金管局日前公布，截至今年第一季末，負資產住宅按揭貸款錄得40,741宗，按季增加超過6.1%，為過去22年以來的新高。數字驟眼看嚇人，亦有人繼而推斷今年數字會再增加至80,000宗。不過，其實去年第三季金管局的負資產個案數字亦曾錄得40,713宗，今季只是較該季度多28宗罷了，大家不必被一些搶眼球的字眼嚇倒，實際情況跟大家的想像不同。
負資產的定義是什麼？
負資產（Negative Equity）是指某項資產（最常見為物業）的市場價值低於該資產尚未償還的貸款金額（如按揭餘額），產生資不抵債的情況。
舉例：如果一個單位原先申請了480萬元住宅按揭貸款，但樓價下跌至480萬元以下，即使賣出物業也未能還清銀行貸款，就屬於負資產。
這種情況多見於樓市大跌後，尤其是高成數按揭的業主，當樓價下跌超過首期比例時，即有可能出現負資產。因此，負資產反映出資產淨值為負，資產擁有人不但失去物業，同時仍需繼續承擔未清償的按揭貸款。
負資產宗數創新高的成因
今季的負資產數字為22年以來新高，將2025年減去22年，即上個高峰為2003年沙士黑暗時期。當年負資產個案曾錄逾十萬宗，主要成因乃不少炒家「樓疊樓」，以高槓桿操作押注後市升幅，以圖賺取當中差價。結果「水退就知邊個無著褲」，不少炒家在樓市大幅下跌時資不抵債，引致市場「爆煲」。
負資產住宅按揭是否存在銀行Call Loan風險？
隨著樓市波動，不少業主可能會擔心自己的物業變成「負資產」，進而憂慮銀行是否會「Call Loan」（追收貸款）。
追收貸款 (Call Loan) 是什麼？
銀行追收貸款（Call Loan）指銀行因借款人違約或資產價值大幅下跌，要求借款人提前還款的行為，通常會對借款人帶來較大財務壓力。銀行通常不會隨便 Call Loan，主要會在以下情況發生：
- 你沒有按時還款或斷供。
- 你申請貸款時提供了不實資料。
- 在極端情況下，抵押品（例如你的物業）價值大幅下跌，且你的財務狀況也變差。
負資產業主目前無需過分擔心Call Loan
回到2025年，金管局多次強調，目前銀行住宅按揭逾期還款比率仍維持約0.1%的低水平，距離銀行體系真正面臨挑戰尚有一段距離。大部分負資產個案屬於高成數按揭，當中不少是銀行職員享有的高成數低息住屋按揭貸款或按揭保險計劃貸款，而按揭保險要求借款人自住且有穩定收入，保障了業主的還款能力，因此銀行不會僅因抵押品貶值而輕易追收貸款。即使部分負資產業主面臨財務困難斷供，導致銀行收回拍賣物業，近期銀主盤數量雖有所增加，但仍維持在約400多個的水平，遠低於歷史高峰，整體情況無需過度悲觀。銀行加快清理銀主盤，亦反映出市場仍有流動性和承接力，負資產業主面對Call Loan風險的可能性較低。想了解更多銀主盤的資訊，可參考銀主盤買唔買得過？
投資買家對銀主盤的看法
銀主盤按揭與一般按揭無異
反過來說，銀主盤的湧現對部份投資者來說是不俗的投資機會，讓他們「低買高賣」先撈一筆。有興趣的讀者要留意，一般銀主盤乃由銀行推出拍賣，但一些由財務公司售出的單位，或不會獲銀行受理承造按揭。以前者來說，銀行銀主盤的申請程序和處理手法跟一般二手樓相似，按揭年期最長可做30年，息率亦跟其他住宅按揭相同。
銀主盤與一般買賣的區別
比較不同的是，就付款期限方面，銀主盤的買家在成功拍得單位後往往會被要求即時簽署正式買賣合約（而非臨時買賣合約），同時支付樓價10%作為訂金。銀主盤的買賣合約通常含有「必買必賣」條款，意即一旦簽署，雙方有法律責任完成交易，如買家撻訂，賣方可以循法律途徑追討差價，例如賣家由起初售出單位至重售成功前之利息支出、管理費支出，及重售所牽沙的經紀佣金等。故此，買家購入前必須查冊，了解單位是否牽涉任何法律爭議或其他債項。
銀主盤預備按揭時間較短
另外，簽署合約和繳付訂金後，單位一般會於45日後正式成交。換言之跟樓花和二手樓操作不同，銀主盤買家預備按揭的時間相對較短。切忌忽視按揭申請所需的時間，銀主盤有較大折讓，如果折讓多達兩成或以上，銀行可能會懷疑單位本身還有其他特殊情況，這些考慮均會影響最終審批所需的時間長度，最理想情況下，買家應一投得單位就立即向目標銀行遞交申請，以預留更多時間應付對方的質詢。
關於負資產 Call Loan的問答合集
負資產按揭是什麼？
負資產按揭指的是物業的市場價值低於尚未償還的按揭貸款金額，形成資不抵債的情況。舉例來說，若業主以600萬元購入物業，申請九成按揭貸款540萬元，但物業估值跌至低於剩餘貸款額，便屬於負資產。負資產多因樓價大幅下跌及高成數按揭所致，令業主面臨額外財務壓力。
銀行什麼情況下會Call Loan？
銀行一般在以下情況可能發出 Call Loan 通知：
- 物業價值大幅下跌，抵押品價值不足以覆蓋貸款餘額。
- 借款人嚴重違約，如長期未能按時還款。
- 借款人財務狀況惡化，還款能力受質疑。
不過，銀行通常不會僅因物業貶值而輕易追收貸款，會考慮借款人還款能力及整體風險。
如何避免Call Loan？
要避免被銀行追收貸款（Call Loan），首先應控制按揭成數，盡量避免申請高成數按揭，以降低負資產風險；同時保持良好的還款紀錄，避免出現逾期情況；還要密切監察個人財務狀況，確保有穩健的還款能力；如果遇到財務困難，應及早主動與銀行溝通，尋求協助和解決方案。
如果收到Call Loan通知，應該如何處理？
如果收到 Call Loan 通知，應該馬上聯絡銀行，了解原因和可行的解決方法，然後評估是否可以透過補交按揭差額、轉按或其他財務安排來解決問題。同時建議尋求專業按揭顧問或法律意見，制定合適的應對策略，並且避免拖延，及早行動以減少損失。
如需進一步了解負資產及Call Loan詳情，歡迎聯絡我們的專業按揭顧問，了解更多。
