香港金融管理局（金管局）於2023年7月7日宣布放寬部分逆周期監管措施，是自2009年推出逆周期收緊按揭措施以來首次放寬。這次放寬按揭的範圍頗全面，由一般銀行按揭、按揭保險計劃、海外收入人士、工商物業，以至二按皆有變動，絕非「微調」，受惠的人士，由上車客、換樓客，以至資助房屋買家，皆可以受惠，我們整理整個放寬措施的重點以及最多人忽略或誤解的地方，一一詳細解說。
| 目錄 1. 金管局2023放寬按揭的重點 (銀行按揭、非按保) 2. 放寬前後差異(轉按賺回贈慳息攻略實例解說) 3. 放寬按揭的隱藏秘技1: 首5%免按揭保費 4. 放寬按揭的隱藏秘技2: 放寬海外入息要求 5. 放寬按揭的隱藏秘技3:「呼吸plan」的業主的「逃生門」！ 6. 白居二買家亦受惠放寬按揭？ 7. 為何要用按揭轉介服務？ |
放寬按揭│金管局2023放寬按揭的重點 (銀行按揭、非按保)：
| 修訂前監管要求 | 修訂後監管要求 (2023年7月7日生效) | |
| 1.住宅物業 | ||
| 按揭成數上限 | 自用 1. 六成按揭:住宅物業價值1,000萬港元以下(貸款額以500萬港元為限) 2. 五成按揭:住宅物業價值1,000萬港元或以上 非自用 五成按揭 | 自用 : 1. 七成按揭:住宅物業價值1,500萬 元或以下 2. 六成至七成按揭:住宅物業價值1,500萬港元以上至1,750萬港元(貸款額以1,050萬港元為限) 3. 六成按揭:住宅物業價值1,750萬港元以上至3,000萬港元 4. 五成至六成按揭:住宅物業價值3,000萬港元以上至3,600萬港元(貸款額以1,800萬港元為限) 5. 五成按揭:住宅物業價值3,600萬港元以上 非自用 1. 最高按揭成數維持於五成 |
| 以「資產水平」為審批基礎的按揭成數上限 | 40% | 50% |
| 2. 工商物業及獨立車位 | ||
| 按揭成數上限 | 50% | 60% |
| 以「資產水平」為審批基礎的按揭成數上限 | 40% | 50% |
| 3. 所有物業 | ||
| 按揭成數上限「供款與入息比率」上限 | 主要收入來自香港以外地方: 扣減按揭成數上限及「供款與入息比率」上限各10個百分點 | 取消此項措施 |
| 4.透過二按或按揭保險計劃 而導致整體按揭成數超過金管局所容許的水平20個百分點 | ||
| 「供款與入息比率」上限 | 額外扣減「供款與入息比率」上限5個百分點 | 取消此項措施 |
以上一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。
自用住宅按揭│銀行按揭成數 (非按保)
在2023按揭新修訂之下，不用申請按揭保險之下，1,750萬港元或以下自用住宅，最高可做70%按揭，貸款額上限1,050萬元；3,600萬元以下最高可以做60%按揭，貸款額上限1,800萬元。3,600萬元以上最高按揭成數為50%。
自用住宅按揭│高成數按揭│按揭保險計劃(M.I.P.) 的按揭成數
至於按揭保險計劃之下( 亦即高成數按揭)，1,125萬元以下最高可以借90%，貸款額上限900萬元；1715萬元以下最高可以借80%，貸款額上限1,200萬元；3,000萬元以下最高可以借70%。
放寬按揭│金管局放寬逆周期宏觀審慎監管措施│銀行按揭 vs 按揭保險計劃
| 自用住宅物業 | 2023年7月7日或以後 |
| 1.銀行按揭計劃 ( 非按保 ) | |
| 1,750萬港元或以下 | 最高按揭成數 70% (貸款額以1,050萬元為限) |
| 3,600萬港元或以下 | 最高按揭成數 60% (貸款額以1,800萬元為限) |
| 3,600萬港元以上 | 最高按揭成數 50% |
| 2. 按揭保險計劃 (高成數按揭) *只適用於現樓 | |
