最近筆者經常提及銀行對按揭的取態表現得相當不積極，不但拖長審批時間，更大幅削減現金回贈，現時各銀行的現金回贈均有所不同，部分銀行將轉按及二手物業按揭的現金回贈減至「零」，他們只向一手新盤及高成數按揭才提供貸款額0.1%-1.4%的現金回贈。
不過坊間依然有個別中介公司的廣告以現金回贈為貸款額之2.3%來吸客，到底這個特高現金回贈是否能夠輕易取得呢？今日就由筆者為大家拆解這個糖衣陷阱。
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市場罕見 2%「按揭現金回贈」：從市佔率數據分析實際批核情況
的而且確市面上仍有一間小型銀行可以提供高達貸款額2%以上的現金回贈，不過該間銀行按揭市場佔有率在過去12個月最高位時都只是佔整個市場1.4%，在3月份佔有率為0.7%(共27宗)，而過去12個月平均佔有率為0.5%(合共321宗)，若然除開12個月來計算，即每月平均為26.75宗。
再從該行過往數據作深入分析，即使現時市場上有海量成交，該行在資金及人力上大有可能只能應付雙位數字的宗數，數據是不會騙人的，大家真的認為可以成為當中的幸運兒嗎？
審批資源有限導致申請滯後
當然筆者並不是完全排除了該行，亦曾作出努力嘗試希望為客戶爭取到最佳優惠，但是無奈結果卻不似預期，根據經驗所得，在該行遞交了按揭申請極有可能出現「塞車」的情況，由於該行人力不足，往往遞交了申請數星期仍未有人作出跟進，及至離成交日子越來越近仍未能批出按揭，最後必須要以客戶順利成交為大前提而選擇了其他銀行。
拆解「轉按現金回贈」糖衣陷阱（一）：慎防按揭年期及人齡限制
而事實上要通過該行的審批並不容易，筆者曾有一位50歲的客戶作按揭申請，但該行表示只能以人齡「65減」，即供款年期只有15年，若客戶想延長供款期，則要求客戶出示一封由客戶公司發出的信件，內容為客戶在年滿65歳後仍能繼續受聘於其公司，若然客戶未能提供的話，則要加入年紀較輕的人士作為聯名借款人才可。
實例剖析「按揭回贈計算」陷阱（二）：首期資金證明的魔鬼細節
另外，該行亦會要求客戶出示首期證明，曾有一位客戶的首期是由父母所提供，一般銀行只會要求客戶作出解釋及在銀行簽回「聲明書」便可，但該行卻要求客戶要取得由律師樓發出的「聲明書」，內容要表明首期由父母提供及無須償還，由於客戶父母已移居外地未能趕得及回港簽署「聲明書」，最終客戶選擇了其他銀行。
盲目追求最高「樓按回贈」？專家提醒當心最終批核機會渺茫
最後，當然每間公司都能夠以高回贈作為招徠，但既然明白到該行在批核上的困難重重，要成功批出按揭的機會相當渺茫，筆者寧願實事求事給予客戶合理期望，總好過客戶浪費太多時間作出等待而影響了實際的成交期，與其花時間跟客戶斟酌現金回贈，倒不如多花時間協助客戶成功批出按揭方為上策。
按揭回贈計算方法：回贈金額點樣計？
在規劃置業預算時，準確計算按揭回贈非常重要。一般而言，銀行的現金回贈是以「貸款額」乘以「回贈百分比」來計算。
- 基本算式： 總貸款額 × 銀行回贈百分率 = 現金回贈金額
- 例子說明： 假設您的按揭貸款額為 500 萬港元，銀行提供的現金回贈為 1%，您最終可獲得的按揭回贈金額便是 5 萬港元。
金管局 1% 限制注意事項： 根據香港金管局指引，若銀行提供的按揭回贈超過貸款額的 1%，該筆回贈金額必須在計算最高按揭成數時，從貸款本金中全數扣減。換言之，買家在買樓時需要準備多一點首期，而該筆回贈會在提取貸款後才以現金形式存入借款人的戶口。
