筆者較早前曾提及「花紅」計算的問題，近日亦收到不少客人查詢相關事宜，其實一直以來每間銀行對於「花紅」的取態及計算可能會有些差異，在過往大部分銀行通常會以最近兩年的花紅總收入再除以24個月而得出每月「花紅」平均數，但隨着銀行收緊對按揭的批核，銀行計算「花紅」的方法亦有所改變。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 兩年花紅總收入的平均數
現時各間銀行依然是以最近兩年的花紅總收入作為基礎，不過在計算每月「花紅」平均數的方法卻有所不同，有銀行會視乎兩年花紅的多寡而作不同計算，若然花紅為「先高後低」則會取後者再除以12個月計算﹔相反若然花紅為「先低後高」則會以花紅總數再除以24個月計算。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 如何計算平均數？
即假設A先生及B小姐最近兩年的花紅總收入為200萬，A先生首年花紅為120萬及第二年花紅為80萬，這個情況就是「先高後低」，屆時銀行便會以第二年花紅80萬除以12個月計算，即每月平均花紅為$66,667。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 需留意家庭總收入前後差距
相反B小姐首年花紅為80萬及第二年花紅為120萬，這個情況就是「先低後高」，屆時銀行便會以花紅總數200萬除以24個月計算，即每月平均花紅為$83,333，可見不同計算方法可能會導致家庭總收入出現很大差異，稍一不慎可能未能通過銀行入息要求。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 「先高後低」/「先低後高」?
當然若然兩年花紅相差只是非常輕微(例如差異在15%內)，屆時銀行都會沿用最原始方法，即總收入再除以24個月計算。除了上述計算方法外，亦有銀行會以兩年花紅收入中取其低者計算，即就以上例子來說，無論花紅是「先高後低」還是「先低後高」，屆時銀行都會以較低一年的花紅即80萬再除以12個月計算。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 客戶實例
最近筆者遇到一個棘手個案，客戶打算透過按保申請80%按揭，他底薪為$60,000，另外公司每年4月都會派發花紅，其花紅佔總收入的比重相當之高，2022年4月獲派發花紅為100萬，2023年4月獲派發花紅為120萬，他能提供稅單及糧單等證明文件作批核。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 花紅未到手 即使有證明仍拒受理
不過直至現在其公司仍未派發2024年的花紅，雖然公司已出電郵通知各同事花紅仍在審批中，但卻未能確定何時才發放，故此按保公司回覆只能視客戶2024年並沒有花紅收入，而亦都不會參考過去兩年(即2022年及2023年)的花紅，現在只能以客戶基本薪金作計算，客戶頓時晴天霹靂，大失預算。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 可加按揭擔保人
我們立即協助客戶向其他提供高成數按揭的金融機構作出申請，另外亦提議客戶作兩手準備，其一，預留多點資金(即10%首期)，萬一真的批不到高成數按揭的話，立即轉做70%按揭﹔其二，尋找一位按揭擔保人，若然收入真的不夠計便要加擔保人作後盾。客戶完全跟從我們的方法，最終透過其他金融機構順利批出80%按揭。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 「花紅」竟然令按揭批核弄巧反拙?
相信每個打工仔最期待的一刻必定是公司「派花紅」，大部份人都會認為「花紅」在申請按揭時一定能錦上添花，但原來「花紅」可能會令到按揭批核上出現困難，結果更會弄巧反拙呢！
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 申請六成按揭有信心
近期有一位客戶就遇到這個難題，他購入了樓價約為2000萬的物業，打算申請六成按揭，我們原先計劃向他推介三間銀行，包括兩間大型銀行及一間高現金回贈的中小型銀行(當時現金回贈高達2%)。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 高薪厚職證明文件齊備
由於他擁有高薪厚職及所有證明文件齊備，他很有信心能夠輕易獲得銀行批核，再加上他亦重視私隱問題，故此他只要求向一間大型銀行作出申請，而我們只需介紹銀行職員直接跟他聯絡，申程過程不想我們參與太多，我們尊重客戶的決定，就讓銀行職員直接與客戶溝通及跟進。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 年薪過百萬 花紅亦有報税
在兩星期後，我們再度聯絡客戶跟進其申請狀況，客戶告知他遇到批核上的困難，客戶表示他年薪過百萬，當中接近4成是屬於花紅部分，而花紅部分亦清楚列明在稅單內，以為會萬無一失，但銀行方面則要求客戶提供公司派發花紅月份的銀行月結單以核實月結單上的花紅金額與稅單上的花紅金額吻合。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 銀行：花紅金額與稅單上金額不吻合