| 1,125萬元以下 | 最高按揭成數 90% (貸款額以 900萬元為限) |
| 1,715萬元以下 | 最高按揭成數 80% (貸款額以 1,200萬元為限) |
| 3,000萬元或以下 | 最高按揭成數 70% |
| 3. 原按保計劃 (高成數按揭) *適用於樓花、現樓 及 清數 | |
| 450萬元或以下 | 最高按揭成數 90% (貸款額以 360萬元為限) |
| 600萬元或以下 | 最高按揭成數 80% (貸款額以 480萬元為限) |
由以上資料可見，這次放寬按揭自用住宅物業按揭，由銀行按揭(非按保)到高成數按揭保險計劃皆全面放寬。以下舉例解釋，可更具體地令大家明白放寬前後的分別。
放寬按揭│銀行按揭(非按保)放寬前後差異，賺回贈慳息攻略實例解說:
1,750萬港元或以下自用住宅，最高可做70%按揭，貸款額上限1,050萬元，與修訂前1,000萬元以上住宅，不用按揭保險下最高只有50%，多了高達20%！這多出的20%的按揭額，善用及盡用的話，可以幫助減低加息帶來的影響。
以近日接到的查詢實例來分析，有客戶於2018年購入太古城900多呎的3房單位，當時購入價約1,500萬元，現時估值大約1,600萬元，升值不算太多，但由於放寬了按揭成數，客戶由過去只可以貸款50%(約750萬元)，至現時在非按保之下，最高可貸款1,050萬元，單睇「面數」已可套現多約300萬元，如計算客戶已供款近5年，未還貸款額為僅約665萬元計，實際可套現約385萬元。如客戶現時轉按兼用盡套現額，以現時銀行轉按現金回贈普遍有逾2.6%來說，保守計算可賺到28.35萬元現金回贈(保守計有2.7%)，較不套現，只用餘下貸款額及年期做轉按，現金回贈多約11萬元(+64%)。
放寬按揭(非按保)例子: 太古城37座低層E室，5年前購入價約1,500萬元，最新估值約1577萬元。
| 2018年初 約1500萬元購入 | 轉按 (不套現，不拉長年期) | 轉按套現 (7月7日或以後) | |
| 息率 | P-3.1% = 3.025% | P-2.5% =3.625% | P-2.5% =3.625% |
| 年期 | 30年 | 25年 | 30年 |
| 最高貸款額 | 750萬元 | 665萬元 | 1,050萬元 |
| 月供 | 約$31,722 | 約$33,739 | 約$47,885.4 |
| 現金回贈* | — | 17.29萬元 (約2.6%) | 28.35萬元 (2.7%) |
以上一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。
上述套現所得資金385萬元，如全數放於高息存款戶口當作流動資金，可以賺到相等於供樓的利息(3.625厘)，即大約每月有約1.1萬元，變相是多了一筆免息流動資金。如果放到銀行做定期，現時保守計也有逾4厘，則每月有約1.28萬元，絕對有助抵銷加息的影響。
如果原有物業為聯名持有，現時可同步做「甩名」，可以用套現所得，再購入多一個單位做50%按揭，並以租金收入支撐供款，變成「零首期」之下，多了一間物業。例如，如果以350萬元作首期，購入約康怡花園約700萬元單位，做50%按揭，年期30年，以現時實際按息約3.625厘計，每月供款約15,962萬元。以該屋苑近日租金計算，租金足以支付每月供款有餘。
放寬按揭│高成數按揭保險計劃，放寬按揭前後差異及按揭保費計算實例解說:
再以上述太古城單為作例子，假設選用按揭保險計劃，1,750萬港元或以下自用住宅，最高按揭成數為80%，貸款額上限1,200萬元，貸款額較放寬前最多只可以借960萬元為多(+25%)，但按揭保費則較過去低，以貸款額1,200萬元(80%按揭)，年期30年為例，新修訂下，按揭保費約13.08萬元，較以往只可借960萬元時，保費少4萬多(-26%)。
