資產按揭 | 內地收入或內地資產按揭申請 | 銀行取態謹慎獲批難度高
日前有小學發通告，容許學生在測考時使用「正規簡體字」，引來極大爭議。近年中港加速融合，除了跨境學童不斷增加外，來港找工作和買樓投資的人也不少。不過有留意本欄的朋友會有印象，筆者不止一次提及以內地收入或資產作為基礎申請的按揭，獲批難度會較其他一般申請高，因為內地支薪方式跟香港不同，銀行亦對內地的資金來源態度謹慎。今次筆者所協助的一位內地來港的自僱人士，就因為未能通過銀行的資產審查被拒批。
資產按揭 | 內地資產按揭實例 | 銀行要求徵信報告查閱申請人在內地是否有負債
該女士原在香港和內地兩邊經營生意。因已三十出頭，早前決定在港購入一個約700萬元的樓花單位用作自住用途。由於其主要收入來自內地，她選擇以資產而非收入作為申請基礎，而她在香港及內地的現金及股票資產合計遠高於七成按揭的門檻。文件交妥後，銀行如常核查女士手上的股票種類、資金流向等資料。同事本以為申請會很簡單順利，豈料接近尾段時，銀行突然通知該申請被抽中，要受內部審查處的查核，包括審查她在內地的「徵信報告」（即類似信貸報告的紀錄），以確認她在內地有否未申報的債項。
資產按揭 | 申請人拒絕補交徵信報告 | 銀行拒批按揭申請
而當同事轉達消息時，客戶感到麻煩並不想提供其信貸報告，希望我們向銀行轉達其意願。在得悉此情況後，我們隨即向銀行查詢是否可以有其他方法並無需調取信貸報告並繼續審批，銀行未有即時「落閘」，回覆稱如可降低按揭成數或者可以嘗試協商。只是當我們希望確認安排時，銀行已改變原有立場，決定直接拒批整個申請。
資產按揭 | 銀行的審批鬆緊程度不定 | 銀行亦有機會要求客戶解釋首期來源
不過以上情況也不僅限於內地客。銀行的審批的鬆緊程度不時改變，筆者也曾遇過有做資產水平按揭的客人，在審批後段才突然被要求逐項解釋首期款項來源，並要求補交大量資金流動紀錄。雖然銀行最終仍批出貸款，但其息率卻較市場水平高出0.25厘。
資產按揭 | 銀行對非本地資產取態謹慎 | 與國內系統不互通未能了解申請人財政狀況
其實放貸作為銀行其中一個重要收息來源，他們並沒有理由刻意刁難申請人。只是面對一些非本地的資產，銀行有機會難以核實。例如部分內地金融資料並不與香港銀行系統互通，若銀行無法全面確認借款人的負債狀況或資金來源，就只能以保守的態度處理。
資產按揭 | 大部分申請人會向慣用銀行申請按揭 | 建議申請三至四間銀行申請按揭作備選
有些客人會因為過往的用家體驗和習慣，又或不希望在太多銀行開設戶口，會對個別銀行有情意結，到時辦按揭一刻也只鎖定自己慣用的銀行遞交申請。實情客人神女有心，銀行可能根本襄王無夢，不會因為對方是長期客戶就有任何懷疑都「隻眼開隻眼閉」。所以穩妥起見，我們還是建議大家同時向多間銀行提交申請或向專業的按揭顧問尋求意見，最終那位女士在我們替她申請的另一間銀行取得七成按揭。
按揭常見問題
Q：為什麼要求徵信報告?
