楼宇加按套现实例分享

近日收到查询，相了解楼宇加按套现，怎样计才最划算呢？

个案背景： 生意上要资金现金周转，想透过物业加套现取得资金。

持有物业状况： 有2层物业，最新估值皆约600万元 （物业1.尚余 50万元贷款 ，物业2. 已供满的现契物业）

问题： 应用哪一个物业加按套现较划算呢？多可套取多少现金呢？每月供款及最长还款期如何呢？

我们先讲解一下，选择 未供满 与 现契物业 加按套现的优缺点：

以未供满物业加按套现的好处：

1. 套现金额更多
   如只有一个按揭，最高可加按套现金额为最新估值的60％，以这个案中，两个物业估值皆为600万元计算，以尚欠50万元贷款的物业加按，可套现金额最高为：600万元X 60% －50万元＝ 310万元。
   
   如以现契物业套现，由于申请人本身已有一个按揭，第2个物业的最高按揭成数要下调10%，即最高50%，这个物业最高可套现金额为：600万元X 50% ＝300万元。
   
   
2. 节省律师费开支
   如果只是楼宇加按套现，是不用律师费开支的。但如用果是用现契物业做楼宇加按，便要支付律师费（一般为 1万元以下）。
   不过，虽然少了律师费开支，但加按套现，是没有按揭现金回赠的，怎样可以两全其美？稍后再解释。
   
   
3. 需时较短
   加按手续需时没有新造按揭那么长，一般可在 3周内完成。如新造楼宇按揭，可能要一个月至两个月。

就以上各项去看，以未供满物业加按套现，好像较多优点。不过，这个案中，客户提及想要套取最多资金、最少供款及最长年期，所以我们会提供多一个选项给客户选择－－转按套现。

我们比较一下 物业转按 与 楼宇加按 的分别：

楼宇按揭选项比较	加按套现	转按套现
年期	尚余50万元贷款： 10年 新加按310万元： 30年	尚欠50万元＋新贷款310万元＝共360万元： 皆为 30年
息率	原按揭息率： 2.15% 加按息率： 2.5%（以封顶息率计算）	P－2.75％＝2.5%＊
月供	原按揭：约＄4,634 加按：约＄12,249 = $16,883	约$14,224
加息3厘压力测试下 最低入息要求	约$38,235	约$34,067
所需费用开支	－－－	律师费（约1万元以下）
银行现金回赠	－－－	最高为贷款额0.5% ＝ ＄18,000

由以上图表可以看出，转按套现的每月供款及入息要求都较加按套现为低，会更适合客户的要求。另外，虽然转按会有律师费开支，但由于转按有现金回赠，相信可抵销到相关的开支。

一个尽责及优秀的按揭专员，会细心聆听客户需要，不单跟从客户本身意愿，也会按自身经验，向客户提供更佳、更有利的方案选项，同时分析不同方案的成本与风险，供客户选择。有按揭疑难欢迎找我们为您度身订造最优惠的楼宇按揭／ 楼宇加按套现计划，绝对零收费。

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