| 按揭保險計劃 (7月7日修訂前) | 銀行按揭 (7月7日或以後) | 按揭保險計劃 (7月7日或以後) | |
| 最高按揭成數 | 64% | 70% | 80% |
| 最高貸款額 | 960萬元 | 1,050萬元 | 1,200萬元 |
| 按揭保費 | 27.07萬元 (65折後約 17.6萬元) | 不適用 | 13.08萬元 (沒有折扣) |
放寬按揭│高成數按揭保險計劃│隱藏秘技1: 首5%免按揭保費
其實按揭保險計劃不單單是減了按揭保費，另一個隱藏重點是1,500萬元以下自住物業，首5%受保範圍的貸款是免保費的，以上述例子來說，做75%按揭，雖然要申請按揭保險，但是卻不用交按揭保費。
放寬按揭│注意事項│按揭保費已為「折實價」，不會有額外折扣
亦要留意，過去為令資訊更加清晰透明，按證保險公司在這次修訂時，同時對「按揭保費一覽表」作出更新，一律以實際(折扣後)保費顯示，不會再如以往般按不同客戶狀況而批出保費折扣(當時普偏為65折)。
放寬按揭│假設1,500萬元自用住宅，30年按揭(2023年7月7日後購入)
| 最高按揭成數 | 70%(銀行按揭) | 75%(按揭保險) | 80%(按揭保險) |
| 最高貸款額 | 1,050萬元 | 1,125萬元 | 1,200萬元 |
| 按揭保費 | 不適用 | 全免 | 13.08萬元 (沒有折扣) |
放寬按揭│高成數按揭保險計劃│隱藏秘技2: 放寬海外入息要求
按揭保險計劃的另一個較多人忽略的是刪去了「海外入息」不能申請的條款，不過，如在非於香港工作及又非香港支薪，但又申報香港購入的單位是自住用途，這一點要解釋到合理性。
放寬按揭│高成數按揭保險計劃│隱藏秘技3: 「呼吸plan」的業主的「逃生門」
不少新盤為了加快銷售，發展商會提供不同的貸款方案或優惠協助買家上會，這類由發展商提供的按揭計劃一般會分段計算息率，例如是首3年息率較低，息率有可能與銀行按揭息率相近，更有部分會提供首年或首兩年的息率優惠會較銀行息率更低，但至第3年或第4年起之息率或會上升，例如升至P-1%至P+1%，即以截至2023年7月28日的大型銀行最優惠利率計算，實際按息可能達至5厘至7厘，較銀行按揭封頂息率P-2.25%(=3.625厘)高息很多。另外，有部分發展商提供的按揭優惠，可首年或首2至3年供息不供本，同時買家不用提供太多入息證明文件便能審批，因此坊間有人會以「呼吸plan」去形容這類型的發展商的按揭計劃，意思是只要有呼吸的「活人」就能申請按揭。不過，「呼吸plan」的特點是數年後發展商的財務機構可以不再為業主按揭續期，業主必定要找到財務機構轉按，受限於近幾年樓價沒有太大升幅，而大額物業按揭成數在不選用按保的情況下，又受限於50%，是以在金管局未放寬按揭前，這批業主轉按或不容易。
因此，對於一批早前選用了發展商按揭或是「呼吸plan」的業主，如已步入高息期，這次放寬計劃等同開放了「逃生門」，更易轉回銀行低息計劃。
放寬按揭│白居二買家亦受惠！
另外，這次新修訂，受惠的不單單是私人住宅買家，一批白居二的買家。在放寬前，由於不少未補價的居屋單位，已經與「首次發售日期」相距逾19年，愈接近房委會按揭擔保期上限，白居二買家最多只可以申請60%按揭(即是首期要40%)，又或是按揭年期要短於25年(每月供款金額會上升)，這兩項對於白居二買家來說都較「吃力」。不過在放寬按揭之後，連帶樓齡較大的未補假單位，按揭成數都可以增加10%至70%。
延伸閱讀: 白居二2023懶人包│一文看清│白居二居屋按揭成數上限、按揭年期、壓力測試、按揭擔保期、轉按、加按須知
放寬按揭│工商及車位買家按揭成數上限升至60%
金管局修訂非住宅物業的按揭成數上限，由50%提升至60%。
放寬按揭│「資產審批」按揭成數上限升至50%
