近日我們接到一個預先評估個案,客戶想把持有的唐樓加按套現,以買入支付新盤首期。由於客人入息足夠,只是唐樓物業按揭成數及年期上,要跟緊一點,我們一度以為是很簡單的個案。

怎料,當客戶正式申請按揭時,我們發現客戶只是唐樓物業的遺產執行人,因而不能直接以該物業套現。也是由這時開始,我們發現這個案,半點也不簡單……

遺產繼承人除了太太,還有兩名兒子

原來,唐樓是客戶丈夫留下的,客戶免睹物思人,於是就想到加按物業套現,帶同兩個兒子轉換環境,換到新盤。可是,她完全不知道遺產執行人的身分,與業主是有差距,不能以執行人身分做按揭。

當我們發現問題時,客戶已經付了訂金,3個月後要上會,由於辨遺產繼承手續需時,而唐樓繼承人除了客戶,還有兩名兒子,要在繼承手續後,再甩名,客戶才可以成功以丈夫遺下的唐樓做按揭套現。眼看時間緊逼,客戶又非常徬徨,不知如何處理,於是我們便陪同客戶找律師樓,協助她了解整個流程的步驟。

唐樓物業地契年期成按揭阻礙?

完成這一輪操作後,與新盤成交日期只餘下不足大約三星期,我們立即緊密地與銀行聯絡,一起以十萬火急的速度協助客戶批出唐樓按揭,但這個時候,另一個難題出現了!

律師樓發現客戶唐樓物業的擬貸款年期,長過物業的地契年期,銀行又要再重新審核客戶的申請。

不過,無論有多少波折都好,我們都會陪住客人逐一拆解,在我們持續與銀行商討後,終於成功趕及為客戶的唐樓物業批出250萬元按揭,年期26年,息率H+1.45%,仲有0.2%現金回贈。

至於客戶新買的物業,亦可同步批出到30年期按揭,貸款額380萬元,息率H +1.4%,另有現金回贈0.4%。

這個案,我們由最開初的物業估價、到後來的遺產承辦、兒子甩名、地契問題、唐樓套現,再到與新盤成交無縫交接地批出貸款,全程跟到足。為客戶想出解決方法,又陪客戶上律師樓及銀行,盡出「心力」及「腳骨力」。

不過,能成功助客戶由睹物思人的舊屋,搬到新盤,有新環境、新開始,成功感非常大!

【#真實個案】遺產物業加按套現.一波三折點解決?按揭專員Florence由最初提供物業估價,到後來全程跟進,最終成功幫客人套現,無縫交接完成新盤貸款,甚至去律師樓同銀行,都陪著客人,確保萬無一失,絕對配得上「真窩心.按揭專家」這個稱號!
【#真實個案】遺產物業加按套現.一波三折點解決?

按揭顧問的職責是運用專業知識,幫助顧客解決按揭難題,我們不介意「行多幾步」,發揮同理心,與客戶一起想出解決方案,分析不同計劃的風險成本,讓客戶作選擇。

我們與坊間只會派銀行卡片的中介最大的不同, 是我們無論遇到多複雜棘手/ 曲折離奇的個案,我們都會排除萬難,出盡100%戰鬥力幫手!

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「真窩心.按揭專家」 Florence Cheung (張小姐),
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【#真實個案】 入五登六又如何 長者申請樓按有竅門

最近,我們成功幫一位已屆 70 之齡(!),想趁跌市換樓的客戶做成一單 $48M的成交 ,客人原先打算賣了家人手上的物業,然後「Fullpay」,但賣樓過程中出現了阻滯⋯,客戶不想在跌市中賤賣物業。

這個時候,我們便發揮我們的專長,就是幫客戶提供可行方案,然後分析利弊,再一條龍幫手完成按揭申請。於是我們提供了 2個方案:


【套現清數 真實案例】:80歲做擔保人,都做到20年按揭?

客戶月入約3.5萬,但每月私人貸款還款近 2.3萬元。未計按揭貸款,客戶每月供款佔入息比率高於65%! 也即是說,若不還清私人貸款,客戶本身不可能在銀行做到按揭!

另外,客戶想以父母作擔保人,但兩老皆已達80歲,已退休沒有入息。加上普遍銀行計算按揭年期時,會以80 減 年齡,以客戶父母的年齡,基本上大部分銀行都是無法批出按揭。


真實按例: 新盤建期變即供,按揭遇阻滯?

早前揀選「建築期付款」計劃買入一手樓盤,臨約上的樓價是605萬元。不過客戶非常擔心公司未來會減薪、甚至裁員的行動,憂慮若然失業或剛轉工會影響到按揭審批,於是客戶便向發展商申請由建期轉為「即供付款」。
由於用即供付款,由發展商提供額外4%樓價回贈,回贈後樓價是約580萬,怎料銀行拒絕其高成數按揭申請?!


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