A:不論是否擁有香港身份證，只要是內地收入或使用內地資產證明申請按揭，均有機會被要求提交徵信報告。因為香港的銀行系統與國內的不通用，香港銀行無法確認借款人的負債狀況或資金來源。
Q：銀行對按揭審批的鬆緊程度為何不時改變？
A：每間銀行的按揭審批鬆緊程度都不一致，銀行對物業的樓齡，類型，申請人的收入證明資料文件的要求都不同。而且銀行會根據經濟環境、金管局指引、政府最新樓市政策、樓市氣氛等等各項因素而調整按揭審批鬆緊程度，加上該銀行當時的資金狀況及風險管理情況銀行對按揭的鬆緊程度隨時都有機會變動。
Q：資產按揭最多幾成最長多少年按揭呢？
A：現時最高可以申請物業估價的最高7成及最長30年按揭，按揭年期亦是以「75減」申請人年齡或樓齡作計算。
資產按揭
在傳統的按揭申請中，銀行主要依賴於穩定的「收入證明」來評估還款能力。然而，對於收入來源不固定、已退休，或希望獲得遠超於收入水平之貸款額度的申請人而言，其實存在另外一種按揭申請方式——資產按揭。資產按揭，正式名稱為「資產抵押貸款」或「資產審批按揭」。申請人可以將其名下擁有資產，例如股票、債券、基金、銀行存款和物業作為抵押品與還款能力的保證，向銀行申請按揭。
資產按揭計算方法
香港金融管理局（金管局）於2024年6月推出了簡化的新指引，放寬了以資產水平為基礎的按揭貸款計算方法。新準則大幅簡化了資產淨值的計算方式，讓申請人能更直接地利用自身財富實力來申請貸款。
流動資產
包括現金、股票、債券、基金、外幣等這些資產現在可以按其總價值的100% 計算入資產淨值。銀行會採用該項資產過去3個月的平均價值來計算，而非單一的即時市值。
物業資產
相對於流動資產，物業的計算則較為保守。無論物業是否有按揭，其資產淨值基礎均為市值的50%。如果物業尚有未償還的按揭貸款，則需進一步扣除。
- 現契樓（無按揭）：
物業市值 × 50% = 資產淨值 - 有按揭物業：
(物業市值 × 50%) - 尚餘按揭貸款 = 資產淨值
物業資產按揭例子
假設陳先生的資產狀況如下：
- 現金及股票：港幣 300萬元
- 物業一（現契樓）：市值 1,000萬元
- 物業二（有按揭）：市值 800萬元，尚餘按揭貸款 400萬元
陳先生的總資產淨值計算如下：
計算流動資產淨值
- 現金及股票：300萬元 x 100% = 300萬元
計算物業資產淨值
- 物業一（現契樓）：1,000萬元 x 50% = 500萬元
- 物業二（有按揭）：（800萬元 x 50%） – 400萬元 = 0萬元
- 由於扣除按揭後沒有剩餘價值，此物業在計算中不增加資產淨值。
總資產淨值
流動資產淨值 300萬元 + 物業一淨值 500萬元 + 物業二淨值 0萬元 = 800萬元
陳先生再購入一個800萬的物業，可以以現時的總資產淨值800萬申請按揭，最高可以申請7成按揭，即是最高可以借到560萬元。
根據先前的計算，陳先生的資產狀況在理論上足以支持他購置一個約 800 萬港元 的物業。然而，在實際置業過程中，除了樓價本身，還必須預留充足的資金應對多項額外開支，包括首期、印花稅、律師費、以及地產代理佣金等。這些費用加總起來，是一筆相當可觀的現金支出。
因此，若陳先生的流動現金相對緊張，強行購買與最高預算持平的物業，可能會導致週轉不靈，增加財務壓力。為了確保置業過程更穩健、減輕短期現金流負擔，我們通常會建議這類買家考慮將目標樓價設定在稍低於可負擔上限的水平。
例如，與其目標 800 萬港元的物業，選擇一個 600 萬至 700 萬港元 區間的物業，不僅可以顯著降低首期與相關稅費的即時現金支出，也能為未來可能出現的利率上升或突發情況，預留更充裕的財務緩衝空間。此舉能讓置業決策更為從容與安全。
資產按揭注意事項
即使首次置業，最高亦只能申請最高7成按揭，無法申請高成數按揭。
另外部分銀行對資產按揭較為謹慎，息率有機會稍高於現時封頂息率。