金管局修訂俗稱「資產審批」(即以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款)的按揭成數上限由40%提升至50%。此項修訂適用於所有住宅物業和非住宅物業。
當然，如不知何計算新修訂下的入息要求、按揭成數限制、按揭現金回贈、轉按甩名，以至清數等問題，可找按揭代理協助分析，會更一目了然。
放寬按揭│按揭保險計劃│為何要用按揭轉介服務？
過去香港有3間公司有提供按揭保險，但近2年基本上已只餘下2間仍有提供按揭保險，而在去年9月香港銀行加息後，再多一家按揭保險公司變得不太積極，亦即是說現時基本上只餘下香港按揭證券公司(HKMC)接受申請。這個轉變，對於想以高成數按揭「清數」的人士影響最大。
由於這兩家按揭保險公司對「清數」按揭批核的要求不同，現時「半淡出」狀態的按保公司，對於以高成數按揭屬清數的客戶，在計算入息要求時只需以未來按揭供款去計算供款佔入息比率便可，不用計算欠債的供款。這個批核條件就是要客戶要在提取貸款時，同步在律師樓清還好債務，並能取得還款證明(settlement proof)。
不過，由於這家「半淡出」按保公司現時已不太積極接新個案，要做清數的客戶只餘下一間按保公司選擇，而該按保公司要連同欠債部分的供款再加上按揭供款去計算入息要求，令希望用高成數按揭清數的難度大增。
而選用利嘉閣按揭轉介服務的話，由於我們熟知不同銀行及按保公司的取態變化，可以按客戶的情況，提供最合適的解決方案，找到最低息及優惠的貸款選擇，令客戶少走一點冤枉路。
另外，過往曾有個案，客戶自行向多家銀行同步申請按揭，但申報資料卻不統一，入息資料亦有混亂，由於幾間銀行皆是只交同一家按保公司批核，該按保公司發現客戶經不同銀行交的文件有出入而拒批。當時最快的解決方法，是找到有與另一家按保公司合作的銀行審批，才減省客戶作平反及解釋的時間。如同一個案於現時出現，在沒有專業人士協助下，客戶或較難自行平反及爭取更好的條款。
何謂高成數按揭？是否等同於按揭保險計劃？申請要求如何？
申請住宅物業按揭時，金融機構能夠借出的金額是受到金融管理局規定的，例如，1,750萬元或以下的物業一般只能提供最高70%按揭，金額上限為1,050萬元；3,600萬元以下最高可以做60%按揭，貸款額上限1,800萬元。如果買家想獲取更高的按揭成數，便要考慮購買「按揭保險」。以下我們會逐點為大家解釋「按揭保險」計劃的細節：
- 何謂按揭保險？
- 按揭保險有分新舊制？
- 按保申請資格
- 按揭保費是多少？
- 如用按保，還款年期怎麼定？
- 按保流程及須知
- 退保須知
何謂按揭保險？
銀行批核物業按揭貸款時，須遵守金融管理局發佈的按揭成數上限規定，目的是維持本港銀行體系的穩定性。
試想想，假如銀行於亳無保障之下，大量批出90%的高成數按揭，萬一樓價下跌超過10%，負資產個案瞬間大增，若此時多個業主無能力繳交按揭供款，銀行壞賬便會增加，進而影響本港銀行體系資產質素水平。因此，在維護銀行體系穩定的前提之下，減輕置業人士首期負擔的前提下，「按揭保險」應運而生。
提供「按揭保險」計劃的公司會為申請高成數按揭的業主向銀行作擔保，若然業主拖欠貸款或斷供，按揭保險公司便會承擔銀行70%按揭以上的貸款部分。這容許銀行可以提供高成數按揭貸款，而毋須承擔額外的風險。
不過，由於高成數按揭的風險轉嫁到提供「按揭保險」計劃的公司身上，所以取用「按保」的業主須要繳付按揭保費來換取額外貸款。
目前，提供「按揭保險」計劃的公司總共有2間( HKMC / QBE)：
| 香港按揭證券公司(HKMC) | 昆士蘭保險(QBE) |
分別為 香港按揭證券公司(HKMC)及昆士蘭保險(QBE)。(另一間 美亞保險(AIG)，暫已沒有再接新的申請。)
