的稅務與貸款負擔。
聯名物業 | 配偶之間轉讓涉及買賣程序都需要交印花稅 | 從印印花稅計算方法
此外，很多人亦常混淆釐印費與「內部轉讓」的分別。釐印費是按實際成交價繳納，即使是配偶之間的轉讓，只要涉及買賣程序，仍需根據樓價計算印花稅。而政府對於400萬以下物業有特惠稅率，像個案一那樣只需繳交100元，但若樓價較高，便需按從價稅率表繳費，差距甚大。
按揭常見問題
Q：業權轉讓時會產生什麼費用？
A：業權轉讓時會產生印花稅、律師費及行政費等額外費用。因為涉及買賣程序，需要律師從中幫助協助完成土地業權的轉讓、法律文件及重新計算印花稅。
Q：為什麼聯名物業甩名不能申請高成數按揭？
A：假設一開始聯名置業時申請了高成數，已經曾經購買過按揭保險，其後想甩名所以最高只能申請7成按揭。
Q：夫妻聯名置業多還是單名置業較好？
A：聯名置業能
聯名物業的好處與壞處
好處
- 集資能力提升，更容易「上車」
- 核心好處：在香港這個樓價高昂的城市，單靠個人收入儲蓄首期可能非常困難。聯名可以匯集雙方的資金和收入，大大提高購買力，更容易通過銀行的按揭審批，實現置業夢。
- 共同承擔財務壓力
- 將龐大的樓價、首期、印花稅、律師費、裝修費等開支由兩人分攤，可以減輕個人的財務負擔。之後的每月供款、管理費、差餉及維修費用也能共同承擔，降低個人的現金流壓力。
- 關係的承諾與象徵
- 對於夫妻或情侶而言，聯名物業是雙方對未來共同生活的一種實質承諾和投資，象著著彼此的信任和共同目標。
- 遺產規劃（特別適用於「聯權共有」）
- 採用「長命契」方式聯名，其中一方去世時，物業業權會自動且無需經過遺產承辦程序直接轉給在世的另一方。這能避免物業被凍結，確保在世方可以立即繼續擁有物業，過程簡單、快捷且省卻了遺產承辦的費用和麻煩。
壞處
- 關係破裂時處理困難且昂貴
- 這是最大的風險。當夫妻離異或合夥人鬧翻時，如何處置聯名物業會成為極其棘手的問題。
- 僵局：如果一方想賣，另一方不想賣，想賣的一方可能需要透過法律程序（如申請「拆散聯權共有」或「出售物業令」）才能強制出售，耗時費錢。
- 「抬錢」問題：如果一方想保留物業，必須按市價買斷對方的業權份額，這需要準備一大筆現金，若資金不足則無法完成。
- 失去「首次置業」身份
- 聯名購入物業後，雙方在法律上都會被視為擁有物業。將來若想賣掉舊物業再買新物業，兩人都將被視為非首次置業者，嚴重影響未來的換樓計劃和成本。
- 財務與法律責任綑綁
- 連帶責任：對於物業的按揭貸款，聯名業主通常負有「共同及各別責任」。這意味著如果其中一方拒絕或無力支付供款，另一方有法律責任承擔全部款項，銀行可以向任何一方追討全數欠款。
- 影響信貸評級：一方的財務問題（如破產）會直接影響到另一方的信貸記錄，甚至可能導致物業被債權人追討。
- 決策權分散
- 任何關於物業的重大決定，如出售、加按（重新抵押）、大型裝修或出租等，原則上都需要所有聯名業主一致同意。只要有一方不同意，計劃就無法進行，容易產生摩擦和糾紛。
- 業權分配可能不反映實際出資
- 特別是在「聯權共有」下，法律預設業權是平均擁有。如果一方出資較多，但沒有以「分權共有」方式明確寫明比例，在分手或拆夥時，出資較多的一方可能會覺得不公平，並需要舉證才能爭取較多的份額，過程困難。
- 難以享受單人名義的優惠
- 例如，政府的一些紓困措施或按揭成數放寬，可能會針對「唯一住宅」或特定持有方式的業主。聯名物業的業主在申請時可能會受到限制。
聯權共有與分權共有的區別
聯權共有
1. 核心概念：
聯權共有，俗稱「長命契」或「生死契」。在這種形式下，所有聯名業主被法律視為一個單一的、共同的擁有整體。業權由所有業主共同擁有，不可分割。法律上並不區分每位業主所佔的個別份額，而是視他們為「共同擁有整個物業」。
2. 主要特點與規則：
- 生存者取得權： 這是最關鍵的特徵。當其中一位聯名業主去世時，他/她在物業中的權益會自動且立即轉移給其他仍在世的聯名業主。去世者的遺囑或遺產繼承法對此不產生任何效力，該物業權益不會成為其遺產的一部分。
- 業權不可分割： 在法律上，業主們是作為一個整體來擁有物業。因此，任何一位業主都不能單獨處分（例如出售、轉讓或抵押）物業中「屬於自己」的份額。任何關於物業的決定，原則上需要所有業主同意。
- 業權份額均等： 儘管法律上不區分份額，但在處理相關事宜（如稅務）時，會假定每位業主擁有均等的業權份額（例如，兩人聯名則各佔一半，三人聯名則各佔三分之一）。
3. 適用情況：
通常用於關係緊密的親屬之間，最常見的就是夫妻，其次可能是父母與子女。這種方式旨在確保物業能完整地留給在世的家人，避免成為遺產而需要經過複雜的遺產承辦手續。
4. 解散方式：
- 全體業主同意出售： 所有業主一致同意將整個物業出售。
- 拆散聯權共有： 若業主之間出現分歧（如離婚），任何一位業主都可以單方面向法院申請，將「聯權共有」的法律狀態打破，轉變為「分權共有」。此後，物業便可按分權共有的規則進行處理（例如按份額出售或買斷）。
分權共有
1. 核心概念：
在分權共有的形式下，每位聯名業主在物業中擁有明確界定、可獨立區分的業權份額。這些份額通常在政府的註冊契約上清楚列明（例如：甲方佔60%，乙方佔40%）。法律視他們為各自擁有其特定份額的獨立個體。
2. 主要特點與規則：
- 無生存者取得權： 當其中一位業主去世時，他/她所擁有的那份業權不會自動轉移給其他聯名業主。相反，這份業權會根據其遺囑或無遺囑繼承法的規定，成為其遺產的一部分，由其遺產繼承人（可能是配偶、子女，也可能是其他聯名業主以外的任何人）繼承。
- 業權可獨立處分： 原則上，每位業主有權自由處理自己所擁有的業權份額，例如出售、轉讓或抵押。當然，在實際操作中，契約可能會加入條款限制轉讓，或者由於銀行按揭等問題而變得複雜。
- 業權份額按協議訂立： 份額比例完全由業主們在購入物業時協商決定，並不一定與出資比例掛鉤，但通常反映了各人的出資情況。可以是均等的（50/50），也可以是不均等的（70/30、99/1等）。
3. 適用情況：
通常用於合夥投資的親友、生意夥伴，或那些希望明確區分資產份額的伴侶。這種方式能清晰記錄每個人的投資比例，並允許個人處理自己的資產份額。
4. 解散方式：
- 業主們可以協商共同出售整個物業，然後按份額比例分配售樓所得。
- 任何一位業主也可以透過法律程序，要求法庭下令出售物業，以實現其份額的價值。
- 一位業主可以將其份額出售給第三方（但新業主將與原聯名業主形成新的「分權共有」關係）。
- 一位業主可以購買其他業主的份額，從而成為物業的唯一業主。
