近年越來越多人選擇創業當老闆，但當自僱人士想申請按揭買樓時，往往會遇到不少挑戰。即使每月給自己發工資，銀行仍會將你歸類為「自僱人士」，審批標準比一般上班族更為嚴格。究竟自僱人士申請按揭有何限制？又該如何準備才能提高成功率？本文將為你一一拆解。
自僱人士按揭 | 自僱人士按揭的限制 | 自僱人士最高8成按揭？
「財自」乃不少人的人生目標，但「打工皇帝」並非人人做到。也有人另覓出路，選擇自己創業當老闆。打工仔和老闆皆有置業需要，不過老闆作為其中一種自僱人士，買樓申請按揭所面對的限制會多一點，因為跟前者不同，後者需要更多功夫向銀行證明自己的收入，即使申請按揭保驗，這類人士最多也只能承造八成按揭。
自僱人士按揭與受薪人士的主要差異
自僱人士在申請按揭時，銀行對其收入的審核會比受薪人士更為嚴格。主要原因在於自僱收入的穩定性和證明方式通常較為複雜。
- 入息證明：受薪人士一般只需提供3-6個月糧單、稅單及強積金紀錄等，證明簡單且穩定；而自僱人士則需提供至少6-12個月的公司／個人銀行月結單、商業登記證、審計報告、財務報表或稅單，審批所需資料較多。
- 按揭成數與批核標準：受薪人士最高可達九成按揭（視乎保險批核），但自僱人士即使申請保險，多數只批最高八成，尤其是營運年期短或財務文件不足時更難全數獲批。
- 額外要求：自僱人士或需提交更長年的財務證明，銀行亦較著重其生意穩定性，部分個案甚至需要擔保人配合才較易過批。
自僱人士按揭 | 自僱人士申請按揭時所需文件
自己公司自己說了算，一個買家如果是公司老闆，然後讓人事部每月為自己支薪二十萬元，再以該份「糧單」作入息證明，是否銀行就會「極速批核」？顯然不是，即使從表面來看文件交足，銀行還是會看申請人本人乃「受僱人士」還是「自僱人士」。
自僱人士需提交的主要文件
若果銀行透過查冊得知申請人本身就是公司東主，哪怕自己每月為自己出糧、發放糧單，銀行仍會將其歸類為自僱人士處理。
如何確保公司盈利能力被銀行認可？
自僱人士批核要求較高，除入息證明外，銀行往往還需審閱公司審計報告、稅單、營業執照、近月流水帳等財務資料，確認公司業務實質運作及盈利能力，審批過程較為嚴謹。至於按揭成數方面，自僱人士通常最高只可做到七成，有按揭保險也多數只能批出八成。
自僱人士按揭 | 家族生意與薪金申報的注意事項
有些情況更加複雜，例如一個買家的丈夫持有公司，而自己在該公司以受僱身份領薪，若公司並無報稅紀錄，買家一般比較難申請按揭。即使公司有齊完整報稅紀錄及受聘薪金安排，也不代表銀行就會將申請人視作受僱人士處理，就算申請人不主動申報，銀行也有可能會在審批期間發生申請人跟公司擁有人的家人關係，繼而將申請人的入息視為家族生意，要求申請人補交公司證明文件以及一些審計報告，以進一步確認其收入的真實性及持續性。
自僱人士按揭 | 家族生意但薪金不合理 | 銀行可能會拒批或要求增加擔保人
談到家族生意，我們看過一些申請人乃受僱於家庭成員擁有的公司，但其薪金卻與其工作性質極不匹配（例如申請人作為兒子為父親的公司工作，一畢業就當助理經理，且月入六、七萬元）。面對這些個案，銀行在審核時會考慮申請人的年齡、學歷、工作性質與薪金水平是否合理。若發現有明顯不合理之處，銀行為免冒險可能會直接拒批，又或要求申請人尋找其他具備穩定收入的擔保人協助申請。
總括而言，銀行審批按揭除了看文件齊全與否，還看申請人的收入的合理性與持續性。買家在申請按揭時，如有需要，應坦誠向銀行申報個人及公司背景，避免日後補交文件時出現「越描越黑」的尷尬局面。
自僱人士如何增強按揭申請成功率？
自僱人士在申請按揭時，由於收入證明和穩定性評估較受薪人士複雜，因此需要更充分的準備，以增加銀行的信心。1. 定期入帳及保存銀行紀錄
養成每月定時將收入入帳至個人或公司銀行戶口，並保存半年至一年的流水帳紀錄，有助銀行追蹤並驗證入息來源和穩定性。
2. 報稅紀錄完整
主動申報收入並保留最少兩年利得稅及個人稅單紀錄，配合財務報表及會計審計報告，證明企業盈利及業務正常運作。
3. 提前準備財務文件
及早備妥公司商業登記證、近兩年財務報表、業務合約、發票、現金流記錄，並確保文件內容清晰、數據一致。
4. 增強信貸評級
保持良好TU信貸分數，定時還款、避免過度申請信用卡，確保按揭審批時信貸記錄無負面紀錄。
5. 善用專業資格及合作協議
如果屬專業自僱人士（如律師、醫生、導師、藝人等），可提供執業證書或與客戶/公司合作協議，提升還款能力認可度。
6. 可考慮非入息型按揭及轉介服務
若真的難以提供充足入息證明，可以考慮銀行或財務公司針對「淨資產型」按揭，利用資產作抵押，成數雖低但成功率可提升。有需要時，建議尋求按揭轉介公司協助，比較多間銀行準則，以獲取最合適批核方案。
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常見問題解答
家族生意是否會影響按揭申請？
如果申請人於家族公司任職或是實際東主，銀行通常會將其歸類為自僱人士，即使每月有糧單，依然要以自僱標準處理。銀行會特別審視是否能提供稅單，公司帳目是否獨立、經營紀錄透明以及業務運作有無持續性。若申請人只是掛名董事或業務收入不穩，審批難度和對入息證明要求會較高。
自僱人士按揭申請需要哪些文件？
自僱人士需準備下列主要文件：
- 香港身份證
- 公司商業登記證、註冊證書、周年申報表
- 近6個月公司及個人銀行流水
- 1-2年利得稅單、個人稅單、強積金記錄（如有）
- 公司審計報告、財務報表
- 合同、發票、現金流記錄等業務憑證
- 物業買賣合約及按揭申請表
如何提高自僱人士按揭成功率？
自僱人士申請按揭時，需特別注意公司現金流的穩定性，每月應定期將收入入帳並保存完整的銀行流水紀錄，以便銀行查核。另外，主動申報稅務、備妥近一至兩年的稅單及財務報表，都有助證明業務營運情況與盈利狀況。申請時亦應準備齊全商業登記證、合約、發票等生意憑證，從多角度反映企業實質運作。保持良好的信貸紀錄及在相關專業領域擁有執業資質，亦會提升銀行對申請人的信心。如有需要，不妨諮詢按揭轉介公司協助，借助專業的意見與服務，比較和整合不同銀行的批核要求，進一步提高按揭申請的成功率。