2間按保公司中，以HKMC的市佔率最高，所有銀行都可透過它購買按保，而QBE就只有部分銀行會透過它們購買按保。每個按揭申請個案最終使用哪間按保公司，一般是由銀行決定，只有少數銀行可讓置業人士指定採用哪間按保公司。
按揭保險計劃，有新、舊之分？
使用按揭保險計劃的話，按揭成數就可以高達90%，而貸款額上限則受到物業價格以及申請者選擇使用「舊按保」抑或「新按保」計劃等因素左右。(如欲了解更多關於「按揭成數」的資訊，可留意另一篇按揭教室：按揭成數) 。
原按保 ( 又稱舊計劃) 詳情
根據「舊按保」計劃，450萬元或以下物業可敍造最多90%按揭，貸款金額上限為360萬元(即實際只有400萬元或以下物業才可做足90%)；而450萬至600萬元或以下的物業，則可敍造最多80%按揭。
「原按保」計劃的最高按揭成數
(可用於樓花/ 套現/ 現樓，物業價格600 萬港元或以下)
| 最高住宅物業價值門檻 / 申請條件 | 固定收入人士* (首次置業) | 其它人士 |
| (1).400萬元或以下物業 | 最高9成按揭 | 最高8成按揭 |
| (2).400萬元以上至450萬元以下物業 | 8成至9成按揭 (上限360萬港元) | 最高8成按揭 |
| (3).450萬元或以上至600萬元或以下物業 | 最高8成按揭 | 最高8成按揭 |
新按保 ( 由 林鄭Plan → 波叔Plan/財爺Plan ) 詳情：
「新按保」計劃，進一步放寬了高成數按揭的樓價上限，「新按保」只適用於 已落成住宅物業，同時是不能用作套現的。
新按保高成數按揭計劃的前世今生
「新按保」原本是指政府於2019年 10月推出俗稱「林鄭PLAN」的計劃，但於2022 年2月23日，政府把「林鄭PLAN」再升級，由於在《財政預算案》中公布，市場又稱為「財爺PLAN」或「茂波Plan」。及至2023年7月7日，金管局宣布放寬部分逆周期監管措施，放寬按揭自用住宅物業按揭，令到新按保計劃覆蓋的樓價範圍，升至3,000萬元以下物業皆受惠。
升級版的「新按保」，自住用家透過按揭保險申請90%按揭貸款，樓價上限由「林鄭PLAN」時的800萬元進一步調升至1,000萬元；1,000萬元以上至1125萬元以下物業，最高按揭成數80%至90%，貸款上限900萬元；1200萬元或以下，最高按揭成數為80%。
「茂波Plan」(是2022年2月23日生效)版的「新按保」最特別的是不再像過去般，一刀切地將樓價1,000萬以上物業，按揭成數驟降至50%。而是把按保計劃適用範圍大幅擴大，1200萬港元以上至1920萬港元物業，最高按揭成數為50%至80%，貸款上限960萬港元。
及至金管局於2023年7月7日的放寬按揭措施，按揭保險計劃( 亦即高成數按揭)之下，1,125萬元以下最高可以借90%，貸款額上限900萬元；1715萬元以下最高可以借80%，貸款額上限1,200萬元；3,000萬元以下最高可以借70%。適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約的自住物業的相關按揭。
「新按保」計劃的最高按揭成數(適用於已落成/ 現樓，物業價格3,000萬港元或以下)
| 最高 已落成住宅物業價值門檻 / 申請條件 | 自用物業^ |
| (1).1000萬元或以下物業 | 最高9成按揭* |
| (2).樓價1000萬港元以上至 1125萬港元以下物業 (貸款額上限900萬港元) | 8成至9成按揭* |
| (3).樓價 1125萬港元或以上至 1500萬物業 | 最高8成按揭 |
| (4) 樓價 1500萬港元以上至 1715萬物業 (貸款額上限1200萬港元) | 7成至8成按揭 |
| (5) 樓價 1715萬港元或以上至3000萬物業 | 最高7成 |
*論用於(1)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業；(2) 所有申請人須為固定受薪人士。
