近日我们接到一个预先评估个案,客户想把持有的唐楼加按套现,以买入支付新盘首期。由于客人入息足够,只是唐楼物业按揭成数及年期上,要跟紧一点,我们一度以为是很简单的个案。

怎料,当客户正式申请按揭时,我们发现客户只是唐楼物业的遗产执行人,因而不能直接以该物业套现。也是由这时开始,我们发现这个案,半点也不简单……

遗产继承人除了太太,还有两名儿子

原来,唐楼是客户丈夫留下的,客户免睹物思人,于是就想到加按物业套现,带同两个儿子转换环境,换到新盘。可是,她完全不知道遗产执行人的身分,与业主是有差距,不能以执行人身分做按揭。

当我们发现问题时,客户已经付了订金,3个月后要上会,由于辨遗产继承手续需时,而唐楼继承人除了客户,还有两名儿子,要在继承手续后,再甩名,客户才可以成功以丈夫遗下的唐楼做按揭套现。眼看时间紧逼,客户又非常彷徨,不知如何处理,于是我们便陪同客户找律师楼,协助她了解整个流程的步骤。

唐楼物业地契年期成按揭阻碍?

完成这一轮操作后,与新盘成交日期只余下不足大约三星期,我们立即紧密地与银行联络,一起以十万火急的速度协助客户批出唐楼按揭,但这个时候,另一个难题出现了!

律师楼发现客户唐楼物业的拟贷款年期,长过物业的地契年期,银行又要再重新审核客户的申请。

不过,无论有多少波折都好,我们都会陪住客人逐一拆解,在我们持续与银行商讨后,终于成功赶及为客户的唐楼物业批出250万元按揭,年期26年,息率H+1.45%,仲有0.2%现金回赠。

至于客户新买的物业,亦可同步批出到30年期按揭,贷款额380万元,息率H +1.4%,另有现金回赠0.4%。

这个案,我们由最开初的物业估价、到后来的遗产承办、儿子甩名、地契问题、唐楼套现,再到与新盘成交无缝交接地批出贷款,全程跟到足。为客户想出解决方法,又陪客户上律师楼及银行,尽出「心力」及「脚力」。

不过,能成功助客户由睹物思人的旧屋,搬到新盘,有新环境、新开始,成功感非常大!


按揭顾问的职责是运用专业知识,帮助顾客解决按揭难题,我们不介意「行多几步」,发挥同理心,与客户一起想出解决方案,分析不同计划的风险成本,让客户作选择。

我们与坊间只会派银行卡片的中介最大的不同, 是我们无论遇到多复杂棘手/ 曲折离奇的个案,我们都会排除万难,出尽100%战斗力帮手!

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【#真实个案】 入五登六又如何 长者申请楼按有窍门

最近,我们成功帮一位已届70 之龄(!),想趁跌市换楼的客户做成一单$48M的成交,客人原先打算卖了家人手上的物业,然后「Fullpay」,但卖楼过程中出现了阻滞⋯,客户不想在跌市中贱卖物业。

这个时候,我们便发挥我们的专长,就是帮客户提供可行方案,然后分析利弊,再一条龙帮手完成按揭申请。于是我们提供了 2个方案:


【套现清数 真实案例】:80岁做担保人,都做到20年按揭?

客户月入约3.5万,但每月私人贷款还款近 2.3万元。未计按揭贷款,客户每月供款占入息比率高于65%!也即是说,若不还清私人贷款,客户本身不可能在银行做到按揭!

另外,客户想以父母作担保人,但两老皆已达80岁,已退休没有入息。加上普遍银行计算​​按揭年期时,会以80 减 年龄,以客户父母的年龄,基本上大部分银行都是无法批出按揭。


真实按例: 新盘建期变即供,按揭遇阻滞?

早前拣选「建筑期付款」计划买入一手楼盘,临约上的楼价是605万元。不过客户非常担心公司未来会减薪、甚至裁员的行动,忧虑若然失业或刚转工会影响到按揭审批,于是客户便向发展商申请由建期转为「即供付款」。
由于用即供付款,由发展商提供额外4%楼价回赠,回赠后楼价是约580万,怎料银行拒绝其高成数按揭申请? !


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