銀主盤

銀主盤 | 銀主盤近期吸引了不少投資買家 | 銀主盤按揭申請時注意事項

樓市繼續復甦，除了引來自住人士入市，投資者亦積極尋找機會。如果已累積一些投資經驗，手上又有充足彈藥，或許可以考慮一下操作較冷門的「銀主盤」，或許會有意外驚喜。所謂「銀主盤」，乃指一些因為業主斷供而被收回，繼而被拍賣行或代理出售的物業。這類物業買賣與一般物業買賣最大的區別，在於銀主通常以「現狀」（As-is basis）出售，且合約條款多由賣方律師草擬，內容傾向保障賣方，買家難以議價。銀主盤要通過按揭審批亦有難度，若買家未有充分了解便抱著「執平貨」心態入場，隨時會損手離場。

銀主盤 | 銀主盤息率與一般住宅按揭一致 | 購買銀主盤前建議了解清楚物業的資料

首先，準買家要先看心儀銀主盤的「出身」。一般由銀行推出的銀主盤，其按揭申請程序與一般二手樓相若，只要樓契齊全，銀行通常願意承造按揭，年期最長可達 30 年，息率亦與市面看齊。但若該單位是由「財務公司」（俗稱財仔）放售，情況則大不相同。由於財務公司的業權文件或債務狀況往往較為複雜，主流銀行有機會不受理這類單位的按揭申請。因此，看到超低價盤源時，首要任務是查清賣方是銀行還是財務公司，以免簽約後才發現無法上會。

銀主盤 | 委託律師檢查樓契是否齊全 | 需要查冊及檢查物業是否有遷建或非法改建

然後，準買家應委託律師檢查樓契是否齊全，若樓契有缺漏（例如遺失了上一手轉讓契或授權書無效），銀行極大機會視為業權不清晰（Defective Title）而拒批按揭，這不僅意味著買家需一筆過支付所有款項，日後轉售亦會相當困難；買家又應透過土地註冊處查冊，留意物業有否被「釘契」，例如屋宇署發出的建築命令或清拆令。若物業存在嚴重非法改建（如拆除主力牆或違規改動廚廁），銀行同樣會因風險考量而拒批按揭，新買家接手後更需承擔昂貴的還原費用。

銀主盤 | 銀主盤需直接簽署「正式買賣合約」 | 成交期較短按揭準備

此外，銀主盤的交易流程又是一場跟時間的競賽。與一般二手樓先簽臨時合約、再有冷靜期緩衝的做法不同，銀主盤買家一旦成功競投，往往被要求即時簽署「正式買賣合約」並支付樓價 10% 作訂金，而且成交期通常只有極短的 45 日（繼而影響預備按揭的時間）。魔鬼在細節，這類合約又經常包含「必買必賣」條款，意即雙方有絕對法律責任完成交易。萬一買家因按揭問題而被迫撻訂，賣方有權循法律途徑追討損失，包括重售單位前的利息支出、管理費、經紀佣金，甚至是重售後的差價。故此，買家購入前必須進行徹底查冊，確保單位未牽涉複雜的法律爭議，否則一旦簽名便無險可守。

銀主盤 | 若銀主盤低於市價兩成或以上 | 有機會延長審批時及要求追加證明文件

不要以為執到平貨便可立即「開香檳慶祝」。就按揭方面，如果「銀主盤」的折讓幅度極大（例如低於市價兩成或以上），銀行審批部門反而會起疑，擔心單位是否涉及凶宅、結構性問題或隱藏業權瑕疵。這些考量都會令銀行延長審批時間，要求更多證明文件。因此，最理想的策略是一投得單位便立即向目標銀行遞交申請，預留緩衝時間應付質詢，從而增加獲批機會。

按揭常見問題

Q：銀主盤較便宜嗎？
A：通常銀主盤會較市價低一成至兩成，但是也有部分銀主盤高於估價售出，所以銀主盤不一定較便宜。

銀主盤的定義

當業主（借款人）無法償還樓宇按揭貸款（俗稱「斷供」），並且在銀行發出警告後仍無法解決欠款問題，銀行為了保障自身利益及收回借出的資金，會向法庭申請收回該物業。一旦法庭批准，銀行就會沒收該物業，成為該物業的「銀主」，並將物業推出市場拍賣或放售。

銀主盤的常見成因

長期斷供：業主無力償還房貸。
資不抵債（負資產）：樓價大跌，導致欠銀行的錢多於樓價。
過度借貸：業主將物業進行「二按」、「三按」（向多間財務公司借貸），最終無力償還。
破產：業主宣佈破產，資產被接管變賣。

銀主盤出售方式

銀行或財務機構（銀主）處理沒收物業時，主要會透過「拍賣行公開競投」或委託「地產代理進行招標/放售」兩種方式尋找買家。

銀主盤出售 | 公開拍賣

拍賣是最常見的途徑，過程公開透明，價高者得。

選盤
- 密切留意各大拍賣行的網站、報章廣告及宣傳，從中挑選感興趣的銀主盤。
實地考察與審查
- 盡可能安排親身視察單位，評估內部狀況及裝修成本。
- 委託律師進行土地查冊，確保了解業權狀況，檢查是否有違規建築或複雜的「釘契」問題。
按揭準備
- 由於拍賣成交期短，建議事前先向銀行申請按揭預先批核，確保資金到位，避免因無法上會而撻訂。
拍賣會
- 拍賣當日需攜帶身份證及銀行本票作為臨時訂金。
競投與簽約
- 若成功投得物業，需即場簽署正式買賣合約，並補足樓價約 10% 的金額作為「大訂」。
完成交易
- 必須在合約規定的成交期內（通常為 45 天）完成餘下的按揭手續及支付尾數，正式收樓。