以上只供參考，一切以銀行/貸款機構最終批核為準。
按揭保險計劃的申請資格：
一般按揭申請，申請人的「供款比率」上限為50%，及於模擬加息2厘之下「壓力測試比率」不多於60%。
在「新按保」計劃推出後，首次置業人士的「壓力測試」要求獲得放寬。 即使首置客未能通過「壓力測試」，部分銀行仍可接受透過繳交額外按揭保費予按揭證券公司，來換取豁免壓力測試要求。換言之，只要申請者收入不超過「供款比率」上限（50％），便可敍造高成數按揭。
不過，要留意「新按保」只讓「首置人士」變相豁免壓力測試，而當中的「首置」定義，是指在申請按揭那刻並沒有同時持有其他正承造按揭的物業。所以，如果申請人或擔保人已有按揭在身，又或者是想轉按，或為聯名物業甩名、轉名等，均不能避過壓力測試。如果是「樓換樓」，就要賣出物業成交後才再做新買物業的按揭，才可以免壓測。
以上只供參考，一切以銀行/貸款機構最終批核為準。(資料更新日期為2023年7月07日)
按揭保險計劃│申請了按保的單位可以出租嗎？
根據金管局指引，連租約的物業按揭最多只能借50%。當局及按保公司亦規定，只有給自己或家人居住的物業才可申請按保，申請人須向按保公司聲明物業只供自住用途，並附上水電煤結單作證。即使隨後樓價上升，單位已升值至貸款金額不多於市值的一半，未退按保的物業仍然不可作出租之用，否則銀行有權收回貸款，申請人甚至會因虛假聲明而負上刑責。(欲了解更多，可瀏覽 https://mortgage.ricacorp.com/terminated-mortgage-insurance/)
「按揭保費」是多少？
「原按保」計劃的按揭保費為貸款額的0.5%至2.16%，視乎按揭成數以及申請人有否其他按揭貸款或擔保而定。
至於「新按保」計劃，由於由於可承造按揭保險的範圍擴大，按揭證券公司面對的風險程度提升，所以「新按保」計劃的保費會較高，保費金額介乎貸款額的0.6%至2.5%不等。
放寬按揭│按揭保費計算例子:
放寬按揭│假設1,000萬元物業申請90%按揭貸款、30年按揭年期
| 修訂前 (由50%至90% 按揭成數的保險) | 修訂後 (由70%至90% 按揭成數的保險) 非首次置業人士 | 修訂後 (由70%至90% 按揭成數的保險) 首次置業人士 | |
| 保費 (佔貸款額百分比) | 5.29% (折扣前) 3.44% (折扣後) | 2.65% | 2.50% |
放寬按揭│假設1,200萬元物業申請75%按揭貸款、30年按揭年期
| 修訂前 (由50%至75% 按揭成數的保險) | 修訂後 (由70%至75% 按揭成數的保險) 非首次置業人士 | 修訂後 (由70%至75% 按揭成數的保險) 首次置業人士 | |
| 保費 (佔貸款額百分比) | 2.82% (折扣前) 1.83% (折扣後) | 0.15% | 0% |
放寬按揭│假設1,500萬元物業申請80%按揭貸款、30年按揭年期
| 修訂前 | 修訂後 (由70%至80% 按揭成數的保險) 非首次置業人士 | 修訂後 (由70%至80% 按揭成數的保險) 首次置業人士 | |
| 保費 (佔貸款額百分比) | 不適用 (銀行最高按揭成數 只有50% 按保計劃下 最高按揭成數只有64%) | 1.24% | 1.09% |
放寬按揭│假設3,000萬元物業申請70%按揭貸款、30年按揭年期
| 3,000萬元物業申請70%按揭貸款、30年按揭年期 | 修訂前 | 修訂後 (由60%至70%按揭成數的保險) |
| 保費 (佔貸款額百分比) | 不適用 (銀行最高按揭成數 只有50% 及 不符合按保計劃) | 0.30% |
詳情可以參看 按揭證券公司 網站內的 按揭保險計劃按揭保費一覽表
按揭保費如何計算?