按揭轉介回贈 vs 直接搵銀行：邊個回贈更高？
許多準買家及業主會有疑問：到底自己親自到銀行分行遞交申請，還是透過按揭中介代辦比較著數？答案是：透過按揭中介申請，往往能獲得更豐厚的回報及更佳的條款。
- 獨家額外回贈： 銀行職員只能提供該行當時的基本回贈；但若透過大型中介（如利嘉閣按揭）申請，除了能全數賺取銀行提供的基本現金回贈外，中介通常會額外提供一份按揭轉介回贈（例如額外的現金獎賞或超市禮券）。這意味著您的總回贈金額會比自己直接找銀行更高。
- 節省格價時間與避免申請延誤： 專業中介掌握各大銀行每日最新的審批速度、息率及樓按回贈政策。比起客戶自己逐間銀行叩門，中介能直接為您配對批核最快、條款最有利的銀行，避開上文提及的審批延誤情況。
各大銀行按揭回贈比較表
誠如前文所述，現時按揭市場的審批取態趨向保守，各大銀行的現金回贈政策出現顯著分化。以下為現時市場上主流銀行的回贈概況比較，助您一目了然：
| 銀行類型 | 一手新盤 / 高成數按揭 | 二手物業 / 轉按 | 審批速度及難度分析 |
| 大型發鈔銀行 | 約 1% – 1.4% | 約 1% – 1.4% | 審批速度穩定，但對入息證明及物業估價要求嚴格，目前主攻優質新盤客戶。 |
| 中型銀行 | 約 1% – 1.4% | 約 1% – 1.4% | 視乎個別銀行的按揭配額，部分中型銀行為爭取達標，偶爾會推出短期快閃優惠。 |
| 個別小型銀行 | 約 1.75% – 2% | 約 1.75% – 2% | 表面上轉按現金回贈及新造回贈極高，但市佔率極低，審批極度緩慢，附加條件（如人齡、首期證明）較為嚴苛，成功批核率低。 |
*本網頁／文章內提及之所有按揭利率、樓按回贈百分比（%）及各項按揭優惠僅供參考。各大銀行的按揭計劃及回贈政策會因應市場同業拆息、最優惠利率及銀行內部資金成本而隨時調整，詳情可以聯絡利嘉閣按揭代理獲取最新資訊。
關於按揭現金回贈的常見問題 (FAQ)
1. 透過利嘉閣按揭申請，需要支付手續費嗎？
不需要。透過利嘉閣按揭辦理樓宇按揭或轉按，過程完全免收客戶任何手續費。相反，成功批核並提取貸款後，您更可獲得銀行基本回贈以外的按揭轉介回贈。
2. 現時申請轉按，還有高額的轉按現金回贈嗎？
受整體資金成本上升影響，目前多數大型銀行已將二手物業及轉按的現金回贈削減至零或極低水平。雖然坊間有小型銀行以 2% 的轉按現金回贈作招徠，但其審批時間極長且條件嚴苛。建議申請前先向按揭代理查詢最新的市場實況，避免因小失大。
3. 如果銀行的樓按回贈超過 1%，按揭回贈計算上會有甚麼影響？
根據金管局規定，當樓按回贈超過貸款額的 1% 時，整筆回贈金額必須從可借的總貸款額中扣減。在進行按揭回贈計算時，您在成交時需要預備較多的首期資金。該筆回贈款項會在您成功上會後，才由銀行存入您的還款戶口。
利嘉閣按揭提供一站式的樓宇按揭轉介服務，務求助您以市場上最優惠的按揭利率上會，一圓置業夢。我們的專業按揭代理團隊擁有無數處理樓宇按揭的經驗，不但熟悉申請按揭的所有程序，您亦能獲得最貼近市況的專業按揭分析，讓您可以根據自己的財務狀況選擇最合適的銀行按揭方案。
利嘉閣按揭與坊間利嘉閣按揭與坊間只會派銀行卡片的中介最大的不同， 是我們無論遇到多複雜棘手/ 曲折離奇的個案，我們都會排除萬難，出盡100%戰鬥力幫手！
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