車位按揭 | 「獨立車位」與「合契車位」的區別
隨著住宅物業價格持續高企，投資成本日益沉重，不少投資者開始將目光轉向入場門檻較低的車位市場。無論是作為出租投資、滿足自用泊車需求，抑或是配合發展商推出「購物業送車位」的一手樓優惠，車位買賣已逐漸成為物業市場中備受關注的一環。
然而，與住宅按揭相比，車位按揭在成數、利率及還款期等方面均有明顯差異。無論是獨立車位還是與住宅相連的合契車位，在申請按揭時皆須釐清條款，審慎規劃。本文將深入剖析車位按揭的各類細節，助您作出明智的財務決策。
在考慮購買車位並申請按揭時，首要釐清的是車位的業權形式，這將直接影響您的按揭選擇與財務安排。市場上主要分為「獨立車位」與「合契車位」兩大類，二者在按揭成數、靈活性及潛在風險上各有不同。
車位按揭 | 獨立車位
「獨立車位」又稱「分契車位」，其最核心的特徵在於擁有獨立的業權。該車位在土地註冊處擁有獨一份的業權契據（俗稱「車位契」），其業權與大廈內的其他住宅或工商業單位完全分開，被法律認可為一個獨立的法定資產。正因如此，它與住宅單位一樣，可以單獨進行自由買賣、轉讓、遺產繼承，或用作向銀行抵押以申請按揭貸款，過程中無需牽涉任何其他物業。
車位按揭 | 獨立車位優點：
- 按揭安排靈活自主
- 獨立車位作為獨立資產，其最大優勢在於可按自身需要單獨申請按揭貸款，無須與任何住宅或其他物業捆綁。買家可根據個人財務狀況，獨立規劃貸款成數與還款方案，不受其他物業的按揭狀況所牽連，在財務安排上享有高度自主權。
- 資產流動性高，變現能力強
- 由於業權清晰且完整，獨立車位在法律上能夠自由、單獨地進行買賣與租賃。此一特性使其在二手市場上易於轉手，資產變現能力遠高於合契車位。對於投資者而言，這意味著能夠更靈活地把握市場機遇，迅速調整投資組合。
- 具備資本增值潛力
- 在優質地段，特別是於住宅密集而車位供應緊張的區域，車位的剛性需求持續強勁。隨著車輛保有量的增長，此類稀缺資源的長期價值看漲，因此優質的獨立車位不僅能帶來穩定的租金收益，更具備可觀的資本增值潛力。
車位按揭 | 獨立車位潛在限制：
- 按揭成數偏低，還款期較短
- 有別於住宅物業，銀行對獨立車位的按揭貸款政策普遍趨向保守。一般而言，最高按揭成數限制於五成，這意味著買家需準備更為充裕的首期資金。同時，還款年期亦較住宅為短，最長通常僅為十五年，無形中增加了每月供款的負擔。
- 借貸成本較高
- 在銀行信貸分類中，獨立車位被歸類為非住宅類投資產品，其潛在風險被視為高於自住物業。因此，銀行釐定的按揭利率通常會高於住宅按揭，導致整體借貸成本上升，直接影響投資回報。
- 適合對象：
- 此類車位特別適合兩類人士：
- 純車位投資者：旨在構建多元化的投資組合，透過購入車位作長線收租或資產增值。
- 分開處理財務的業主：希望將車位投資與自住物業的財務清晰分離，以便獨立管理及核算每項資產的回報與風險。
車位按揭 | 合契車位
「合契車位」在業權結構上與獨立車位完全相反，其最根本的特徵是並未擁有獨立的業權。
具體而言，該車位的業權並未從其相連的住宅或工商業單位中分割出來，而是與該主物業共同登記於同一份業權契約（Deed of Title）之內。在法律上，這個車位不被視為一項獨立資產，而是作為主物業的一個「附帶部分」或「附屬設施」而存在。
正因如此，合契車位的業權與主物業完全綑綁。在進行任何轉讓、買賣或抵押時，車位必須與其對應的主物業作為一個整體來處理，絕不能單獨處置。這種業權結構決定了其在按揭申請與市場流動性上的種種限制。
車位按揭 | 合契車位優點：
- 按揭成數具備優勢
- 當合契車位與其相連的住宅物業一併購入及申請按揭時，銀行會將物業與車位視為一個整體的住宅資產進行審批。在此情況下，該組合有機會跟隨住宅按揭的成數上限，即透過按揭保險計劃，最高可獲批九成按揭貸款，有效降低置業初期的資金門檻。
- 融資成本相對較低
- 由於是按住宅組合形式申請，此類按揭可享有與住宅物業看齊的優惠利率，例如較低的H按或P按息率。這相比獨立車位的按揭利率，能夠顯著節省長期的利息支出，減輕供款負擔。
車位按揭 | 合契車位潛在限制：
- 業權綑綁導致流動性不足
- 合契車位與主物業共享一份業權，在法律上不可分割。此特性意味著業主無法將車位單獨出售、轉讓或抵押，其資產流動性極低，大大削弱了獨立處置的靈活性。
- 再融資門檻高且程序複雜
- 若業主後續希望為已持有的合契物業進行加按或再融資，由於車位與住宅業權合一，銀行審批時須將整個組合重新估值，並嚴格遵守當前的按揭成數上限。此過程複雜，且銀行對於此類申請普遍持保守態度，成功率較低。
- 存在業權不清的潛在法律風險
- 若物業的買賣合約或大廈公契等法律文件，對車位的使用權或業權歸屬界定不清，未來可能引發與其他業主或管理公司的糾紛，為業主帶來不必要的法律困擾。
- 適合對象：
- 此類車位最適合計劃與住宅單位一併購入車位作自用的買家。他們的主要目的是滿足自身泊車需求，並能充分利用住宅按揭的優惠條款，同時亦無意將來單獨處置車位。
