P按、H按、定息按揭，如何选择？

巿场上，按揭产品名目众多。不过，无论产品名如何新奇，大部分都离不开3个种类。

P 按

即是以最优惠利率(Prime Rate)为基准的按揭计划，例如：

P-2.5% (P=5%)，即是实际按息为2.5%。

P由各家银行自行定出，一般受美国利率升跌、本地通胀及市场资金供求等因素所影响，没有硬性之准则规定，银行可按目前借贷情况及未来预测而自行厘订，因此，今天我们可以见到市面上出现4个不同的P (5% ,5.25%,5.375%,5.5%)。

自2008年以来，环球央行大放水，推行量化宽松政策，资金流入香港，银行体系水浸，虽然2015年底至2018年美国联邦储备局曾9次加息，合共2.25厘，可说是数十年以来最「弱」加息周期，期间香港银行更加只曾跟加息一次，幅度八分一厘，2019年普遍便已再减息，回复5厘至5.25厘水平。

由以上数据可看出，P 按是相对穏定，供楼人士会较易预计未来的供楼开支水平。

最优惠利率 (P)	銀行
5%	汇丰、恒生、中银香港、南洋商业、集友
5.25%	渣打、花旗、建银(亚洲)、交通、东亚、工银(亚洲)、信银国际、星展、大新、招商永隆、创兴
5.375%	富邦、大众
5.5%	华侨永亨

H按

H按是「银行同业拆息按揭计划」。 H 是指（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate），也即是银行与银行同业之间的拆出、借入资金的息率，也反映出银行的资金成本，而「H按」就是在银行资金成本之上，加一定百分比，去计算的按揭计划，例如H+1.4%。

H按普遍是用一个月银行同业拆息去计算，也有少部分银行会用3个月拆息去计。由于「银行同业拆息」是受到资金流向的影响，例如当有大型新股上市集资，抽走市场资金，该段时期的「银行同业拆息」一般会较高。大家可以在银行公会的网站查看到每日的「银行同业拆息」走势。另外，部分银行如汇丰银行 会用自已的拆息去计算。

不过，大家不用担心拆息飙升，令供款息口无止境上升，因为H按产品都会设有「封顶息率」(又称锁息上限)。因此在拣选H按产品时，除了要留意H+ ?%之外，也要留意「封顶息率」是多少，。如是P-2.5% (P=5%)，也就是即使「银行同业拆息」大幅飙升至3厘，供款利率仍然会锁定在最高 2.5厘。

定息按揭

香港按揭证券有限公司于2020年11月2日宣，延长定息按揭计划 一年至2021年10月30日，而最后的提款日期为2021年12月31日。同时因应市场利率的变化，将年利率下调：

定息年期	年利率
10年	1.99%
15年	2.09%
20年	2.19%

定息按揭试验计划每宗私人住宅贷款上限1,000万港元，年利率分别为1.99%、2.09%、2.19%的10年、15年、20年期定息按揭，定息期完结后之按揭总年利率，可选择当时的定息按揭年利率或香港最优惠利率（Ｐ）减2.35%，这个计划的主要卖点，是可以「免压测」。

相对于P按及H按这类浮息按揭，定息确实是比较「稳阵」，不过要注意的是，虽说是「免压测」，但借款人依然要符合「供款占入息比率」的最低要求，换言之这个计划只对入息仅仅符合「供款占入息比率」50%的人有帮助。

坊间好多人以为这个计划，有助选用了发展商「呼吸plan」 的人做转按「悭息」，但当初选用「呼吸plan」的人通常都要未能提供入息证明、税单等，即使定息计划「免压测」，如果他们未能提供入息证明等文件，银行亦不会批出高成数按揭。

另外，打算申请「高成数按揭」的人士，亦不必选定息计划，因为2019年10月推出的新按保计划，已可以接受「爆压测」人士的按揭申请。亦要留意，定息计划没有高息存款挂钩户口( mortgage link )，以及没有按揭现金回赠，要按自己的需要，决定是否选用。

现时定息计划的总贷款额为10亿港元，若每名申请者贷款额皆达上限1,000万元，这个计划只能接100个申请。

P按 、 H按 還是 定息按揭？

	息率	影响因素	锁息上限
1. H按	较波动	市场资金流向	有
2. P按	较稳定	美国息口走势	沒有
3. 定息按揭	固定年期内不变	政策方向	—

在市场资金充裕时，H按是较「进可攻，退可守」。不过，有部分银行是较少批出H按，特别是对于信贷评级较差、现金出粮或是没有税单等证明的个案，部分银行只提供P按选择，而且息率较高。

至于定息按揭，现时来说，息率较H按为高，按过往经验，多数在加息周期时选用较为划算，以2009 年推出的10 年定息计划作例子，由于利率一直维持低位，当年的选用的人士，实际较选用浮息按揭的人士，多付了利息。

不过若然预计未来息口会大幅上调，P会调整，便可选用定息按揭计划，锁定未来供款息率。

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