按揭證券公司於3月上調了定息按揭利率,10年定息由之前的1.99%,升至2.1%,升了11點子,15年期定息升16點子,至2.25%,20年期定息調升了21點子,至2.4%。這個調升幅度不算高,但是否意味著按保公司都認為香港未來加息的機會增加,而因應風險上升而上調息率呢?

香港短期內跟隨的加息的機會不大

定息息率上調,的確是意味未來銀行息口可能上升,不過由調整幅度如此輕微,同時反映出預期即使加息,幅度都不會太大。事實上,以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說,美國即使步入加息周期,香港短期內跟隨的加息的機會不大。不過,俄烏局勢緊張,資金避險流回美元令港元走弱。股市走資,兼季結臨近,拆息仍有可能微升。

那麼拆息上升,及在加息預期之下,選用定息按揭會否較H按著數?這又不一定。定息按揭多數在真正進入加息周期時選用才划算。

定息計劃是否划算?

參考自2009年來,政府推出的數次定息計劃,由於期內利率一直維持低位,當年的選用的人士,實際甘皆較選用浮息按揭的人士,多付了利息。單計最近期,選用了2020年10年定息2.55%或2021年10年定息1.99%的人士,實際上也是較選用H按人士多付了利息。舉例,以現時H按實際息率約1.55厘去計算,貸款400萬,年期30年,若選用10年定息計劃,每月供款會較選用H按人士多約1,000元(+7.8%)。

選用定息計劃是否划算,還要留意多一點,便是入息能否通過加息3厘的壓力測試要求。一般按揭申請,銀行都要求申請人在壓力測試後,供款佔入息比率不多於60%,但由於選用定息按揭,於定息期內是不存在加供款息的可能,故無須壓力測試,只須符合供款不超過入息50%的原則就可以,按上述例子來說,選用定息按揭較浮息按揭,每月入息要求低約4,500元。

按揭證券公司於2022年3月上調了定息按揭利率,10年定息由之前的1.99%,升至2.1%,升了11點子,15年期定息升16點子,至2.25%,20年期定息調升了21點子,至2.4%。以現時H按實際息率約1.55厘去計算,貸款400萬,年期30年,若選用10年定息計劃,每月供款會較選用H按人士多約1,000元(+7.8%)。另外,由於定息期內是不存在加供款息的可能,故無須壓力測試,用定息按揭較浮息按揭,每月入息要求低約4,500元。
按揭證券公司於2022年3月上調了定息按揭利率,10年定息由之前的1.99%,升至2.1%,升了11點子,15年期定息升16點子,至2.25%,20年期定息調升了21點子,至2.4%。以現時H按實際息率約1.55厘去計算,貸款400萬,年期30年,若選用10年定息計劃,每月供款會較選用H按人士多約1,000元(+7.8%)。另外,由於定息期內是不存在加供款息的可能,故無須壓力測試,用定息按揭較浮息按揭,每月入息要求低約4,500元。

其實,H按、P按,還是定息按揭,都各有優劣,因應不同人士的個別情況才可決定哪一個最划算,如不太了解甚麼才適合自身需要,最慳息的話,建議置業或轉按前先找專業人士作預先評估便不用自行計數計到「頭都大」了。

撰文: 利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

文章同時轉載於: 經濟一週專欄 (2022年3月11日)


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在市場資金充裕時,H按是較「進可攻,退可守」。事實上,以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說,美國即使步入加息周期,香港短期內跟隨的加息的機會不大。不少分析預計當銀行體系結餘跌至1,000億元樓下時,香港銀行才有較大的加息可能。而參考上一轉加息周期,美國在加息9次,合共2.25厘之下,香港銀行只加了一次,象徵式加了0.125厘。

如若認為未來香港銀行會跟隨美國急步加息的話,定息按揭確實是比較「穩陣」。至少可以鎖定未來供款息率在可預計的水平內。


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