| 獨立車位 | 合契車位 | |
| 最高按揭成數 | 70% | 70%（如購買按揭保險最高可90%） |
| 利率 | 主要採用P按 約為P-0.5%至P+1% | 主要採用H按 H+1.30% (鎖息上限P-1.75% / P-2% = 3.25%) |
| 最長還款期 | 最長 15年 | 最長 30年 |
| 按揭保險 | 不可 | 可 |
| 擔保人 | 可以 | 可以 |
| 供款與入息比率 | DTI 50 | DTI 50 |
車位按揭 | 供款與入息比率
DTI 是英文 「Debt-to-Income Ratio」 的縮寫，中文譯為 「供款與入息比率」。
「DTI 50%」 是指銀行在審批按揭時，要求申請人的總每月還款額，不得超過其總每月入息的 50%。
這是一個重要的壓力測試指標，旨在確保申請人即使在利率上升的情況下，仍有足夠的財務能力償還貸款，不會輕易陷入財困。
車位按揭 | 詳細計算方法
要理解 DTI，您需要先計算兩個核心數字：
1. 總每月債務供款
這包括您所有需要每月償還的債務，例如：
- 新申請的按揭貸款（包括將要購買物業的預計供款）
- 其他現有按揭供款（如第二套房、車位按揭等）
- 私人貸款供款
- 信用卡最低還款額
- 稅務貸款供款
- 學生貸款供款等
2. 總每月入息
近6個月收入的總和的平均數/固定收入的每月收入，例如：
- 薪金（需提供銀行月結單及稅單證明）
- 花紅/雙糧（通常會取過去兩年平均數除以12個月計算）
- 佣金（通常會取過去6個月至2年的平均數計算）
- 租金收入（如有物業出租，通常只計算70% – 80%）
- 固定兼職收入等
DTI 計算公式：
供款與入息比率 (DTI) = （總每月債務供款 ÷ 總每月入息） × 100%
如果計算結果 ≤ 50%，即符合「DTI 50%」的基本要求。
車位按揭 | 實際應用例子
假設陳先生準備購買一個單位：
- 陳先生的總每月入息：HK$40,000
- 新購物業的預計每月按揭供款：HK$15,000
- 他現有的其他債務每月供款：
- 信用卡結欠最低還款：HK$1,000
- 私人貸款每月供款：HK$4,000
他的 DTI 計算如下：
總每月債務供款 = HK$15,000 + HK$1,000 + HK$4,000 = HK$20,000
DTI = (HK$20,000 / HK$40,000) × 100% = 50%
在這個例子中，陳先生的 DTI 剛好是 50%，符合銀行「DTI 50%」的上限要求。
車位按揭 | 購入車位投資自用全方位指南
在考慮購置車位作投資或自用前，掌握市場細節與潛在成本是成功的關鍵。首先，買家須分清車位種類，除傳統私家車、電單車及貨車位外，電動車位亦日趨普及；而業權上主要分為可獨立買賣的「獨立車位」及必須與住宅捆綁的「合契車位」，兩者按揭策略有明顯差異，若計劃日後分售必須完成分契程序。
入手前務必做好研究，包括實地視察車位位置（如是否近柱位、有否喉管問題），並深入了解所在區域的車位供求。若屋苑住戶與車位比例高於五比一，反映需求殷切，升值潛力較佳。同時，須細閱大廈公契與地契條款，當中可能限制每位業主購入車位數量（通常不多於三個）或規定只准出租予同屋苑住客，這些條件均會影響車位的投資價值與流動性。
財務安排方面，買入車位後須持續支付管理費、差餉（約為年租值5%）及地租（一般3%），若作出租用途更須申報物業稅。而車位買賣通常只設即供付款方案，較少提供發展商按揭，準買家宜預備充足資金，並善用業主優先認購權及相關折扣優惠，以提升回報效益。
車位按揭 | 購置車位三大關鍵考量
車位按揭 | 首要釐清地契限制與使用規範
深入查閱地契條款與進行土地查冊是不可或缺的步驟。地契中可能明確限制每位業主購入車位的數量上限，通常設定為不超過三個。此外，透過查冊能確切了解該車位是否僅限於該屋苑住客使用。若條款禁止出租予外來人士，將顯著限制租客來源，從而大幅削弱其投資潛力與市場流動性。
車位按揭 | 透徹分析市場供求與未來價值
準投資者必須對車位所處的微觀環境進行詳盡調查。這包括評估該停車場的環境與配套設施，並計算屋苑的住戶與車位比例，比例越高代表需求越強勁。同時，亦需考察周邊屋苑的車位供應情況，以掌握整體競爭格局。尤須注意的是，在電動車日益普及的趨勢下，若舊式屋苑無意加裝充電裝置，此類車位的長期吸引力與價值恐將下滑。
車位按揭 | 精準估算每月持有成本與稅務責任
購入車位並非一次性支出，持有人需持續承擔多項固定開支。這包括與住宅物業稅率相同的差餉及地租，以及按屋苑規定的每月管理費。若將車位用於出租，業主更須謹記申報及繳納物業稅。在投資決策前，務必將所有這些持續性開支納入計算，才能準確評估其真實的淨回報率。
| 注意事項 | |
| 車位的數量 | 最多三個 |
| 屋苑限制 | 是否僅限於該屋苑住客使用 |
| 稅務 | 差餉及地租 |
| 額外開支 | 屋苑管理費 |