不過銀行卻發現客戶稅單顯示花紅約為55萬，但月結單入數紀錄花紅只有約27萬，到底另外的花紅去了哪兒呢﹖原來客戶公司以股票形式作為花紅派發給客戶，故此月結單上並未有顯示該筆花紅！
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 花紅以股票形式派發銀行未必受理
當刻所有迷團已經解開了，到底以股票形式作為「花紅」銀行會否計算在內呢﹖根據筆者經驗所得，若該筆股票(花紅)同樣有報稅並有在稅單中顯示吻合金額，一般來說銀行都會視作為花紅計算，故此該客戶的股票花紅銀行理應會計算在內的。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 銀行要求客戶提供相關證明
不過現在關鍵在於銀行如何將該筆股票的金額與稅單內花紅的金額吻合，始終股票價格有升有跌，若以現時股價作換算未必能與稅單上的金額吻合，故此銀行要求客戶追朔公司派股當日的股價並提供相關證明，好讓銀行再作換算，由於過去兩年客戶公司都在不同月份均有派發股票(花紅)，客戶實在難以逐一去提供相關證明。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 每間銀行審批條件不同
在了解來龍去脈後，我們深知每間銀行對於「花紅」的取態及計算可能會有些差異，故我們立即安排原先計劃推介的中小型銀行作按揭申請，客戶只需提供近兩年稅單、糧單及銀行月結單等證明文件，終能成功批出6成按揭，但由於錯過了2%高現金回贈的優惠期，最後只取得1.1%的現金回贈，不過客戶表示總算令他解決了按揭上的難題，對相關安排已感到非常滿意。
更多按揭資訊：
2024呼吸PLAN轉按策略│【發展商按揭】借發展商呼吸PLAN，息率已升至6.875% 為何能堅持供下去？
樓價下跌，近5年購入的一手單位，部分最新估值已較當年買入價跌15%至20%，如當年是選用發展商一按貸款的話，現時息率已經步入最高息的階段，即是供款息率有可能已高於銀行最優惠利率(P)的水平，部分發展商一按於3至5年後，息率會升至P+1%或P+2%，以現時P為5.875%，即實際供款息率可能達6.875%。不過，我們接觸有不少個案，業主即使已步入高息期，仍不轉回銀行低息按揭計劃，原因是甚麼？
【2023放寬按揭】一文看清│2023按揭新修訂│按揭成數計算、按保計劃懶人包！
香港金融管理局（金管局）於2023年7月7日宣布放寬部分逆周期監管措施，是自2009年推出逆周期收緊按揭措施以來首次放寬。這次放寬按揭的範圍頗全面，由一般銀行按揭、按揭保險計劃、海外收入人士、工商物業，以至二按皆有變動，絕非「微調」，受惠的人士，由上車客、換樓客，以至資助房屋買家，皆可以受惠，我們整理整個放寬措施的重點以及最多人忽略或誤解的地方，一一詳細解說。
按揭成數點計先最抵？按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇
香港上車盤普遍都要幾百萬元起跳，不是人人能夠Full pay (一次過付全數)買樓，通常都是先支付樓價當中某個比例的金額作「首期」，其餘部分就向銀行申請貸款。買家要避免「上會」失敗，導致「撻訂」，就要好好衡量首期及按揭貸款的比例。目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引，影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入，以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。
【按揭BB班】點解需要「擔保人」呢？
一般申請樓按，需要通過「壓力測試」，目的是要確保借款人在加息周期下，仍有足夠的供款能力。如果借款人的供款能力未能獲銀行信服，銀行可要求借款人搵按揭擔保人。於做壓力測試時，會一次過將借款人同擔保人的入息、負債一起計算。
【按揭BB班】| 按揭孖住你 | 搵利嘉閣按揭定自己搵銀行做按揭好？
喺申請按揭貸款或者轉按嗰陣，申請人可以自己直接去搵銀行，亦都可以搵按揭轉介幫幫手，咁其實兩者分別係點？
白居二2023懶人包│一文看清│白居二居屋按揭成數上限、按揭年期、壓力測試、按揭擔保期、轉按、加按須知
金管局於2023年7月7日宣布的放寬按揭政策，受惠的不單單是私人住宅買家，一批白居二，以及計劃用綠表資格購入二手資助房屋的買家亦有受惠。
在放寬按揭之後，連帶樓齡較大的未補假單位，按揭成數都可以增加10%至70%，同時受惠的是可做足90%及25年期的未補居屋「樓齡」(由首次發售日期起計)，由19年調升至22年，多了3年，間接令到白居二買家可選擇的屋苑增加了！
利嘉閣‧按揭易APP 提供一站式按揭服務及資訊，集「按揭計算機」、按揭轉介申請及免費預先評估於一身，助您輕鬆完成按揭流程。
下載 利嘉閣按揭易 app 無需露面，
可做免費按揭預先評估：
