Table of Contents
自僱人士 | 自僱人士自己出糧按揭審批 | 銀行深挖背後公司底細
自己開公司、自己出糧給自己，在法律上完全合規。不過，銀行審批按揭時，查核的不僅是申請人個人的入息，還會深挖背後公司的底細。這點對於一般受薪人士或許無關痛癢，但對老闆級買家而言，卻往往是按揭能否獲批的分水嶺。筆者最近處理的一宗豪宅按揭個案，正好印證了這個道理。
自僱人士 | 貿易老闆購入豪宅價值4,000萬元 | 條件極佳卻遭多行拒批
個案中的買家經營貿易生意，看中了一個價值4,000萬元的豪宅單位，打算申請五成按揭（即貸款2,000萬元）。他每月從公司支取25萬元薪金，個人信貸紀錄極佳，名下亦無任何按揭或私人貸款。單看這個收入水平，要通過供款與入息比率（DSR）審查（即約17.4萬月入）理應沒有難度。因此，在交齊糧單、銀行月結單及強積金紀錄後，他自信滿滿地等候好消息。
自僱人士 | 私人與公司戶口雙向資金往來 | 查冊顯示唯一股東身份
豈料，多間大型及中小型銀行接連拒批。買家百思不得其解，急忙向我們的團隊求助。同事深入追查後發現，癥結在於其私人戶口與出糧的貿易公司戶口之間，經常有涉及數十萬元的雙向資金往來。對生意人來說，公司周轉不靈時由私人注資、資金回籠時再調回私人口袋，本是司空見慣。然而，當銀行合規部門查冊後發現他正是該公司的唯一股東兼負責人時，事情的性質就完全改變。
自僱人士 | 公司帳面虧損支付高薪 | 銀行質疑製造「假入息」
銀行進一步審查公司財務狀況，發現客人的公司帳面有虧損。客人壓根兒沒想過公司帳目會影響自己的物業貸款申請，但在銀行眼中，一家持續虧損的公司，每月卻向老闆支付25萬元高薪，在商業邏輯上根本說不通；銀行甚至會懷疑這筆月薪只是公司資金循環流轉所製造出來的「假入息」。
自僱人士 | 轉投中小型銀行彈性處理 | 接受高息過渡為成功上車
團隊與買家商討後，決定調整策略，轉向審批取態較為靈活的中小型銀行，最終成功找到一家願意彈性處理的中小型銀行：只要能證實公司有實質業務運作及穩定的營業額流水，即使帳面現虧蝕，仍可受理按揭申請。只是，彈性處理的代價是較高昂的息率——由市場標準的3.25厘調升至3.95至4.2厘左右。以2,000萬元貸款計算，每月供款比市價息率多出近萬元；若預計三、幾年後才能轉按，這段過渡期內的額外利息開支將達三十多萬元。
自僱人士 | 權衡息差與撻訂風險 | 公司的財務預評估對按揭的重要性
買家反覆衡量後決定接受方案。他認為相比起撻訂可能面臨的巨額損失，三十多萬元的息差負擔始終有限；況且這只是過渡安排，待公司未來的狀況回復正常後，隨時可以重新轉按至更優惠的按揭計劃。最終，銀行順利批出五成按揭，趕及成交期完成交易，成功保住了心儀單位。希望藉此個例，提醒從商的讀者朋友，要留意手持的公司的帳目會對個人的按揭構成影響，如有需要，應在出手買樓前先為個人及公司做一次全面的財務預評估。
常見問題與解答(Q&A)
Q: 老闆自己開公司並定期自己出糧，為什麼交齊糧單與強積金紀錄後仍會被銀行拒批按揭？
A: 因為公司在虧本的情況下每月定期自己出糧給自己，違反商業常理，加上私人與公司戶口頻密大額資金往來，極易被懷疑屬資金循環流轉。
Q: 當持有公司的帳面出現虧損時，買家還有什麼方法可以順利申請到物業按揭？
A：申請人可呈交公司主要商業合作夥伴之有效合約，作為業務持續正常運作及具穩定收入來源之證明。
Q: 如果自僱人士買家選擇以資產證明申請按揭，能避免查看公司的財務虧損狀況嗎？
A：可以的，銀行會審查買家的物業、股票、基金及現金等資料，甚少會查閱公司的賬面資料。
Q: 自僱人士在計劃買樓置業前，應該提前多久開始整理公司及個人財務帳目？
A：建議至少在計劃置業前 6 個月至 1 年進行財務預評估，嚴格分隔公司與個人銀行戶口的資金往來，並確保支薪紀錄與公司盈利能力保持合理比例。
Q: 如果公司老闆在買樓前夕突然發現公司帳面有虧損，能否透過「提早注資」來改善公司財務報表以助按揭批核？
A: 臨時注資通常效果有限。銀行合規部門在審查經審計報表時，會特別留意臨近置業前夕才突然出現的大額資本注入，並會要求合理解釋資金來源，若無法證明屬於實質業務盈利，銀行有機會選擇剔除該筆注資影響。
按揭注意事項
自僱人士 | 按揭申請前注意事項
- 獨立支薪專用戶口
- 建議開設獨立的個人銀行戶口專門接收公司每月的固定自動轉帳薪金，切勿與日常生意周轉、股東借款或貨款收付混為一談。
- 公司業績
- 支薪金額應與公司的營業額及盈利狀況維持合理商業邏輯，若公司處於虧損期，應避免突然大幅調高個人月薪。
- 營運與稅務憑證
- 妥善保存公司商業登記證、最新經審計財務報表、公司利得稅及個人薪俸稅單，以及日常業務往來合約，隨時應對銀行合規部查核
- 資產證明
- 若公司帳目短期內確實難以反映理想盈利，而老闆個人名下擁有充足現金、股票或無按揭物業，可考慮改以「資產證明」申請按揭，避開繁複的公司財務審查。
自僱人士 | 過橋按揭後轉按至銀行
當被迫接受高息過渡方案上會後，業主不應任由高息持續，而應該籌備如何準備入息文件轉按至一般低息按揭計劃。
- 公司核心業務
- 在過渡期間集中精力改善公司營運，擴大營業額並逐步消除帳面虧損。
- 審計報告
- 確保未來 1 至 2 年的經審計財務報表顯示公司重回軌道，盈利數據能夠支撐個人薪酬。
- 市場息率走勢
- 留意銀行的最新按揭息率與回贈政策，計算轉按的經濟效益。
- 罰息期屆滿
- 一旦過渡期罰息期屆滿且公司帳目修復完成，可透過專業按揭顧問向銀行申請轉按，徹底擺脫高息負擔。
