近日收到查詢,相了解樓宇加按套現,怎樣計才最划算呢?

個案背景: 生意上要資金現金周轉,想透過物業加套現取得資金。

持有物業狀況: 有2層物業,最新估值皆約600萬元 (物業1.尚餘 50萬元貸款 ,物業2. 已供滿的現契物業)

問題: 應用哪一個物業加按套現較划算呢?多可套取多少現金呢?每月供款及最長還款期如何呢?

我們先講解一下,選擇 未供滿 與 現契物業 加按套現的優缺點:

以未供滿物業加按套現的好處:

  1. 套現金額更多
    如只有一個按揭,最高可加按套現金額為最新估值的60%,以這個案中,兩個物業估值皆為600萬元計算,以尚欠50萬元貸款的物業加按,可套現金額最高為:600萬元X 60% -50萬元= 310萬元。

    如以現契物業套現,由於申請人本身已有一個按揭,第2個物業的最高按揭成數要下調10%,即最高50%,這個物業最高可套現金額為:600萬元X 50% = 300萬元。

  2. 節省律師費開支
    如果只是樓宇加按套現,是不用律師費開支的。但如用果是用現契物業做樓宇加按,便要支付律師費(一般為 1萬元以下)。
    不過,雖然少了律師費開支,但加按套現,是沒有按揭現金回贈的,怎樣可以兩全其美?稍後再解釋。

  3. 需時較短
    加按手續需時沒有新造按揭那麼長,一般可在 3週內完成。如新造樓宇按揭,可能要一個月至兩個月。


就以上各項去看,以未供滿物業加按套現,好像較多優點。不過,這個案中,客戶提及想要套取最多資金、最少供款及最長年期,所以我們會提供多一個選項給客戶選擇--轉按套現。

我們比較一下 物業轉按 與 樓宇加按 的分別:

樓宇按揭選項比較加按套現轉按套現
年期尚餘50萬元貸款: 10年
新加按310萬元: 30年
尚欠50萬元+新貸款310萬元=共360萬元: 皆為 30年
息率原按揭息率: 2.15%
加按息率: 2.5%(以封頂息率計算)
P-2.75%=2.5%*
月供原按揭:約$4,634
加按:約$12,249
= $16,883
約$14,224
加息3厘壓力測試下
最低入息要求
約$38,235約$34,067
所需費用開支---律師費(約1萬元以下)
銀行現金回贈---最高為貸款額0.5% = $18,000
上述貸款條款利率只供參考,實際之貸款條款以銀行/融資機構最終決定為準。
*以上港元最優惠年利率(P)為5.25%。
更新日期: 2020年8月6日

由以上圖表可以看出,轉按套現的每月供款及入息要求都較加按套現為低,會更適合客戶的要求。另外,雖然轉按會有律師費開支,但由於轉按有現金回贈,相信可抵銷到相關的開支。

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