巿场上,按揭产品名目众多。不过,无论产品名如何新奇,大部分都离不开3个种类。

P 按

即是以最优惠利率(Prime Rate)为基准的按揭计划,例如:

P-2.5% (P=5%),即是实际按息为2.5%。

P由各家银行自行定出,一般受美国利率升跌、本地通胀及市场资金供求等因素所影响,没有硬性之准则规定,银行可按目前借贷情况及未来预测而自行厘订,因此,今天我们可以见到市面上出现4个不同的P (5% ,5.25%,5.375%,5.5%)。

自2008年以来,环球央行大放水,推行量化宽松政策,资金流入香港,银行体系水浸,虽然2015年底至2018年美国联邦储备局曾9次加息,合共2.25厘,可说是数十年以来最「弱」加息周期,期间香港银行更加只曾跟加息一次,幅度八分一厘,2019年普遍便已再减息,回复5厘至5.25厘水平。

由以上数据可看出,P 按是相对穏定,供楼人士会较易预计未来的供楼开支水平。

最优惠利率 (P)銀行
5%汇丰、恒生、中银香港、南洋商业、集友
5.25%渣打、花旗、建银(亚洲)、交通、东亚、工银(亚洲)、信银国际、星展、大新、招商永隆、创兴
5.375%富邦、大众
5.5%华侨永亨
现时市场上有 4个不同的P (5% ,5.25%,5.375%,5.5%)
每月供款及入息要求

H按

H按是「银行同业拆息按揭计划」。 H 是指(HIBOR,Hong Kong Interbank Offered Rate),也即是银行与银行同业之间的拆出、借入资金的息率,也反映出银行的资金成本,而「H按」就是在银行资金成本之上,加一定百分比,去计算的按揭计划,例如H+1.4%。

H按普遍是用一个月银行同业拆息去计算,也有少部分银行会用3个月拆息去计。由于「银行同业拆息」是受到资金流向的影响,例如当有大型新股上市集资,抽走市场资金,该段时期的「银行同业拆息」一般会较高。大家可以在银行公会的网站查看到每日的「银行同业拆息」走势。另外,部分银行如汇丰银行 会用自已的拆息去计算。

不过,大家不用担心拆息飙升,令供款息口无止境上升,因为H按产品都会设有「封顶息率」(又称锁息上限)。因此在拣选H按产品时,除了要留意H+ ?%之外,也要留意「封顶息率」是多少,。如是P-2.5% (P=5%),也就是即使「银行同业拆息」大幅飙升至3厘,供款利率仍然会锁定在最高 2.5厘。

定息按揭

香港按揭证券有限公司于2020年11月2日宣,延长定息按揭计划 一年至2021年10月30日,而最后的提款日期为2021年12月31日。同时因应市场利率的变化,将年利率下调:

定息年期年利率
10年1.99%
15年2.09%
20年2.19%
每宗私人住宅贷款上限1,000万港元。


定息按揭试验计划每宗私人住宅贷款上限1,000万港元,年利率分别为1.99%、2.09%、2.19%的10年、15年、20年期定息按揭,定息期完结后之按揭总年利率,可选择当时的定息按揭年利率或香港最优惠利率(P)减2.35%,这个计划的主要卖点,是可以「免压测」。

定息按揭优点:定息期内,不用面对加息风险,是以可以「免压测」,举例贷款400万元,如用传统P 按/ H 按,年期30年,利率2.5厘计,在加息3厘压力测试下,最低入息要求要约37,800元,但若选用定息,月入要求只是33,300元左右。
定息按揭缺点:定息计划比较欠缺弹性,如定息期内无大规模加息,就如同蚀利息给银行。

相对于P按及H按这类浮息按揭,定息确实是比较「稳阵」,不过要注意的是,虽说是「免压测」,但借款人依然要符合「供款占入息比率」的最低要求,换言之这个计划只对入息仅仅符合「供款占入息比率」50%的人有帮助。

坊间好多人以为这个计划,有助选用了发展商「呼吸plan」 的人做转按「悭息」,但当初选用「呼吸plan」的人通常都要未能提供入息证明、税单等,即使定息计划「免压测」,如果他们未能提供入息证明等文件,银行亦不会批出高成数按揭。

另外,打算申请「高成数按揭」的人士,亦不必选定息计划,因为2019年10月推出的新按保计划,已可以接受「爆压测」人士的按揭申请。亦要留意,定息计划没有高息存款挂钩户口( mortgage link ),以及没有按揭现金回赠,要按自己的需要,决定是否选用。

现时定息计划的总贷款额为10亿港元,若每名申请者贷款额皆达上限1,000万元,这个计划只能接100个申请。

P按 、 H按 還是 定息按揭?

息率影响因素锁息上限
1. H按较波动市场资金流向
2. P按较稳定美国息口走势沒有
3. 定息按揭固定年期内不变政策方向
3类按揭计划的特色


在市场资金充裕时,H按是较「进可攻,退可守」。不过,有部分银行是较少批出H按,特别是对于信贷评级较差、现金出粮或是没有税单等证明的个案,部分银行只提供P按选择,而且息率较高。

至于定息按揭,现时来说,息率较H按为高,按过往经验,多数在加息周期时选用较为划算,以2009 年推出的10 年定息计划作例子,由于利率一直维持低位,当年的选用的人士,实际较选用浮息按揭的人士,多付了利息。

不过若然预计未来息口会大幅上调,P会调整,便可选用定息按揭计划,锁定未来供款息率。

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