香港按揭證券有限公司網站可找到按揭保費的一覽表，表格一共有13頁，最常見的疑問是應該看哪一頁？
首先，要先留意一下自己是選用「林鄭PLAN」的「新按保」計劃，還是「原按保」計劃 (首置人士樓價在400萬元或以下做90%按揭，以及樓價在600萬元或以下，做不多於80%按揭)。
原按保計劃而又沒有擔保物業及有其他按揭在身的話，一般是看保費表1 。至於用「新按保」的人士，視乎樓價去參考保費表3 至表9。另外，由於大部分申請主都是選用H按或P按，即是浮息計劃，因此主要留意的是保費表的上半頁。
另一個常見的誤解是按揭保費表上有「一次付清」及 「每年支付」，「一次付清」保費較便宜一點。但不少申請人會聽坊間說保費可分期攤還，便以為是以「每年支付」的方式去付款。實際上，如果申請人的收入足以通過入息要求，可選用「一次付清」按揭保費，並把該筆款項連同樓按一併上會，每月供樓同時供保費，這樣是會較選用「每年支付」保費划算。
如用按揭保險，還款年期點怎麼定？
如透過購買按揭保險申請高成數按揭，最長按揭還款期為30年，視乎申請人年齡、物業樓齡及物業種類而有機會縮短。人齡方面，一般以「75減申請人年齡」來計算，而最長則以「80減申請人年齡」來計算。樓齡方面，一般以「75減樓齡」來計算，部分大型藍籌屋苑單位即使樓齡超過45年，仍有機會照樣獲批30年還款期。不過，部分物業種類，例如村屋，則會以「55減樓齡」來計算。
申請按揭保險流程須知
置業人士到銀行申請按揭時，若借貸比例高於70%，銀行便會代為申請按揭保險。有些銀行會率先批核70%按揭予申請人，之後才遞交按保申請文件至按保公司；而部分銀行就會待按保公司批核後，才批出70%按揭的部份。
按揭保險的審批時間較一般按揭申請長，由申請到獲批出高成數按揭一般需要3至4周，實際時間會受到申請文件繳交的齊全度、同期的按保申請多寡影響，所以最好在決定買入物業時，向原業主要求2至3個月的成交期會較為穩妥。
按揭保險對申請文件的要求亦較一般按揭為高，較大機會要求申請人提供稅單及強積金結單紀錄，以下羅列有關文件：
- 身份證副本
- 最近3個月內住址證明
- 公司僱傭合約(是否註明有「雙糧」或花紅等)
- 最近3個月的出糧戶口月結單 (非固定收入人士需提供6個月糧單)
- 稅單 (非任職大型公司的申請者較大機會要提供)
- 強積金月結單 (有機會需提供)
- 臨時買賣合約 (如屬新買物業)
- 其他債務資料 (如有)
- 其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄 (如有)
值得留意的是，在銀行為物業估價後，按保公司會自行委托測量師行再次估值。置業人士要做好準備，一旦出現銀行估足價、但按保估價不足的情況，可嘗試請審批同事能否委托其他估價行再進行物業估值，若仍未能成功，或需要支付差價，才可「上會」、避免「撻訂」。
按揭保險的退保須知
雖然按揭保險讓置業人士能夠申請高成數按揭，但使用按揭保險除了須支付按保費用外，亦受制於「物業只能自住，不能出租」的限制，所以部分業主會選擇透過賣樓、贖樓或轉按清還按揭並退保。
如果申請者是一次過付清按揭保費的話，在提取按揭後3年內退保，可獲退回按揭保費，第1年可退回保費總額的40％，第2年則可退回25%，第3年則可退回15%。由於銀行按揭計劃的罰息期通常是兩年，大部分申請人都會選擇在第3年內退保。
資訊更新日期： 2023年07月27日
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香港上車盤普遍都要幾百萬元起跳，不是人人能夠Full pay (一次過付全數)買樓，通常都是先支付樓價當中某個比例的金額作「首期」，其餘部分就向銀行申請貸款。買家要避免「上會」失敗，導致「撻訂」，就要好好衡量首期及按揭貸款的比例。目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引，影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入，以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。
2023白居二按揭攻略
未補價的資助房屋，計算擔保期其實不是看「樓齡」，而是計「首次發售期」，即是房委會首次把單位出售予首任業主的日期。近日金管局放寬按揭，對未補價大齡居屋/公屋市場亦有幫助！
【按揭BB班】點解需要「擔保人」呢？
一般申請樓按，需要通過「壓力測試」，目的是要確保借款人在加息周期下，仍有足夠的供款能力。如果借款人的供款能力未能獲銀行信服，銀行可要求借款人搵按揭擔保人。於做壓力測試時，會一次過將借款人同擔保人的入息、負債一起計算。
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喺申請按揭貸款或者轉按嗰陣，申請人可以自己直接去搵銀行，亦都可以搵按揭轉介幫幫手，咁其實兩者分別係點？
白居二2023懶人包│一文看清│白居二居屋按揭成數上限、按揭年期、壓力測試、按揭擔保期、轉按、加按須知
金管局於2023年7月7日宣布的放寬按揭政策，受惠的不單單是私人住宅買家，一批白居二，以及計劃用綠表資格購入二手資助房屋的買家亦有受惠。
在放寬按揭之後，連帶樓齡較大的未補假單位，按揭成數都可以增加10%至70%，同時受惠的是可做足90%及25年期的未補居屋「樓齡」(由首次發售日期起計)，由19年調升至22年，多了3年，間接令到白居二買家可選擇的屋苑增加了！
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