一批白居二買家,正四出搵盤,不過市場上不少未補地價居屋樓齡都已經超過19年,我們之前都提過,樓齡偏大的居屋,做按揭的年期會受到限制,今篇我們會詳細解釋一下。

白居二買家要留意以下幾項:

  1. 看中的未補價單位,由首次發售日期至到你的成交日期當日,是否已超過19年?
  2. 銀行是否估足價
  3. 個人信貸評級是否良好?

我們舉一個例子,假設想買入的未補價居屋/ 公屋,首次發售日期為1996年4月,至2018年11月成交的話,得出單位的樓齡:是22年。

對於樓齡超過19年的居屋按揭做法,坊間有不同傳言:

傳說 1 : 30年 –  樓齡(22年) = 8年貸款期?! 

傳說 2 : 減按揭成數(可能只借60%),以拉長貸款年期至最長25 年 (咁咪同買私樓冇分別?)

事實:由於政府對居屋及公屋的擔保期是由首次發售日期起計的25年,銀行若要「揸正」來做的話,銀行批出的按揭年期,是要用25年去減首次發售日期。

以上面的例子計算,便只有3年貸款年期!(不可能吧?!)

不用擔心,大部分銀行對高樓齡居屋按揭都會彈性處理,當中不少銀行會用30年去減首次買入年期,有部分銀行更會放寬到用40年去減。

比較一下,不同銀行計算方法對供款的影響先

【銀行 1 】 

先用30年 – 首次買入年期 = 8 年
在這8年內,買家要將貸額額降至低於樓價的60% (480萬 x 60%=288萬)

為了達至這個目標有兩個方法:

方法1減按揭成數

最高做80% 按揭 (首期最低96萬元)
月供: $16,986 (年期25年)
沒有那麼多首期的話,便要用方法2,每月供款多一點了!

方法2減供款期

最高做90% 按揭 (首期最低48萬元)
月期: $22,630 (年期 20年)
想拉長貸款年期,又不用那麼多首期?都有其他銀行選擇的!不過要計壓力測試!

【銀行 2  】

年期:最長 25年
首期:最低 約55萬元 ( 88%按揭 )
每月供款:$18,812 (供款不能多於個人入息70%,否則要加咨詢人)
還有部分銀行,不是用30年減,而是用40年,不過這樣的話,貸款年期便沒有25年那麼長。

【銀行 3 】
年期:最長 18年 (以40年 – 樓齡)
首期:最低 48萬元 (90%按揭)
每月供款:$24,598 ( 壓力測試:自行申報家庭總入息)
至於息率每間銀行都可以做到最低 2.375%
都有現金回贈(最高1.95%)

睇到眼花,仍不太明白如何計算?可以WHATSAPP 或是打電話找我們的按揭專員查詢!

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【白居二按揭攻略 之 樓齡的重要性】
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