按揭申請指南 | 貸款信設有有效日期 | 續期有機會需要更新入息證明
相信有留意本欄的讀者會記得筆者經常提醒，住宅按揭的貸款申請要預留充足時間，一般以關鍵日期或成交日前約一個月完成為佳。那麼，是否以最快速度、提早完成貸款申請就「實食無痴牙」？一來距離關鍵日期太遠，銀行可能暫時不受理，二來銀行發出的貸款信乃設有有效期（如三個月），如果買家乃老早就完成了按揭申請，就要小心有沒有續期及更新入息證明的需要。今次筆者處理的個案，就是因為沒有及時向銀行更新入息資料而發生小插曲。
按揭申請指南 | 保持財政穩定避免換工 | 一手樓成交延期批出按揭後續期實例
銀行作為放貸機構，其審批原則是要確保借貸人具備足夠的還款能力，這還款能力並不單止申請人提交申請那一刻，而是往後數年、二十年，以至三十年等均不會「走數」。所以筆者常提醒買家在按揭申請前夕或期間要保持財政穩定，例如避免轉換工作，確保自己有穩定入息。一些收入較波動的買家，特別是一些從事銷售工作，依賴佣金收入的人士，亦或需因應自己所屬行業的旺淡季而決定申請時機。今次個案為一位物理治療師，月入約五萬元。買家上半年購入一個價值468萬元的單位，採用九成按及建築期付款。由於其財務狀況穩健，多間銀行均批出貸款，最終他選擇了回贈較高的中小型銀行，並於六月簽署貸款文件。
按揭申請指南 | 一手樓實際成交日期與預計有差 | 銀行有機會 「定期重審」入息證明
早辦好按揭固然值得一讚，但買家未有為意，多數樓花買賣的正式買賣合約的簽署日會跟物業實際成交（收樓）日期有較大時間差，銀行會關注這段時間申請人的還款能力有沒有重大變化。如時間相差遠，銀行每六個月就會「定期重審」，要申請人再提交最新的入息證明；假如是高成數按揭（六成按以上），就如今次個案，更須因應按揭證券有限公司（HKMC）要求，每三個月由銀行「定期重審」其資格。
按揭申請指南 | 需更新收入證明但出糧方式轉變 | 按揭轉介公司幫助溝通協調
今次較棘手之處在於買家在按揭申請六月獲批後，竟在七月開始轉為現金出糧，繼而到了九月初，他同時收到銀行和發展商通知，一方面要補交最新的入息文件，一方面又要準備收樓。買家擔心交易出岔子，遂向我們求助。幸好在同事的溝通協調下，銀行同意在盡量配合按證公司規定的前提下，先發放貸款，並給予買家長達三個月的寬限期補交文件。買家需要將之前所獲薪金全數存入指定戶口，恢復自動轉賬出糧紀錄，並提供強積金供款資料，以證明收入來源穩定。
按揭申請指南 | 即使批出按揭在收樓前不可掉以輕心 | 成交前保持收入穩定
從此案例可見，銀行及按證公司設立「定期重審」機制，旨在管理其放貸風險。建築期付款計劃往往涉及數月至一年以上的等待期，若申請人於期間出現收入大幅下降、失業或轉行至不穩定職業，銀行便要重新評估其還款能力。因此，辦好按揭後還要留意銀行後續有沒有再提出其他要求，才能避免誤生枝節而延誤收樓。
按揭常見問題
Q：按揭續期常見嗎？
A：正常二手住宅買賣通常在簽訂臨時買賣合約後45至90天，出現續期按揭的情況較少。但是一手建築期延遲收樓的情況常見，因為工人罷工、天災、惡劣天氣等等原因都有機會引至項目落成日期延遲及延遲成交日期。
Q：什麼是貸款信？
A：按揭貸款信又稱 Facility Letter，是銀行同意批出貸款的文件。當按揭申請成功獲批後，銀行會向申請人發出貸款信以供簽署。信內會詳細列出各項條款，包括貸款金額、利率、還款期、現金回贈及罰息期等。
Q：簽署貸款信前有甚麼需要注意事項？
A：簽署前務必仔細閱讀內容，包括個人資料、貸款詳情、利率、現金回贈、罰息期、律師樓資料等等資料是否正確，條款與銀行職員所述一致，並慎重考慮是否接納。一旦簽署文件，即代表同意接受所有條款。若之後反悔要求取消，銀行將會收取相關手續費，導致不必要的額外支出。
Q：信貸信有法律效力嗎？
A：信貸信有分「樓宇按揭確認通知書」和「貸款條件信」，樓宇按揭確認通知書沒有法律效力，但貸款條件信有法律效力。
貸款信注意事項
貸款信有效日期
「有效日期」指的是這份貸款條件信的有效期限。在這段期間內，銀行或貸款機構願意依照通知書上所載的條件（如利率、額度、年限）將款項貸放給申請人。
簡單來說，這就像是銀行給您的一個 「限時優惠」 。申請人必須在這個「有效日期」截止前，完成所有貸款程序（通常是簽署對保文件），這筆貸款才會正式成立。如果超過了期限，這份核准通知書就會自動失效。
有效日期表示方式
- 明確的截止日期：例如「本核准通知書有效期限至 2024年10月31日止」。
- 核准後的特定天數：例如「本核准書自核准日起算30日內有效」。您需要從核准那天開始往後推算。
銀行設定有效日期的原因
- 風險控管：您的財務狀況、信用評分、工作收入都不是一成不變的。銀行需要確保在放款時，您的還款能力與核准當時的評估是一致的。時間拉長，變數就會增加。
- 市場利率變動：金融市場的利率可能隨時波動。銀行給您的利率是根據「核准當下」的市場情況決定的。如果中央銀行升息或市場資金緊縮，銀行不可能一直用舊的、較低的利率貸款給您。
- 保留審核權力：有效日期過後，銀行有權根據您最新的財務狀況，重新審核您的貸款申請，甚至可能要求變更條件（如調高利率、降低額度）或直接拒絕貸款。
如何續期貸款信
- 您必須主動聯繫銀行或按揭專員，說明情況。銀行可能會要求您重新提供最新的財力證明等文件，並重新送審。但是重新審核的結果不一定與原來相同。如果您的信用狀況有變化，或市場利率已上升，銀行很可能會給出更差的條件，甚至有可能不予核准。
- 如果無需該次貸款，有效日期過後，通知書自動失效，對申請人不會有任何影響（除非已簽署文件）。
