銀行估價不足 | HIBOR下跌交投上升 | 但物業估價持續下跌
本港銀行同業拆息（HIBOR）中，影響物業按揭息率的一個月HIBOR仍在低位徘徊。本港大部分按揭用家均採用浮息H按，今次息口下跌成功推高樓市成交量。可惜，成交量跟價格屬兩碼子的事，日前就有媒體追蹤十大藍籌屋苑的估價，發現當中有七個屋苑的估價按月錄得下跌，幅度為0.9至3.7%。事實上即使估價下跌有部份業主仍然需要敘造按揭，最終結果要「抬錢上會」，近日筆者就遇到相類似的例子。
銀行估價不足 | 建築期付款以最新估價為基礎批出貸款 | 買家有可能需「抬錢上會」
其實按揭的成數乃取決於單位在申請當刻的估值，而非原初買入時的價格。近期有一位買家，購入樓花單位售價600萬元，他選用建築期付款，然後到交樓前夕，單位估值下跌至480萬元的話，因為銀行會以480萬元這個最新的估值為基礎批出貸款。言則同樣是八成按，估值下跌後的首期金額會由120萬元上升至216萬元（600萬元成交價減去最新480萬元的八成，即384萬元，等於216萬元），買家需要額外籌措資金「抬錢上會」。
銀行估價不足 | 想轉按「甩名」但銀行估價不足 | 最終補差成功7成轉按
除了樓花買家，部分業主亦有需要在銀行估價不足時繼續申請按揭，例如一些欲借轉按「甩名」的業主。近期我們接觸到一個個案，一對夫婦2018年以545萬元購入一個位於西灣河的單位，當時二人以聯名方式借貸買入。直至今年，單位餘下供款280萬元，因為他們欲將男方從按揭貸款中除名，並希望將單位出租，按揭專員為二人向不同銀行查詢。其後我們得知單位的最新估值介乎256萬元至360萬元，考慮到七成按以上的單位只能作自住用途，而且女方的入息水平有限，我們建議他們使用一間傳統大行的按揭計劃，以355萬元的估值承造七成按。最終二人額外掏出約32萬元的差額，透過轉按將男方從貸款中除名，並讓單位符合出租要求。
銀行估價不足 | 發展商按揭步入高息期 | 不得不轉按的情況下如何解決
另一類申請者乃數年前買樓，選擇了由發展商提供的「呼吸plan」或其他漸進式供款計劃的業主。這類計劃的特點是入場門檻較低，首兩三年的息率通常較銀行提供的按揭貸款為低，但一旦踏入高息期，息率就會攀升到4厘甚至更高，故這些買家往往被迫在高息期開展前將物業轉按。筆者亦曾接觸過一個個案，該名業主數年前利用發展商按揭，購入紅磡區一個屋苑單位，供款至今尚欠460萬元。因為即將踏入高息期，業主著我們幫忙申請轉按。不過，單位最新的估價只有450萬至500萬元，如要承造七成或更低成數的按揭，業主需補上至少110萬元的差額，就算業主本身是有穩定收入的公務員，霎時間都難以拿出過百萬元。結果，考慮到承受高息不太化算，業主還是決定即使要再買一次按揭保險，也要承造八成按揭，最終他額外補上了60萬元，以完成整個轉按流程。
從經驗來看，不同銀行之間的估價可以相距甚遠，如有需要，業主或準買家們可透過專業的按揭顧問向銀行查詢估價，以確保自己在申請按揭或轉按時有較大彈性。
